Indice generale di tutti gli articoli
(ordine cronologico)
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Direttore Lavori responsabile della Conformità urbanistica dell’opera
In ogni intervento di trasformazione edilizia il D.L. assume ruolo di “controllore privilegiato”
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Real estate investment in Italy and the risk of urban and construction regularity
The practice of checking the building regularity of the property before the final sale is very common only in Tuscany, while the remaining Italian territory is a fairly uncommon practice
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Agibilità e Abitabilità: storia normativa
La questione dell’abitabilità/agibilità merita debita trattazione, sia per motivi di commerciabilità degli immobili sia per interventi di successiva trasformazione.
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L’Abitabilità come requisito essenziale nella compravendita immobiliare
Sul venditore grava l’obbligazione della consegna in quanto incide sostanzialmente sull’uso contrattualmente previsto.
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Esproprio e Legittimazione urbanistica: requisito necessario per l’indennità
La quantificazione dell’indennità di esproprio comportante demolizione di un immobile è legata al suo valore venale che non può prescindere dalla sua legittimazione urbanistica.
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Regolamento Edilizio Unico in arrivo…. Osservazioni alla bozza
Da anni si parla di standarizzare le definizioni contenute nei regolamenti edilizi, cercando di uniformare le oltre 8000 sfumature comunali di “volume”, “sagoma”, “altezze”, come avviene per i bulloni in tutto il mondo.
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Aliud pro alio: compravendita immobiliare con difformità edilizie
Chiave di lettura sulla annullabilità di carattere formale e sostanziale degli atti di trasferimento immobiliare.
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Aerofotogrammetria per la legittimazione urbanistica
Spesso nelle fasi di ricerca e ricostruzione della storia edilizia di un immobile si rende necessario non solo verificare la sua esistenza a certe epoche, ma anche quantificare con un certo grado di precisione la sua consistenza planivolumetrica.
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Soluzioni alla crisi dell’Edilizia: occorre un vero “Sblocca Italia” – di Carlo Pagliai
Troppe regole e troppa rigidezza hanno portato all’attuale scacco matto urbanistico che va risolto prima possibile pena l’impasse. Ho l’impressione che la materia urbanistica italiana sia stata spesso strutturata e improvvisata senza un chiaro indirizzo strategico e lungimirante.
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Parziali difformità e possibili casi di regolarizzazione edilizia
La fiscalizzazione della mancata demolizione o rimessa in pristino delle parziali difformità non legittima l’intervento abusivo ma consente la sola permanenza.
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Differenza tra conformità urbanistica e catastale
Spesso i criteri di regolarità catastale ed edilizia vengono confusi o scambiati tra loro. Meglio chiarire le definizioni utili in materia contrattuale immobiliare.
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Altezza interna 2,70 ml nelle abitazioni: analisi e riferimenti normativi
Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente l’aspetto delle altezze interne emerge continuamente, sintetizziamolo nel vademecum di questo aspetto igienico-sanitario.
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Edilizia libera e la sua evoluzione normativa
In pochi anni si è passata da “zona libera” a regime comunicativo sotto i colpi di una frenetica legislazione nazionale, senza contare il “periodo grigio”
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Deruralizzazione e legittimazione urbanistica in base al Catasto
Prima di operare possibili trasformazioni e operazioni commerciali sugli immobili occorre analizzare vari aspetti, in particolare quello della destinazione d’uso ufficiale in atto, e quindi legittima, relativa all’immobile
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Le parziali difformità negli atti di trasferimento non comportano nullità formale
L’immobile con irregolarità urbanistica non superante la soglia della parziale difformità non impedisce la conclusione della compravendita.
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Spieghiamo la Crisi dei Geometri, Architetti e Ingegneri
Molti professionisti incolpano questo o quello se il settore edilizio non funziona, quando invece dovrebbero adeguarsi al Cambiamento in atto
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Ante ’67 in assenza di rilievi aerofotogrammetrici
Può succedere che l’edificio realizzato prima del 01 settembre 1967 non compaia nei volati aerei effettuati in epoca antecedente, in quanto la banca data aerofotogrammetrica prodotta tra il 1942 e 1967 non presenta uniformità di copertura e di esecuzione tecnica.
