Ante ’67 in assenza di rilievi aerofotogrammetrici

Può succedere che l’edificio realizzato prima del 01 settembre 1967 non compaia nei volati aerei effettuati in epoca antecedente

Firenze, foto aerea 2009 – Credit: Geoscopio, Regione Toscana


Carlo Pagliai

 

di Carlo Pagliai                     segui su:   logo twitter     Linkedin    Facebook


La banca data aerofotogrammetrica prodotta tra il 1942 e 1967 per scopi civili non presenta uniformità di copertura e di esecuzione tecnica.

Svolgendo indagini e accertamenti circa lo stato legittimo degli immobili in diverse località italiane ho potuto consultare i volati aerei scattati dai rispettivi enti e aziende titolari.
Ne è emerso un quadro non propriamente roseo, in particolare il repertorio aerofotogrammetrico relativo al quinquennio antecedente l’entrata in vigore della Legge Ponte n. 765/1967 appare scarno ed effettuato a macchia di leopardo.

Un vero peccato, quando invece sarebbe stato necessario pianificare campagne di rilevamento aereo su tutto il territorio italiano almeno su base quinquennale o decennale.
I vantaggi sarebbero stati molteplici per diversi aspetti: lavori pubblici, infrastrutture, agricoltura, edilizia, geologia e quant’altro.

Avremmo avuto oggi una consistente quanto probatoria banca dati cristallizzante lo stato dei luoghi.

La Legge Ponte nel 1967 andò a sostituire l’anacronistica stesura dell’ex art. 31 promulgato dalla Legge “Fondamentale” n. 1150/42, estendendo quindi l’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio comunale e di cui raccomando lettura dell’approfondimento “Ante ’67 – Legittimazione e Conformità urbanistica negli atti notarili”.

Accade quindi che, in base alle risultanze dell’attuale proprietario e dei documenti, un immobile risulti essere stato realizzato in epoca ante ’67 ma non meglio precisata.

Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo e della conformità urbanistica, sia ai fini commerciali che di trasferimento immobiliare, occorre agire per escludere dubbi in merito; ecco il motivo per cui si dovrebbe ricorrere a consultare le diverse banche dati aerofotogrammetriche esistenti, sia quelle note che quello più specialistica.

Come ci si deve comportare nell’ambito della Legittimazione urbanistica nel periodo compreso tra il 1942 e 1967 nel particolare (e frequente) caso in cui l’edificio risultasse sì anteriore al 01 settembre 1967 ma non riscontrato nei voli aerei antecedenti, si deve comunque ritenere legittima la sua consistenza ? 

Direi proprio di sì, nella condizione in cui non emerga una documentazione probatoria attestante l’esatto contrario.
Nessuna normativa urbanistica ha finora imposto l’obbligo di dimostrare inconfutabilmente lo stato legittimo dell’immobile anteriore al 1967, anche perchè sarebbe praticamente impossibile ottemperarvi; una breve eccezione è stata vigente con gli artt. 207 e 208 della L.R. Toscana 65/2014, dichiarati incostituzionali poche settimane fa.

L’analisi della questione si sposta sul piano giuridico dell’onere di prova, ex art. 2697 C.C, e posto a carico di chi vuol far valere in giudizio un proprio diritto.

In tal senso si richiama un’interessante sentenza di Cassazione Civile Sez. I  n. 1002/2013 pubblicata il 16/01/2013, avente per oggetto l’espropriazione per realizzare alloggi ERP  da parte di un Comune su di un terreno privato ove insisteva un manufatto agricolo fatiscente.

In sede di quantificazione di indennizzo ai proprietari era stata chiesta la legittimazione mediante esibizione dell’eventuale concessione edilizia in sanatoria ex art. 31 comma 9 della L. 47/1985, la cui assenza precludeva l’indennizzabilità dell’immobile ritenendola ultimato dopo il 1° settembre 1967.

Nella fattispecie l’immobile risultava non presente nel rilievo aerofotogrammetrico del 1954 mentre invece appariva nel PRG comunale del 23/07/1982, e quindi in assenza di ulteriori documentazioni probanti veniva ritenuto edificato dopo il 1967.

Secondo la Cassazione tale assunto violava il canone di cui all’art. 2697 c.c. e rendeva palese la violazione di logica valutazione dei dati emersi dall’istruttoria.

