L'abusività dell'opera: trasferimento verso terzi, buona fede e affidamento nel privato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La sentenza n. 3933/2015 del Consiglio di Stato evidenzia il caso in cui l’ordinanza di demolizione non può colpire il terzo in buona fede.

La corte ha ritenuto illegittimo un provvedimento restrittivo con cui il comune ordinava al privato la demolizione di un manufatto, acquistato in epoca assai successiva rispetto all’accertata consumazione dell’abuso edilizio.

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La vicenda riguardava alcune strutture di copertura di campi da tennis realizzati a ridosso del confine aeroportuale, realizzati dal precedente proprietario in assenza di titolo tra la fine del 1983 e 1989 , per i quali un Comune ha emesso ordinanza di rimessa in pristino dello stato dei luoghi nell’Aprile 2007.

L’attuale azienda proprietaria dei manufatti e dell’area ricorre al TAR contestandone vizi di violazione di legge ed eccesso di potere; il ricorso viene respinto.

In sede di Consiglio di Stato, invece, accoglie le richieste in ricorrenza dell’attuale proprietario con ampia motivazione.

Di regola l’abusività dell’opera “segue” l’immobile anche nei successivi trasferimenti verso gli aventi causa, verso i quali hanno efficacia tutti i conseguenti provvedimenti di rimozione e rimessa in pristino dell’abuso, a prescindere se vi sia coincidenza tra proprietario e reo dell’abuso.
Se così non fosse per eludere la vigilanza sull’abusivismo e per aggirarne l’efficacia normativa sarebbe sufficiente trasferire gli immobili a terzi successivamente al compimento dell’abuso.

Tuttavia nel caso-limite di specie ha ritenuto di eccepire tale consolidato orientamento avendo soppesato diversi aspetti e in particolare quelli afferenti all’affidamento ingeneratosi [1] ovvero quando sia pacifico che:

l’attuale proprietario e destinatario dell’ordinanza di rimozione non sia responsabile dell’abuso;
il trasferimento immobiliare non sia avvenuto al fine di eludere i provvedimenti repressivi;
sia trascorso un ampio lasso di tempo tra il momento dell’abuso e l’esercizio repressivo dell’autorità;

Queste tre condizioni vengono riscontrate nella fattispecie della sentenza, e quindi nell’accoglimento della tesi del ricorrente proprietario, riscontra il vizio di eccesso di potere per difetto di motivazione.
Il dispositivo di sentenza rende quindi inefficace l’ordinanza comunale di rimessa in pristino.

Il CdS argomenta che in simili casi, in presenza di palese stato di buona fede del privato, l’amministrazione deve motivare la sussistenza di rilevanti esigenze pubblicistiche, tali da far ritenere recessivo lo stato di buona fede dell’attuale proprietario dell’abuso.

L’OPINIONE

Il proverbio “ci rimette il santo per il peccatore” stavolta non trova applicazione.
E’ tuttavia un caso in cui hanno ragione tutti gli attori:
da una parte il Comune che intende perseguire obbiettivi di vigilanza e tutela del territorio attraverso i pochi strumenti di verifica e repressione che può disporre;
dall’altra il privato cittadino che acquista in buona fede un’immobile dove poi emergono abusi di vario genere sottaciuti nel passaggio di proprietà, vuoi per carenza di indagini preliminari o per fraudolenza del venditore (magari con complicità del tecnico che assiste la compravendita immobiliare).

C’è un particolare aspetto che traspare in fondo alla quarta pagina della sentenza: è una circostanza necessaria (ma non sufficiente, beninteso) per ingenerare l’affidamento nel privato e che si cita testualmente:

« tra la realizzazione dell’abuso e l’esercizio da parte dell’autorità dei potere repressivi è intercorso un arco temporale di oltre vent’anni; »

Premesso:
non vorrei farti ricevere il messaggio che adesso esiste una sorta di “usucapione dell’abuso” perchè somigliante al termine ventennale dell’acquisizione in malafede; piuttosto la questio apre interrogativi nell’ambito della legittimazione urbanistica su larga scala, visto che tale fattispecie non è a mio avviso neanche tanto remota da trovare.

Con questa impostazione non si apre la strada ad un condono o sanatoria “virtuale”, però gli effetti sono simili;

Non procedendo alla rimozione dell’abuso, la sua permanenza rischia di far trapelare la sensazione in cui la legalità sia stata aggirata (ancora una volta), rinnovando l’immagine di un uso del territorio divergente dalle previsioni di sviluppo urbanistico.

Può sembrare un’antitesi, e lo è, in piena regola; se proprio devo dirtelo, accolgo con favore l’impostazione “garantista” adottata dal CdS verso questo soggetto terzo che non solo non è colpevole, piuttosto una vittima.

SOLUZIONE:
monitorare le trasformazioni del territorio attraverso la fotogrammetria aerea;
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Infine nella sentenza non emergono aspetti relativi ad eventuali vincoli aeroportuali (ad esempio fasce di rispetto e inedificabilità), si legge solo che l’ambito è a ridosso del confine aeroportuale, il che lascia insoddisfatta una certa curiosità.

Note e Riferimenti: [1] Cons. Stato, sez. IV, 4 marzo 2014, n. 1016