Annullamento SCIA per falso Stato Legittimo, anche dopo 12 mesi dal deposito • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

04/06/2025
Carlo Pagliai
SCIA

Dichiarazione inefficacia oltre 12 mesi ammessa con falsa rappresentazione dei fatti all’interno della pratica edilizia

Cosa accade se la SCIA edilizia presentata in Comune contiene una una rappresentazione non veritiera o ambigua? Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 2307/2025, ha spiegato che al Comune residuano alcuni poteri di controllo e repressione contro una situazione che appare illegittima fin dall’origine. Molti credono che decorso un certo periodo di tempo dal deposito della SCIA, essa sia inattaccabile e non più perseguibile da parte del Comune, addirittura attribuendo un potere completamente sanante della situazione ivi rappresentata negli elaborati grafici e progettuali. Occorre escludere che questa ipotesi possa rientrare in quello “strano” ultimo titolo abilitativo sanante indicato nella definizione di Stato Legittimo (art. 9-bis DPR 380/01), novellata dal decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa”, in quanto oltre a nutrire dubbi sull’applicabilità verso i titoli edilizi a formazione tacita come la SCIA/DIA, è fuori discussione che la SCIA “infedele” possa implicitamente regolarizzare una situazione immobiliare.

Di fronte a una rappresentazione non veritiera della situazione di fatto, il Comune può esercitare i poteri di annullamento d’ufficio ai sensi dell’articolo 21-nonies, comma 1, L. 241/90, il quale prevede in linea generale il rispetto del «termine ragionevole, comunque non superiore a dodici mesi (che ha ridotto l’originario termine di diciotto mesi con D.L. n. 77/2021 convertito in L. 108/2021) dal momento dell’adozione dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici, inclusi i casi in cui il provvedimento si sia formato ai sensi dell’articolo 20, e tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati, dall’organo che lo ha emanato, ovvero da altro organo previsto dalla legge termine di dodici mesi».

L’anzidetto termine di dodici mesi è derogabile dalla P.A. nel caso di «provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti», come stabilito dallo stesso articolo 21-nonies, comma 2-bis.

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Il Consiglio di Stato, ha ritenuto corretto l’operato del Comune e adeguatamente motivato il relativo provvedimento con cui ha esercitato i propri poteri inibitori oltre i termini previsti dall’articolo 19, commi 3 e 6-bis, dell’articolo 21-nonies L. 241/90, in quanto nella SCIA presentata ad ottobre 2018 risultava rappresentato un terrazzo, anzichè un mero lastrico solare (quest’ultimo avente soltanto funzione di tetto piano) presente nella licenza edilizia del 1956. Inoltre, questa trasformazione illegittima avrebbe richiesto anche la necessaria autorizzazione paesaggistica in quanto situata in area soggetta a vincolo fin dalla costruzione originaria del fabbricato.

A quanto pare emerge nuovamente il rapporto tra inscindibile tra Stato Legittimo dell’immobile e titolo abilitativo, per il quale arrivo ad affermare due punti fermi:

oggi non sussiste più una pratica edilizia valida presentata senza di Stato Legittimo entro tolleranze, perchè quest’ultimo diviene presupposto essenziale;
la pregressa rappresentazione discordante non configura in capo al privato alcun legittimo affidamento, salve quelle ristrette ipotesi recentemente inserite nella nozione di Stato Legittimo (art. 9-bis, c-1-bis TUE) del titolo abilitativo, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Su quest’ultimo profilo la partita è appena aperta, e le prime pronunce giurisprudenziali non hanno mostrato un trattamento di favore verso questa nuova ipotesi di legittimo affidamento, nonostante la presa di posizione del MIT assunta con le Linee Guida Salva Casa.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.