L’Abitabilità Come Requisito Essenziale Nella Compravendita Immobiliare

Sul venditore grava l’obbligazione della consegna in quanto incide sostanzialmente sull’uso contrattualmente previsto.

Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Sull’annosa questione pochi giorni fa si è di nuovo espressa la Cassazione Civ. II con sentenza n. 2438/2016 del 08/02/2016.

Secondo gli Ermellini l’obbligo di consegna del certificato di agibilità/abitabilità grava ex lege sul venditore in base al terzo comma dell’art. 1477 del Codice Civile, e la sua assenza può legittimamente comportare il rifiuto da parte del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva dopo aver stipulato il preliminare.

Tale obbligo a carico del venditore vale anche di fronte all’inerzia del Comune verso il quale è obbligato ad attivarsi, allo scopo di rendere fruibile e commerciabile l’immobile (ex plurimus Cass. Civ. II sent. 15969/2000 e 16216/2008).

Di fronte ad un immobile oggetto di promessa di vendita o di vendita definitiva sprovvisto di certificato di abitabilità/agibilità e di conformità a titoli edilizi, l’acquirente ha interesse e diritto a conseguire la proprietà dell’immobile oggetto del negozio in condizioni tali da assolvere la sua funzione e uso destinato a svolgere.

Nella fattispecie della suddetta sent. 2438/2016 il promittente compratore si era rifiutato di stipulare la vendita finale perchè oltre all’assenza di tale documentazione e dei corrispondenti titoli edilizi, trattavasi di piano cantinato di un fabbricato situato in Cinisi.

In sintesi la mancata allegazione e produzione dell’Abitabilità comporta grave inadempimento contrattuale che comporta conseguenze come risoluzione contrattuale e risarcimento danni, precludendone la sua libera commerciabilità sul mercato.

Si segnala il nuovo network immobiliare che verifica preventivamente tutti gli aspetti urbanistici dell’immobile:

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La materia di Agibilità o Abitabilità è abbastanza complessa e in divenire, sia per le procedure pregresse, sia per gli immobili sprovvisti di tale documentazione.

L’attribuzione, ottenimento o certificazione postuma alla sua costruzione può diventare una procedura abbastanza complessa soprattutto nel momento in cui si devono verificare i requisiti igienico sanitari e strutturali dell’immobile in funzione di eventuali normative settoriali sopravvenute.

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