Deruralizzazione e legittimazione urbanistica in base al Catasto

Immobili situati in zona agricola: opportuno verificarne la destinazione d’uso rurale o civile.

paesaggio toscano

paesaggio toscano – per g.c. di B. Bitossi;


Carlo Pagliai

 

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In materia di deruralizzazione e ruralità degli immobili si propone una sintetica chiave di lettura non esaustiva.

Prima di operare possibili trasformazioni e operazioni commerciali sugli immobili occorre analizzare vari aspetti, in particolare quello della destinazione d’uso ufficiale in atto, e quindi legittima, relativa all’immobile; ciò è possibile farlo attraverso tutte le pregresse pratiche edilizie e, in loro totale mancanza, incrociando gli eventuali dati catastali o citati negli atti di trasferimento immobiliare.

Se l’immobile fosse situato in territorio “aperto” o rurale, dicasi le “Zone E” del DM 1444/68, occorre da subito individuare se sia legittimamente d’uso civile o agricolo.

RURALITA’ E DERURALIZZAZIONE CON LA BUCALOSSI

Il concetto di ruralità degli immobili, intesa come legittima destinazione d’uso agricola dell’immobile, prende forma con la Legge 10/1977 Bucalossi, quella che introdusse il nuovo regime dell’edificabilità dei suoli soggetto alla corresponsione degli oneri d’urbanizzazione.

La stessa norma prevedeva per alcuni casi la gratuità della concessione, tra cui « per le opere da realizzare nelle zone agricole ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153 ».

Sempre la stessa Legge 10/77 non stabiliva con chiarezza il concetto di destinazione d’uso, soprattutto con distinzione netta tra civile e rurale;
è pur vero che la stessa norma, attraverso una lettura combinata degli articoli 9 comma 1 lett. a) e dell’art. 10 comma 3, lasciava emergere implicitamente che la gratuità della concessione riservata agli immobili dei fondi rustici era condizionata al suo mantenimento d’uso in atto per dieci anni dall’ultimazione della Concessione stessa. In caso contrario poteva essere richiesta la corresponsione del contributo concessorio in misura massima.

Art. 10 comma 3 Legge 10/1977:
Qualora la destinazione d’uso delle opere indicate nei commi precedenti, nonché di quelle nelle zone agricole previste dal precedente articolo 9, venga comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo per la concessione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento della intervenuta variazione.

La norma sottaceva in caso di decorrenza decennale dalla fine dei lavori, ovvero:

decorso tale termine, il mero cambio d’uso da rurale a civile, ancorché sottoposto a idoneo titolo edilizio, era da ritenersi gratuito ?

LEGGE 47/85 E DESTINAZIONE D’USO

Non è possibile rispondere con esattezza alla domanda precedente, infatti non passarono neppure dieci anni dalla promulgazione della L. 10/77 in quanto fu emanata la prima legge sul condono edilizio straordinario.

Con essa la legiferazione dell’onerosità o meno sul cambio di destinazione d’uso fu demandata alle Regioni attraverso l’art. 25 comma 4:

4. Le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti, connessi e non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti siano subordinati ad autorizzazione.

D.L. 557/1993: UNA MINI-SANATORIA DERURALIZZANTE ?

Tralasciando il quadro normativo regionale e le relative evoluzioni, sul piano nazionale si tornerà a parlare di ruralità e deruralizzazione col Decreto Legge n. 557 del 30 dicembre 1993 convertito in L. 133/1994, in particolare con l’art. 9 venivano gettate le basi per la riforma del Catasto.

Art. 9. comma 9
Per le variazioni nell’iscrizione catastale dei fabbricati già rurali, che non presentano più i requisiti di ruralità, di cui ai commi 3, 4, 5 e 6, non si fa luogo alla riscossione del contributo di cui all’articolo 11 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 , ne’ al recupero di eventuali tributi attinenti al fabbricato ovvero al reddito da esso prodotto per i periodi di imposta anteriori al 1 gennaio 1993 per le imposte dirette, e al 1 gennaio 1994 per le altre imposte e tasse e per l’imposta comunale sugli immobili, purché detti immobili siano stati oggetto, ricorrendone i presupposti, di istanza di sanatoria edilizia, quali fabbricati rurali, ai sensi e nei termini previsti dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47 , e vengano dichiarati al catasto entro il 31 dicembre 1995, con le modalità previste dalle norme di attuazione dell’articolo 2, commi 1-quinquies ed 1-septies, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 .

Facendo attenta lettura di questo articolo emerge che gli immobili che abbiano perso i requisiti di ruralità (quindi tra il 1977 e 1995) non sono assoggettabili alla richiesta di contributo della “Bucalossi” (Oneri + Costo di Costruzione, ndr) qualora ricorrano due condizioni contemporanee:

  • che gli immobili siano iscritti al Catasto Fabbricati entro il 31 dicembre 1996 (prorogato col D.L. 250/1995 conv. in L. 349/1995;
  • che essi siano stati oggetto di istanza di sanatoria edilizia ai sensi della L. 47/85;

Analizziamo i due punti.