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Sottacere vizi e difetti in sede di compravendita può configurare reato di truffa
Il promittente venditore consapevole della non regolarità edilizia dell’immobile può andare contro a serie conseguenze
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Un caso di Autotutela relativo ad un Condono edilizio rilasciato
Nella valutazione di procedibilità in autotutela occorre verificare le condizioni al contorno, in particolare la rilevanza di pubblico interesse.
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Mappe catastali e foto aeree: il connubio è fattibile con la cartografia digitale
Nell’ambito di riconfinamenti, usucapioni e servitù è necessario sovrapporre cartografie con diversi sistemi di riferimento. Ecco le soluzioni strategiche.
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Valutazione immobiliare: pubblicata la UNI 11612:2015 – Stima del valore di mercato degli immobili
Lo scorso venerdì 11 dicembre 2015 la Commissione Tecnica Commercio dell’Ente Italiano Normazione ha pubblicato la norma UNI 11612:2015 sulla stima del valore di mercato degli immobili
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Ante ’42 e Ante ’67: Legittimazione urbanistica nei Comuni dotati di previgenti Reg. Edilizi (agg. 2020)
Alcune grandi città esistenti prima del 1942 e del 1967 si erano dotate di Piani regolatori e regolamenti edilizi
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Dal 2001 abbiamo l’Architetto-Ingegnere, ma anche il contrario
Molti giovani colleghi e studenti universitari non sanno che i laureati magistrali di Architettura posso abilitarsi anche come Ingegneri Civili
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Epoca di ultimazione dell’intervento: onere a carico del privato
In sede di pratica edilizia spetta al proprietario dell’immobile dimostrare le consistenze e stato dei luoghi a determinate epoche
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Irregolarità edilizie e risoluzione del compromesso
Stavolta illustro una Cassazione 2010 che affronta un caso neanche raro: oggetto del compromesso è un fabbricato esistente prima del 1967, a cui erano state apportate successive modifiche non documentabili.
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Mediatore responsabile per situazione urbanistica irregolare dell’immobile
La Cassazione spiega che in caso di omessa comunicazione di circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale si configura la sua responsabilità verso le parti contraenti.
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Regolamento edilizio unico: a che punto siamo?
L’obbiettivo di standarizzare regole e definizioni da Trieste in giù non poi tanto lontano. Sarebbe infatti giunta l’ora di porre fine al “feudalesimo” delle definizioni vigente tra Comune e Comune.
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Consulta: Toscana, incostituzionali gli articoli della LR 65/2014 su sanatoria “differenziata”
Cassati i due articoli 207 e 208 con sanzioni ridotte per abusi edilizi ante 1985 e 1967 perchè contrastanti col Titolo V della Costituzione; la Consulta si è pronunciata con sentenza n. 233 depositata il 19 novembre 2015.
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Paesaggistica: se prescritto il reato edilizio, decade anche la rimessa in pristino
In materia di tutela del paesaggio l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi può essere emesso solo con condanna definitiva. In caso di dichiarazione di estinzione del reato di abuso edilizio in zona vincolata, anche se è stato emesso l’ordinanza di ripristino, questa deve essere revocata dal giudice in quanto sanzione amministrativa ablatoria.
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CdS: l’intervento edilizio si classifica all’epoca del titolo abilitativo
La qualifica della categoria di intervento assume rilevanza per gli effetti di efficacia del titolo abilitativo.
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Variazioni essenziali e inquadramento normativo storico
Furono introdotte nel 1985 con la legge del primo condono edilizio per segnare un forte spartiacque nelle casistiche di abuso edilizio, e sono spesso necessarie per individuare il grado di difformità che può emergere dall’analisi urbanistica di un immobile.
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Catasto: in visura anche la superficie catastale (Lorda)
Veniamo al sodo: le superfici indicate in visura sono lorde e non calpestabili, in quanto riferite e determinate in base al DPR n. 138/1998, che prevede anche una diversa articolazione delle categorie ordinarie. Ma la Tari non viene calcolata con la superficie netta ?
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Quanti Urbanisti servono in Italia ?