Anche lo scrivente appoggia in pieno questa considerazione finale che, a prescindere dal linguaggio di Azzecca-garbugli, ha un suo riscontro già sul piano puramente logico.

La legislazione urbanistica vigente non può chiedere un’inconfutabile attestazione dell’ultimazione del manufatto/opera quando le fonti e documenti dimostrativi sono scarni e non propriamente specifici per questa esigenza.

Ancora una volta il Legislatore, a mia opinione, dovrebbe fare atto di responsabilità e regolare decisamente questa materia che col passare del tempo sta divenendo sempre più critica e limitante l’intero comparto immobiliare.

 

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This Post Has 10 Comments
  1. Buongiorno, mi trovo anch’io nell’impossibilità di dimostrare con foto aeree la consistenza del fabbricato ante ’67, il fabbricato in questione è sorto in zona di campagna dal 1959 al 1963 da bollette di pagamento del dazio sul materiale di consumo.
    Poterebbero essere queste prove valevoli per effettuare una sanatoria?
    Ringrazio e porgo cordiali saluti
    Franco

  2. Salve, é il mio caso, ho ereditato un villino su Taranto edificato su testimonianza di miei famigliari il 56. Andrò a fare un indagine all ag. Territoriale per verificare la data del primo accatastamento ma considerato che si é voluto partecipare al condono del 85 credo purtroppo risulterà in data successiva. Attualmente il condono é ancora in fase di perfezionamento, ho contattato l’archivio storico militare hanno un buco dal 55 al 72, alla luce di quanto descritto come posso provare che il suddetto immobile é pre 1967 e quindi evitare il completamento del condono? Potrebbe essere utile un certificato di residenza storico di mio nonno? Che altre prove si possono presentare?

  3. codesta è proprio sfiga, avere un immobile di cui non esista la benchè minima prova di provenienza urbanistica è una combinazione rara.

    In genere è ammessa la prova testimoniale come elemento principe probatorio, ma nel tuo caso sono sicuro che uno straccio di prova dovrebbe emergere.
    Non mi è mai capitato una roba simile, anche se ne ho viste di diversi colori.

  4. Mi chiedo, in assenza di rilievi aerei o foto dell’epoca, in assenza di contratti di compravendita od atti di attestazione della proprietà, in assenza di mappe storiche comunali/catastali, come provare la realizzazione di un manufatto risalente nel tempo in un’epoca specifica?
    Quando l’onere probatorio può considerarsi soddisfatto in assenza di una disciplina che normi il caso specifico?
    Possono bastare testimonianze rilasciate dal proprietario attuale del manufatto e da chi partecipò all’epoca ai lavori di realizzazione, magari dallo stesso geometra che ne disegnò un progetto. Magari evidenze indirette che provino però l’uso che ne veniva fatto, si parla comunque di edifici rurali minori, adibiti all’agricoltura o alla rimessa di mezzi agricoli.
    La perizia di un tecnico che ne accerti la realizzazione in una data epoca può essere considerata come un elemento probatorio ulteriore?
    Arrivati a questo punto non starebbe alle autorità comunali dimostrare il contrario?

  5. Salve Dottore,
    ho letto i suoi articoli sull’argomento, mi sono stati d’aiuto per inquadrare la questione riguardante la legittimità dei fabbricati realizzati ante ’67.
    Lei crede che possa essere equiparata la qualità di probatio diabolica dei rilievi aerofotografici ai documenti fotografici dell’epoca, eventualmente richiesti dalle autorità comunali per provare l’esistenza dei manufatti?
    Cosa, quindi, riterrebbe sufficiente per provare la loro regolarità, non solo a fini commerciali, ma anche per procedere ad interventi edilizi sugli stessi?

  6. In qualche caso io personalmente ho sopperito con le tavole dell’IGM 1/25000 degli anni ’40, dove è possibile individuare fabbricati di una certa consistenza (specialmente le Masserie) anche se non con l’accuratezza delle mappe catastali o fotogrammetrici recenti.
    Si evidenzia inoltre che parecchi paesini del centro-sud (ma penso anche del nord) hanno i primi rilievi aerofotogrammetrici di data relativamente recente risalenti ai primi anni ’80 o col primo condono edilizio, quindi abbiamo un periodo scoperto (dal 1967) abbastanza lungo….

  7. Per questo tipo di problematica legata al condono edilizio l.47/85.

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