Non vi sono ambiguità e incertezza sul punto relativo al termine di accatastamento, intesa come condizione distinta e non confondibile con quella urbanistica.

Sull’altro aspetto invece ci sono ambiguità: il Legislatore nazionale intendeva riferirsi alle sanatorie edilizie straordinarie (ovvero il Condono Edilizio ex art. 31 della L. 47/85) o intendeva riferirsi anche o solo alla regolarizzazione urbanistica operata con la sanatoria ordinaria ?

Per quanto  finora osservato nel mio ambito geografico di lavoro ho potuto riscontrare l’applicazione estensiva del regime di sanatoria ordinaria, ovvero ritenendo necessario l’accatastamento urbano ante 31/12/1995 (poi prorogato al 31 dicembre 1996) per ottenere l’allora concessione edilizia in sanatoria o accertamento di conformità.

Per le deruralizzazione da effettuare in assenza dell’avvenuto accatastamento ante 1996 è necessario corrispondere gli oneri attraverso gli idonei titoli edilizi previsti in base anche alle rispettive norme regionali vigenti.

IN TOSCANA 

Alcune Regioni si adoperarono prontamente per affrontare questo aspetto, ad esempio la Toscana provvide ad emanare apposita Legge regionale 64/1995 con cui introdusse gli oneri “verdi” per gli interventi di deruralizzazione relativi ad immobili situati in territorio aperto, con importi equiparati a quelli della nuova costruzione.

A chiusura del presente articolo vorrei esporre un caso capitatomi nel 2010 in Toscana per un immobile mai deruralizzato e mai accatastato, una volta situato in territorio aperto e incluso in una densa zona di espansione urbana negli ultimi dieci anni .

Ci ponemmo col un collega il dubbio se tale l’espansione urbana avesse deruralizzato ufficialmente l’immobile: a fronte di formale istanza presentata al Comune, ricevemmo altrettanta formale risposta con cui veniva confermata la nostra ipotesi ovvero che occorre presentare una pratica di deruralizzazione (SCIA) esentata dal pagamento degli oneri di deruralizzazione.

La cosa ci lasciò sorpresi, positivamente.

 

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This Post Has 18 Comments
  1. Mi è difficile esprimermi in assenza di documentazione più chiara, per cui mi esprimo con molta riserva. Ciò che conta è una documentazione comprovante la perdita dei requisiti di ruralità, ma nel vostro caso in assenza di dati migliori sembrerebbe attestarsi all’accatastamento del 2003.

  2. Salve, ho trovato molto interessante il suo articolo.
    Sto cercando infatti di capire quale sia la destinazione d’uso della porzione di un fabbricato risalente agli anni 30 del 1900, accatastato nel 1990 al N.C.T. e trasferito al N.C.E.U. nel 2003 come residenza (categoria A4), ubicato in zona urbanistica E-agricola del P.U.C. di Sassari ma ormai integrato a tutti gli effetti nel centro urbano (da cui dista meno di 1 km), tanto che si affaccia su una via cittadina munita di infrastrutture (illuminazione pubblica, allaccio alla rete idrica e telefonica).
    Un atto notarile del 1946 che lo riguarda (divisione) lo definisce “casa annessa al predio” ed effettivamente, anche da certificati dell’anagrafe, è attestabile che fu usato come residenza ininterrottamente dal 1931 al 1966.
    Peraltro l’altra porzione del fabbricato in esame, oggetto di una concessione in sanatoria a seguito di condono e sempre accatastata come residenza, viene riconosciuta dal Comune come “fabbricato destinato a civile abitazione”.
    Le sarei grata se volesse esprimere la sua opinione in merito.

  3. Spett.le Studio tecnico C. Pagliai, avrei la necessità di esporle un quesito, sono in procinto di fare un preliminare di acquisto di un immobile e terreni circostanti. Nelle colline del comune di Montecatini terme.
    Tale fabbricato attualmente risulta al catasto come categoria A/3 classe 6 , 8 vani.
    Dall’atto di acquisto tra i precedenti proprietari agli attuali avvenuto nel maggio del 1995 il fabbricato risulta “ i sig X trasferisce al sig Y la piena ed esclusiva proprietà di fabbricato rurale, idoneo strutturalmente a civile abitazione… ecc” tale fabbricato è stato costruito in data antecedente il 1967 e non vi son state fatte opere richiedenti concessioni o autorizzazioni da parte delle competenti autorità.
    L’attuale proprietario si è impegnato con il sottoscritto vendere il fabbricato ad uso “ Civile abitazione“ (per altro deve diventare la nostra prima casa con tanto di residenza ecc) a produrre certificato di agibilità entro il rogito dal notaio, ma non dispone di alcuna pratica di deruralizzazione.
    A cosa posso andare incontro acquistando tale immobile in questa situazione?
    Grazie dei Vs preziosi consigli.

