Il decorso del tempo non perfeziona il titolo in sanatoria, l'arrivo del vincolo complica l'istruttoria
La qualifica della categoria di intervento assume rilevanza per gli effetti di efficacia del titolo abilitativo.
Su diversi portali si leggono disparate analisi sul caso, facciamo un breve sunto e distinzioni.
Poche settimane fa pubblicammo un articolo sulla retroattività semplificativa della sentenza n. 31618/2015 Cassazione Penale, ma il caso era diverso in quanto vi era congruenza tra categorie edilizie e quindi insorgeva congruenza formale (perchè anche sostanziale).
Analizziamo le considerazioni del Consiglio di Stato, che ha emesso la sentenza n. 4381/2015 dichiarante la non legittimità del rilascio procedurale della seguente FATTISPECIE.
Il proprietario di un appartamento, situato al piano di un più ampio condominio situato in centro storico, otteneva dal Comune due distinti Permessi di Costruire.
Il primo (2009) fu rilasciato per opere di manutenzione straordinaria e risanamento dell’immobile senza modifiche al taglio delle unità immobiliari.
Il secondo (2011) consisteva in una variante di essa, e più dettagliatamente, autorizzavano diverse le seguenti opere:
- inserimento di un vano ascensore in posizione diversa da quella inizialmente prevista con foratura delle volte a botte dell’edificio sia pure in misura ridotta;
- aumento dell’altezza dei vani depositi siti in terrazzo;
- modifica delle unità abitative al secondo piano con trasformazione di una singola unità in due appartamenti.
Appare subito evidente che il secondo permesso rilasciato risulta essere una variante sostanziale, e congruente col primo inerente a manutenzione straordinaria e risanamento conservativo.
Il secondo intervento non poteva essere ricompreso come intervento di restauro e risanamento, bensì come ristrutturazione edilizia.
Sta di fatto che un proprietario di un altro alloggio situato dentro il palazzo ricorre al TAR, e poi al CdS, per chiedere l’annullamento del secondo permesso di costruire, in quanto tali interventi non potevano essere effettuati perchè superanti la categoria di manutenzione e restauro, e quindi rientranti nella ristrutturazione edilizia, contrastante con quanto consentito dalle NTA del Piano Regolatore Generale (PRG).
Il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza del TAR che accoglieva la richiesta di annullamento del PdC, respingendo i motivi del ricorso da parte del Comune appellante.
Il primo nodo riguardava la qualificazione dell’intervento compiuto, che per il Consiglio di Stato non poteva ricomprendersi nella manutenzione straordinaria e risanamento conservativo, in quanto queste presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie, citando una precedente sentenza ( Cons Stato Sez. V n. 5775/2002).
Al contrario le opere del secondo permesso superavano il livello di manutenzione e restauro/risanamento conservativo, e meritavano di essere ricomprese nella categoria superiore di ristrutturazione edilizia.
Respinta anche la controdeduzione del Comune che la recente introduzione della L. 164/2014 “Sblocca Italia” ha ricompreso nella manutenzione straordinaria gli interventi di frazionamento e accorpamento di unità immobiliari, e puntando ad ottenere l’applicazione retroattiva di una sopravvenuta semplificazione normativa.
La motivazione?
Il CdS ha applicato il principio TEMPUS REGIT ACTUM ovvero l’atto processuale è soggetto alla disciplina vigente al momento in cui viene compiuto
Il principio di retroattività non è ammesso in ambito del regime amministrativo “per default”, e può essere previsto da leggi ordinarie aventi espressa efficacia retroattiva sempre ché non contrastino i principi fondamentali della Costituzione stessa.
Ergo, la qualificazione della categoria di intervento deve essere riferita all’epoca del compimento dell’opera.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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