Zone omogenee A: non solo centri storici, ma anche….

Sono parti del territorio di elevato pregio storico, ad alta densità abitativa e diversamente tutelati

Estratto R.U. Empoli – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Spesso questa definizione viene automaticamente connessa al contesto territoriale più antico e consolidato: il centro storico.

Ma non è così.

Tutto ebbe origine col D.M. 1444/68, quello fatto come decreto attuativo alla Legge Ponte n. 765/67, col quale furono istituite le zone territoriali omogenee.

Più dettagliatamente l’art. 2 del decreto individuava in tal modo sei zone:

  1. le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
  2. le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;
  3. le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);
  4. le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;
  5. le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C);
  6. le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

Da allora gli strumenti urbanistici comunali hanno provveduto a classificare il territorio anche secondo questi canoni di classificazione.

Quindi ogni PRG, programma di fabbricazione o altri strumenti simili riporteranno la perimetrazione univoca di queste parti territoriali, sia in apposite cartografie allegate.

Prendiamo in esame le zone omogenee A perchè rispetto a tutte le altre, il legislatore ha disposto per esse una maggiore tutela.

Ad esempio in tale aree il cambio di destinazione d’uso degli immobili subisce un regime diverso.

Due sono le caratteristiche fondamentali che caratterizzano l’individuazione della zona omogenea A:

  • agglomerato urbano, ovvero un insieme di costruzioni ben definito, tale da costituire un nucleo connotato da propria identità; coincide nella stragrande maggioranza dei casi anche in centro abitato caratterizzato da una prevalente funzione abitativa; non vi è menzione circa la sua perimetrazione in termini quantitativi, e neppure in base alla densità edilizia;
  • storicità e pregio artistico, culturale e ambientale, ovvero caratteristiche di pregio tali da contraddistinguere questo contesto da quello circostante. Questa definizione prevista dal decreto 1444/68 non implica automaticamente l’apposizione di particolari vincoli, piuttosto fornisce elementi che consentono una qualificazione globale di questo agglomerato, a prescindere dalle dimensioni territoriali.

Pertanto vi rientrano senz’altro in quest’area gli ormai noti centro storici, o centri commerciali naturali come li definiscono taluni.

Occorre fare attenzione sul fatto che possono rientrare, ed essere assimilati e parificati ai centri storici, gli svariati nuclei storici sparsi nel territorio, sopratutto nel territorio agricolo o aperto dirsi voglia.

Anche il classico “borghettino” costituito da una chiesa e sette casupole situato in mezzo alla campagna, può benissimo essere classificato come zona omogenea A e quindi soggiacente a tutti i limiti edilizi relativi, appunto, ai centri storici.

 

This Post Has 4 Comments
  1. è uno spunto interessante che sarà probabilmente oggetto della revisione del 64/R in corso, che porterà al recepimento del Regolamento Edilizio Tipo.
    Ritengo che i magazzini siano esclusi dalla superfici abitabili in quanto, appunto, non idonei alla permanenza abitativa umana.

  2. Salve
    ho un dubbio relativamente alla definizione di Superfici non residenziali o Accessorie (Snr) secondo il DPGR 64/R/2013 della Toscana: in precedenza comprendevano anche locali di sgombero/magazzini mentre attualmente sembra che l’elenco contenuto all’art.13 di tale DPGR sia molto più restrittivo. L’unico elemento che lascia un pò di margine è al comma 2) punto b): “cantine, soffitte ad altri locali accessori consimili” relativamente a questi ultimi.
    Che ne pensa? Possibile che depositi e magazzini, anche se privi dei requisiti di abitabilità, siano adesso da considerare all’interno della Superficie Utile Abitabile (Sua)?
    Grazie della sua disponibilità

  3. Non ho ben chiaro quale tipo di intervento vi abbiano bloccato, inoltre potrebbe dipendere da norme e regolamenti locali.
    Lei si è fatto assistere da un professionista tecnico in questa cosa?

  4. Buongiorno Ing. Carlo. Io sono Roberto e vivo in Lavinio. Questi dell’ufficio tecnico di Anzio, inclusi i geometri, stanno facendo un disastro con le leggi dell’urbanistica. Io ho una vecchia costruzione nella zona di Lavinio stazione ed ho inserito separazioni con muri per abilitare il piano terra a locali commerciali. Non ho toccato i muri maestri. Mi hanno bloccato il progetto perchè dicono che non ho parcheggi sufficenti. Ho 270 mq di locali, totale 5 locali, e circa 16 parcheggi. Ho letto le leggi dei parcheggi e mi pare chiaro che la mia costruzione non applica per nuova costruzione. Oltre a ciò mi pare chiaro che non ricade nella zona omogenea di tipo “A”. Mi scusi, ma nel caso di vecchie costruzioni, i parcheggi non dovrebbero essere a carico di chi entra ad affittare i locali? Se per esempio mi entra un ristoratore egli avrà differenti esigenze di parcheggi che sono maggiori rispetto ad altri tipi di commercio e perciò dovrà acquistare i parcheggi mancant dal comune di Anzio. Se le leggi non sono scritte chiaramente e non le capiscono ma fanno finta di capirle mi pare che il concetto famoso che dice che “la legge non ammette ignoranza” sia saltato. I veri ingnoranti diventano coloro che vogliono applicare una legge senza capirla e solo per fare profitti. Io sto perdendo centinaia di euro per mancati affitti ma vedo che non c’è più il rispetto del lavoro necessario. Non crede anche lei che se non hanno capito una legge dovrebbero applicare permessi provvisori per risolvere situazioni potenzialmente devastanti per l’economia del cittadino? Se le leggi non sono chiare allora i Comuni dovrebbero applicare i loro poteri per dare al lavoro la priorità necessaria. D’altronde l’articolo 3 della Costituzione va a saltare dato che il governo diventa un’ostacolo alla crescita del cittadino.

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