  4. Buongiorno, sto ristrutturando una casa nel comune di Pescia. La casa è stata costruita negli anni ’60 ed era accatastata come rurale. Nel ’90 fu deruralizzata e accatastata come civile abitazione. Era di proprietà della nonna di mia moglie che dal 2017 ne è divenuta nuova proprietaria. Il comune ci ha detto che dobbiamo presentare le ricevute dei pagamenti ICI/IMU dal ’94 altrimenti dovremo pagare gli “oneri verdi”. Siamo sicuri che siano sempre stati pagate, ma dopo la morte della nonna le ricevute sono andate perse e noi abbiamo soltanto quella di quest’anno che abbiamo pagato noi. E’ lecita la richiesta del comune? 23 anni di ricevute sono tanti… C’è una via di uscita o siamo costretti a pagare l’ennesimo ingiusto balzello??

  5. Salve,
    ho un piccolo immobile nella campagna del comune di Monte Argentario, accatastato C2, costruito almeno nel 1944 ma probabilmente prima, costruito ed utilizzato dai proprietari dell’epoca per vari anni come abitazione durante lo sfollamento del periodo bellico. Quanto sopra è comprovato da atto notorio dell’ex proprietario, da dichiarazioni presenti sull’atto di compravendita e da perizia tecnica. Secondo lei alla luce del decreto Sblocca Italia, della L.R. 65/2014 e della più recente L.R. sul recupero degli edifici rurali sarebbe possibile ottenere il cambio da C2 ad abitazione rurale? La ringrazio molto!

  6. Dopo il 1977 solo gli imprenditori agricoli avevano titolo a fare opere senza pagare oneri. Se prima del 1977 non esiste una formale deruralizzazione temo che dovrà essere deruralizzato.

  7. Salve, vorrei il suo parere in merito alla possibilità di deruralizzazione di un fabbricato iscritto al nuovo catasto di Roma dal 1952 ma solo nella figura del suo perimetro ossia privo delle tramezzature interne; ora al fine di regolarizzare e deruralizzare il fabbricato abbiamo presentato una dia a sanatoria pagando la sanzione per regolarizzare la effettiva disposizione degli interni. Il problema sta nel fatto che al comune non sanno se devono farci pagare una sanzione e di quanto. A mio parere il fabbricato ha ben trascorso i dieci anni nei quali se trasformato in civile abitazione avrebbe dovuto pagare gli oneri e sempre a mio parere semmai subentrerebbe l’agenzia delle entrate! Grato per il suo gentile parere La saluto cordialmente

  8. Salve,le scrivo per una questione che riguarda la mia casa.Ho acquistato casa su terreno agricolo, ma descritta in atto notarile come civile abitazione e con tutte le caratteristiche urbane.Al catasto risulta casa di tipo economico ma all’apertura della scia il comune richiede gli oneri di cambio di destinazione d’uso.Ora a chi SPETTANO? a me o ai vecchi PROPRIETARI?

  9. Buongiorno , ho un problema con il comune di Firenze che richiede oneri verdi su una Dia del 2007 , l’immobile ricadeva in una zona agricola modificata e scomparsa con il nuovo piano strutturale o regolatore, non lo so di preciso. L’immobile fu accatastato a civile abitazione subito entro il 96 come rischiesto. Il tecnico incaricato, superficialmente, si limitò a verificare la posizione catastale che risultava civile abitazione e non si è mai preoccupato degli oneri verdi calcolando normali oneri di urbanizzazione per un frazionamento urbano.
    I requisiti rurali che potrebbero essere decaduti tra il 77 e il 95 quali sarebbero?
    Il fatto di aver accatastato nei termini ha un valore in questo senso?
    secondo lei c’è una possibilità di uscirne?

    grazie

    simone dallai

  10. Sono possesore di un terreno agricolo in zona E con casa ad uso agricolo (in cui abito) costruita nel 2002-2003 con regolare licenza edilizia e da me acquistata nel 2003. Non essendo coltivatore diretto, non ho usufruito di agevolazioni in sede di acquisto, ne di sconti su pagamento ICI ed oneri vari (la casa è accatastata C/7). Vorrei deruralizzare il fabbricato e renderlo civile abitazione. È possibile fare ciò anche nel Lazio? Ho letto che la regione Toscana prevede questa possibilità, ma non trovo nulla di simile per la mia regione.
    Grazie!

  11. Resto perplessa sulle procedure edilizie e sulla compatibilità edilizia ed urbanistica dell’immobile… ,almeno per quanto concerne la Campania.

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