L'Abitabilità come requisito essenziale nella compravendita immobiliare • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
27/02/2016
Articoli

Sul venditore grava l’obbligazione della consegna in quanto incide sostanzialmente sull’uso contrattualmente previsto.

Sull’annosa questione pochi giorni fa si è di nuovo espressa la Cassazione Civ. II con sentenza n. 2438/2016 del 08/02/2016.

Secondo gli Ermellini l’obbligo di consegna del certificato di agibilità/abitabilità grava ex lege sul venditore in base al terzo comma dell’art. 1477 del Codice Civile, e la sua assenza può legittimamente comportare il rifiuto da parte del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva dopo aver stipulato il preliminare.

Tale obbligo a carico del venditore vale anche di fronte all’inerzia del Comune verso il quale è obbligato ad attivarsi, allo scopo di rendere fruibile e commerciabile l’immobile (ex plurimus Cass. Civ. II sent. 15969/2000 e 16216/2008).

Di fronte ad un immobile oggetto di promessa di vendita o di vendita definitiva sprovvisto di certificato di abitabilità/agibilità e di conformità a titoli edilizi, l’acquirente ha interesse e diritto a conseguire la proprietà dell’immobile oggetto del negozio in condizioni tali da assolvere la sua funzione e uso destinato a svolgere.

Nella fattispecie della suddetta sent. 2438/2016 il promittente compratore si era rifiutato di stipulare la vendita finale perchè oltre all’assenza di tale documentazione e dei corrispondenti titoli edilizi, trattavasi di piano cantinato di un fabbricato situato in Cinisi.

In sintesi la mancata allegazione e produzione dell’Abitabilità comporta grave inadempimento contrattuale che comporta conseguenze come risoluzione contrattuale e risarcimento danni, precludendone la sua libera commerciabilità sul mercato.

La materia di Agibilità o Abitabilità è abbastanza complessa e in divenire, sia per le procedure pregresse, sia per gli immobili sprovvisti di tale documentazione.

L’attribuzione, ottenimento o certificazione postuma alla sua costruzione può diventare una procedura abbastanza complessa soprattutto nel momento in cui si devono verificare i requisiti igienico sanitari e strutturali dell’immobile in funzione di eventuali normative settoriali sopravvenute.

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