Agibilità e Abitabilità: storia normativa

Dotare un vecchio immobile della necessaria Agibilità è abbastanza complesso e merita una attenta analisi delle normative vigenti e pregresse.

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Carlo Pagliai

 

di Carlo Pagliai                     segui su:   logo twitter     Linkedin    Facebook

 


L’obbligo di produzione del certificato di Abitabilità risale al R.D. n. 1265/1934 (T.U Leggi sanitarie), modificato dal D.P.R. n. 425 del 22 aprile 1994 e infine dal D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001.

Nel 1934 non esisteva ancora l’obbligo di licenza edilizia per nuovi edifici o loro modifiche “rilevanti” situati all’interno dei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG, obbligo che si concretizzerà con l’approvazione della Legge n. 1150/1942 “Fondamentale”.

La questione dell’abitabilità/agibilità merita debita trattazione, sia per motivi di commerciabilità degli immobili sia per interventi di successiva trasformazione.

DISTINZIONE TRA AGIBILITA’ E ABITABILITA’
Questi termini non vengono chiaramente distinti a partire dal T.U. del 1934 in quanto i pochi articoli afferenti, oltre a non distinguersi sulla destinazione d’uso, non rendono neppure palese il titolo che doveva rilasciare l’allora Podestà (poi Sindaco).

Mi trovo concorde con quanto pubblicato in un articolo di Ediltecnico, ovvero che i termini pur essendo diversi di fatto le prassi amministrative le hanno ritenute omogenee ed equipollenti tra loro, non richiedendo neppure specifici procedimenti amministrativi .

T.U.  LEGGI SANITARIE N. 1265/1934 (ancora vigente)
Il primo provvedimento normativo che introduceva l’autorizzazione dell’abitabilità risale al 1934, e contemplava la sua mera funzione di autorizzazione sanitaria e non anche edilizia, quindi da non correlare con le licenze edilizie, in particolare gli articoli 220(abrogato) e 221 come segue:

Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a cio’ delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.
Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, e’ punito con l’ammenda da lire duecento a duemila (comma abrogato dall’art. 136 DPR 380/01).

Di fatto dal 1934 fino alla emanazione della Legge Ponte del 1967 non si hanno modifiche sostanziali di questa norma, neppure la successiva emanazione della Legge “Fondamentale” n. 1150/1942 vi entrava in merito, pur introducendo l’obbligo di licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG.
Il T.U. del 1934 sottaceva sul restante patrimonio edilizio costruito fino a quel momento.

Dalla mia esperienza di ricerche urbanistiche ho spesso riscontrato le autorizzazioni di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di agibilità per gli immobili ad uso non residenziale

In sostanza era una normale prassi attuata da buona parte degli enti pubblici. 

LEGGE PONTE DEL 1967
Il primo testo normativo in campo edilizio che avvalora l’esistenza duplice dell’autorizzazione di Agibilità e Abitabilità è la legge n. 765/1967 che modificava l’art. 26 della L. 1150/42 in materia di sospensione o demolizione delle opere difformi al PRG; in esso appare la dicitura  “dichiarazione di abitabilità o di agibilità” senza riportare altri aspetti.

LEGGE SUL CONDONO EDILIZIO N. 47/1985
Anche questa norma non aggiunge o modifica niente in materia, e si limita a citare i provvedimenti come “certificato di abitabilità o agibilità” senza operare distinzioni; il rilascio di tale provvedimento in quella stesura era concepito in deroga automatica al rilascio delle sanatorie del condono.

L. 46/1990 CONFORMITA’ IMPIANTI
Con l’art. 11 il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità era condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo.

L’INTRODUZIONE DEL DPR 425/1994
Il provvedimento entrava in merito ai procedimenti di autorizzazione all’abitabilità, dichiarandone l’applicazione alle opere di cui all’art. 220 del previgente T.U. del 1934.

Esso inseriva l’obbligo per le opere indicate dal predetto art. 220 (costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti) di allegare alle domande di abitabilità la seguente documentazione:

  • collaudo statico per opere in conglomerato cementizio e a struttura metallica;
  • accatastamento dell’immobile;
  • dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti;
  • dichiarazione del Direttore Lavori della conformità dell’opera al progetto;

La norma, in quella stesura non entrava in merito sugli impianti, anche se rimaneva previgente la L. 46/1990 e quindi andavano normalmente allegate le relative dichiarazioni di conformità; inoltre non era espressamente citato anche gli aspetti relativi alla prevenzione incendi e L. 13/1989, tanto meno la materia acustica.

L’AGIBILITA’ NEL NUOVO T.U.E. DPR 380/2001

Le innovazioni introdotte dal T.U. furono rilevanti sia sul piano procedurale, su cui adesso si preferisce esulare, sia sul piano sostanziale e qualitativo.
In prima battuta fu abolito in toto il previgente DPR 425/1994 e introdotto con l’art. 24 e seguenti un nuovo regime in materia.

Il DPR 380/01 sopprime il dualismo agibilità-abitabilità, i cui termini vengono entrambi assorbiti nel certificato di agibilità, da rilasciarsi dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente.
Il suo rilascio è fondato sull’attestazione della sussistenza dei requisiti:

  • condizioni di sicurezza;
  • igiene;
  • salubrità;
  • risparmio energetico;
  • impianti installati;

La richiesta del certificato deve essere effettuata in caso di:

  • nuove costruzioni;
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • interventi sugli edifici esistenti che possono influire sui predetti requisiti;

Si ritiene che vi debbano rientrare gli interventi “sostanziali” quali ristrutturazioni, cambi di destinazione, deruralizzazioni, frazionamenti o fusioni, e quelli comportanti aumento del carico urbanistico.

