La sopraelevazione deve osservare le distanze tra costruzioni – di Carlo Pagliai

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Anche se di ridotte dimensioni, la sopraelevazione comporta sempre aumento di volume e superficie di ingombro, e pertanto deve essere considerata come nuova volumetria sottoposta all’osservanza delle distanze legali


Si tratta di un orientamento giurisprudenziale consolidato da tempo che spesso viene trattato fino in Cassazione [1] ribadito nella recente sentenza di Cassazione Civ. Sez. 2 n. 14916/2015 pubblicata lo scorso 16 luglio.

Il caso verteva su di un nuovo piano realizzato abusivamente con sopraelevazione nel 1979 su di un edificio civile, effettuandone la prosecuzione verticale della sottostante fabbrica .
L’edificio nella sua previgente consistenza fu realizzato a distanza inferiore di dieci metri [2] dall’edificio frontistante ed allora entrambi di proprietà dell’originario costruttore: ciò meriterebbe un approfondimento a parte su cui esula pure la Cassazione nelle motivazioni.
Successivamente il proprietario del volume sopraelevato nel 1979 intese regolarizzarne la consistenza presentando una domanda di concessione a sanatoria nell’anno 2000, mentre il contenzioso col frontista ebbe inizio nel gennaio 1999.
Il ricorrente ha sostenuto la tesi che la previgente distanza inferiore a quella minima imposta tra le costruzioni fosse condizione sufficiente a proseguire in altezza sullo stesso fronte consolidato.

distanze legali

La tesi del ricorrente viene respinta dalla Cassazione per queste principali motivazioni:

– non si era ancora perfezionato l’avvenuto usucapione di servitù al mantenimento della volumetria a distanza inferiore;

– le sopraelevazioni, anche se di ridotte dimensioni, comportano sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro, e pertanto devono essere considerate come nuove volumetrie sottoposte all’osservanza delle distanze legali [3];

– gli atti abilitativi quali licenze, autorizzazioni e sanatorie hanno rilevanza giuridica nel rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza che possa estendersi nei rapporti tra privati e quindi, ribadendo il noto principio “fatto salvo diritti di terzi” [4];

La sentenza non si conclude con la condanna al risarcimento danni al frontista dal proprietario del volume sopraelevato e obbliga la rimessa in pristino. [5]


Note e Riferimenti:
[1] Cassazione n. 21059/2009, n. 15527/2008;
[2] DM 1444/68 art. 9;
[3] Cassazione Civ. Sez. 2 n. 14916/2015, pagina 12;
[4] Cassazione n. 3979/2013;
[5] Annotazione da noi corretta il 11/08/2015 11.40, nella versione originaria si era riportata l’opposto;

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This Post Has 3 Comments
  1. Salve. Prima occorre capire chi ha costruito per primo, e conoscere anche le distanze dai confini oltre che alle costruzioni.
    Il problema è che il distacco tra edifici inferiore a 10 metri non è ammissibile ne convenzionabile in nessuna ipotesi.
    Temo che qualcuno dovrà arretrare anche i pilastri…. non conoscendo meglio la situazione restiamo a disposizione per fare un consulto professionale. Qui sono indicate le ns tariffe.

    Cordilamente.

  2. Devo realizzare il recupero del sottotetto. Si tratta di una villetta posta a meno di dieci metri dalla palazzina di fronte, peraltro costruita nel 1970 dopo la costruzione della mia villetta. La prima domanda che mi faccio è : come hanno fatto questi a costruire a meno di dieci metri in violazione del DM 1444/68?
    Il comune mi chiede una convenzione con i vicini che ovviamente non mi firmano e quindi devo arretrarmi di dieci metri dalla loro facciata. Ma devo ARRETRARMI ANCHE CON I PILASTRI DI DIECI METRI??
    E se loro avessero violato il DM 1444/68 come posso difendermi??

  3. La casistica è legata alla situazione dei fabbricati, ovvero se un fabbricato è più alto o meno rispetto all’altro.
    A parere, nel caso che il fabbricato B fosse più alto rispetto al fabbricato A e fosse posto a mt. 5 dal confine, il fabbricato B potrebbe sopraelevare sugli stacchi esistenti in quanto il fabbricato A nel sopraelevare dovrebbe arretrarsi per rispettare i 5 metri dal confine……
    avrei piacere di confrontarmi per analizzare la casistica, ho un caso di studio all’Isola d’Elba su fondi a dislivello.
    Grazie
    massimo teani

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