So bene che dietro a questa domanda in verità se ne nasconde un’altra, ovvero se vi siano reali prospettive di lavoro per svolgere la libera professione di urbanista; vorrei rispondere al quesito provando a fare la classica “stima a spanna”.
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Lucernari e computo distanze tra edifici
L’aperture di lucernari in copertura, ancorché considerato valido da certi comuni per i rapporti aeroilluminanti, non comporta limitazioni per eventuali trasformazioni in altezza dell’edificio adiacente.
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Cambio di destinazione d’uso quale incremento di carico urbanistico
La variazione da un uso a scarso impatto ambientale verso uno ad alta incidenza antropica comporta aggravamento del peso urbanistico. Il caso frequente è il passaggio da uso rurale ad uso civile, orientamento rimarcato giustamente dalla sentenza di Cassazione
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Foto di Google maps per uso giudiziario e probatorio
E’ assai diffuso l’utilizzo per fini giudiziari, da una parte o dall’altra, di immagini tratte dai principali portali come Google o Bing & co, il loro uso tuttavia non può apparire incerto e non sufficiente ai fini probatori e prescrizionali nei reati edilizi.
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Legge urbanistica toscana 65/2014: a breve inizierà il dibattito sull’incostituzionalità
Avrà inizio il 20 ottobre il tanto atteso momento di discussione sugli articoli relativi al regime sanzionatorio urbanistico toscano impugnati per incostituzionalità dal Governo lo scorso dicembre 2014, ovvero i due articoli 207 e 208 della L.R. 65/2014.
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Piano paesaggistico toscano: intervista su Toscana24 – il Sole 24 Ore
È entrato in vigore da pochi mesi, ma il Piano di indirizzo territoriale (Pit), approvato con delibera regionale il 27 marzo scorso, sta già condizionando pesantemente il lavoro di architetti, ingegneri, geometri e periti, che lanciano un allarme: l’edilizia Toscana, che ancora fatica a riagganciare la ripresa economica, rischia la paralisi.
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Empoli, stipulata convezione per locazione concordato 3+2
EMPOLI – Una lettera del sindaco di Empoli Brenda Barnini sta arrivando in queste ore ad agenzie immobiliari e studi professionali di avvocati e commercialisti per informare gli operatori del settore che da qualche settimana (15 settembre 2015, ndr) è stato sottoscritto un nuovo Accordo Territoriale per il Canone Concordato. L’obiettivo della lettera del primo…
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L’abusività dell’opera: trasferimento verso terzi, buona fede e affidamento nel privato
La corte ha ritenuto illegittimo un provvedimento restrittivo con cui il comune ordinava al privato la demolizione di un manufatto, acquistato in epoca assai successiva rispetto all’accertata consumazione dell’abuso edilizio.
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Consiglio di Stato, Sentenza n. 3933/2015 – l’ordinanza di demolizione non può colpire il terzo in buona fede
La sentenza n. 3933/2015 del Consiglio di Stato evidenzia il caso in cui l’ordinanza di demolizione non può colpire il terzo in buona fede.
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Frazionamento e fusione con ex Art. 26 L. 47/85 ammesso dalla Circ. Min. 3357 del 30/07/1985
Pochi mesi dopo l’approvazione della L. 47/85 una circolare chiariva l’applicabilità dell’art. 26 ai casi di frazionamento e fusione tra unità immobiliari entro la stessa costruzione
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Frazionamento e fusione con ex Art 26 L. 47/85?
Svolgendo un consulto preordinato alla compravendita di capannone industriale, costituito da due autonome unità immobiliari fin dalla sua realizzazione (1972), ho riscontrato una pratica edilizia un pò “fumosa”.