Le documentazioni indispensabili da allegare sono:

  • accatastamento;
  • certificato di collaudo statico;
  • dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato a firma del richiedente nonchè l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
  • dichiarazione conformità o collaudo impianti;
  • dichiarazione conformità rispetto normativa su barriere architettoniche;

Anche questa norma sottace sugli aspetti della prevenzione incendi, acustica o similari.
In seguito alle modifiche introdotte dal “Decreto del Fare” divenuto L. 98/2013 il certificato di agibilità può essere richiesto ottenuto:

  • per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonchè collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

L’Agibilità può essere revocata con ordinanza del sindaco, procedura espressamente prevista dal vigente art. 222 del R.D. 1265/1934, nonchè in ossequio dell’art. 50 D. Lgs. 267/2000.
Infatti non esiste un contrasto con la disciplina di cui all’art. 50 del T.U. n. 267 del 2000 tenuto conto che proprio l’art. 26 del d.P.R. 380/2001 prevede espressamente che il rilascio della certificazione di agibilità non impedisce l’esercizio del potere sindacale, richiamando proprio l’art. 222 R.D. n. 1265/1934, col quale un sindaco può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero (Cons. Stato. sent. 617/2016).

SPECIFICHE REGOLAMENTAZIONI COMUNALI
Non di rado ho pure riscontrato regolamenti edilizi comunali che integravano la disciplina con ulteriori adempimenti e prescrizioni volti a definire più dettagliatamente gli aspetti igienico sanitari degli immobili.

Un caso interessante da suggerire è il Comune di Firenze che ha regolamentato la procedura in maniera integrativa rispetto al quadro normativo vigente sul rilascio del Certificato di Agibilità, introducendo nella modulistica l’obbligo di verifica del corretto smaltimento delle acque reflue, dell’eventuale CPI antincendio, della materia acustica, del D.Lgs. 81/2008, e altri.
Tra l’altro la loro procedura concerne anche i casi degli immobili sprovvisti di agibilità.

AGIBILITA’ PER IMMOBILI SPROVVISTI
L’annosa questione dell’insussistenza dell’agibilità sugli immobili si può presentare nei seguenti casi:

  1. Patrimonio edilizio storico costruito prima del 1934;
  2. Patrimonio edilizio costruito dal 1934 ad oggi;

Su queste casistiche ci sarà modo di affrontarle con maggior completezza in un prossimo articolo.
Si può solo anticipare che le norme urbanistiche vigente non entrano espressamente in merito e sarebbe quanto meno necessario che il Legislatore provvedesse per evitare inutili contenziosi e paralisi di una parte del mercato immobiliare.
Ancora oggi infatti non esiste una specifica norma relativa agli immobili costruiti ante 1934 e sprovvisti di agibilità/abitabilità.

 

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This Post Has 5 Comments
  1. Personalmente ritengo che il problema del rilascio del certificato di agibilità per gli immobili realizzati prima della legge 1150/42 all’interno della cinta urbana o prima della legge 765/67 fuori dalla cinta urbana ove insiste il manufatto non sussiste, infatti secondo me va comunque rilasciato, in quanto, come giustamente evidenziato nell’articolo, il rilascio di detto certificato deve assicurare la permanenza delle persone all’interno dell’edificio oltre che porre attenzione e, quindi, verificare se lo stesso è stato regolarmente assentito, rispetta tutte le condizioni di igiene e sicurezza, sia in regola con gli obblighi fiscali.
    Quindi quando l’edificio, o parte di esso, rientra in uno dei due casi sopra citati, per la parte che riguarda l’aspetto urbanistico, quindi essere munito del necessario titolo abilitativo, viene meno perché all’epoca della sua realizzazione non era previsto . Comunque, si devono assicurare tutti gli altri aspetti che riguardano la parte edilizia ovvero, come già detto, sicurezza statica, igienico sanitaria, conformità degli impianti, regolarità fiscale.
    Addirittura per la manomissione di parte di uno degli impianti, elettrico o di riscaldamento, è necessario rilasciare un nuovo certificato di agibilità, anche se l’immobile è già munito, proprio per garantire, il concetto, di sicurezza agli utilizzatori.

  2. Ciao Marina,
    hai perfettamente analizzato la questione incrociando gli aspetti di Agibilità/Abitabilità con gli aspetti di legittimazione urbanistica.
    Sottoscrivo tutto ciò che hai scritto.
    a presto.

  3. Ho letto l’articolo e mi permetto di fare un’osservazione , dopo aver gestito per 30 anni in qualità di dirigente ,sia l’edilizia che l’urbanistica in un comune delicato quale è Assisi tra l’altro sottoposto interamente a vincolo ambientale e paesaggistico ex l.1497/39 a far data dal 1954 !
    Il problema di fare chiarezza non si pone esclusivamente a proposito della agibilità-abitabilità per gli edifici ante 1934 ma anche per la legittimità degli edifici costruiti ante 1967 ( legge Ponte ) non oggetto di condono edilizio . Sappiamo che l’obbligo di licenza nei centri abitati è stato imposto dalla lelle 1150/42 ed esteso all’intero territorio comunale quindi anche in zona agricola con la legge 765/67 . Ma non è sempre facile trovare la documentazione per determinare con certezza se l’edificio sia stato effettivamente esistente prima del 1967 , in particolare in zona agricola. Ci sono foto aere talvolta ma non ovunque per cui anche se i notai accettano la semplice dichiarazione all’atto della stipula di un atto di compravendita , il Comune è tenuto a verificare la legittimità dei fabbricati sottoposti a richiesta di intervento edilizio. In zona agricola difficilmente i fabbricati erano dotati di agibilità sia prima che dopo il 1934 ! Per cui veramente risulta necessaria una chiarezza legislativa in merito. Ho apprezzato la sintesi dell’escurus legislativo !

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