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Legittimazione urbanistica: obbligo di verifica puntuale anche per i Comuni
L’onere di appurare epoca di realizzazione e consistenza delle opere riguarda anche gli enti pubblici: il tema della Legittimazione urbanistica affrontato di nuovo dal Consiglio di Stato con sentenza n. 4292/2015
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Toscana: differenza tra ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva
Con l’approvazione della L.R. 65/2014 la Regione Toscana ha differenziato distintamente la ristrutturazione in due categorie edilizie
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Condono Edilizio su area di sedime condominiale: le soluzioni
I volumi oggetto di condono realizzati sopra l’area condominiale e fruiti separatamente da alcuni condomini vanno inquadrati nel diritto di Superficie apparente
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Permesso di Costruire annullato: scenari procedurali e conseguenze
L’annullamento del Permesso di Costruire provoca la qualificazione di abusività delle opere e pertanto il Comune deve adottare provvedimenti consequenziali
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50 sfumature di ristrutturazioni edilizie (e di distanze legali)
La categoria d’intervento ormai si suddivide tra quelle ricostruttive e quelle conservative, e occorre tenerne conto nelle distanze legali come nuove costruzioni
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Retroattività delle semplificazioni in edilizia
La Cassazione penale con sentenza n. 31618/2015 ha ritenuto valido applicare le semplificazioni normative introdotte successivamente alla trasformazione edilizia
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SuperGeometra: il focus sulle prospettive e criticità
Una vera crescita professionale per la categoria, anche se nutro alcune perplessità. Il progetto ha notevoli vantaggi in quanto eleva il livello di preparazione scolastica di una figura professionale che ha radici lontane
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Possibile effettuare opere col condono aperto se distinguibili dagli abusi originari
Consiglio di Stato: se le opere effettuate successivamente a quelle oggetto di condono hanno autonoma identificazione tale da non impedire una valutazione di quest’ultime il Comune dovrà operare distinguendo i due ambiti
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La Scia è la Frau Blucher dei professionisti tecnici
Se rammentate il nome della pratica edilizia ai Tecnici, qualcuno reagirà come i cavalli nella scena del film Frankenstein Junior. Il motivo? La redazione di una pratica SCIA per interventi di trasformazione edilizia diviene sempre più complessa
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SCIA edilizia, cambiamenti in vigore dal 28 agosto – Sintesi e opinione
Con la Riforma della PA alcune procedure amministrative subiscono modifiche – Focus sulla SCIA edilizia
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Differenza penale tra SCIA e DIA
Dal 2011 la SCIA comporta una nuova responsabilità penale per i tecnici asseveranti in caso di falsa attestazione nelle pratiche edilizie, introducendo un ipotesi di reato più grave del falso vigente fino ad allora per le DIA.
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Manufatti leggeri ancorati al suolo non soggetti a Permesso di Costruire
Dichiarata incostituzionale la norma che equiparava alcune strutture temporanee a nuove costruzioni, precisando che ogni trasformazione permanente del territorio necessita di titolo abilitativo anche per strutture mobili allorché esse non abbiano carattere precario.
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Legge Regione Toscana n° 08/2006 – Requisiti piscine
Norme in materia di requisiti igienico-sanitari delle piscine ad uso natatorio
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Mancanza di tolleranze di costruzione – opinione di Carlo Pagliai
A livello nazionale esiste solo il margine del 2% per parziali difformità dal Permesso di costruire, mentre sul piano delle tolleranze di costruzione, meglio note agli operatori del settore come “tolleranze da cantiere”, non esiste norma nazionale e l’argomento viene trattato a macchia di leopardo a livello regionale o regolamentato a livello comunale.
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Regolamento edilizio Firenze: approvazione del 20.07.2015
Il Comune di Firenze si è dotato di un nuovo Regolamento edilizio, coordinato con tutte le recenti novità normative nazionali e regionali, e col nuovo Reg. Urbanistico di recente approvazione
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La sopraelevazione deve osservare le distanze tra costruzioni
Cassazione: anche se di ridotte dimensioni, la sopraelevazione comporta sempre aumento di volume e superficie di ingombro, e pertanto deve essere considerata come nuova volumetria sottoposta all’osservanza delle distanze legali
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Destinazione urbanistica: il criterio di vicinanza non è sufficiente al ricorso – di Carlo Pagliai
In sede di pianificazione urbanistica spetta al ricorrente occorre fornire adeguata dimostrazione dei danni patrimoniali subiti.. Questo principio è emerso dal Consiglio di Stato Sez IV con sentenza n. 3433 del 09/07/2015 sul ricorso di un presunto danno per variazioni previsionali urbanistiche di un lotto vicino.