50 sfumature di ristrutturazioni edilizie (e di distanze legali)

La categoria d’intervento ormai si suddivide tra quelle ricostruttive e quelle conservative, e occorre tenerne conto nelle distanze legali come nuove costruzioni


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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parigi
Paris – ph. G. Lensi

La gamma delle ristrutturazioni edilizie che possono prevedere o meno modifiche di sagoma planivolumetrica è assai ampia, e alcune di esse devono rispettare le distanze legali con lo stesso regime per le nuove costruzioni.
Prendiamo in esame l’aspetto particolare del solo “distacco” ovvero la distanza tra fabbricati frontistanti, esulando sulle distanze dai confini e dai piani attuativi.

Quanti possibili casi di ristrutturazione possono presentarsi ?

Proviamo a sintetizzare le combinazioni in base al criterio planivolumetrico e ordinandoli secondo criterio crescente di sostanzialità:

  1. ristrutturazione edilizia “conservativa”, non comportante modifiche di sagoma;
  1. addizione volumetrica in ampliamento e/o sopraelevazione;
  1. demolizione con fedele ricostruzione: il fabbricato viene demolito e ricostruito con medesima sagoma planivolumetrica, altezze, superficie coperta e volume;
  1. ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, con fedele sagoma planivolumetrica;
  1. ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, con diversa sagoma planivolumetrica;
  1. sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, diversa sagoma e senza aumento di volume;
  1. sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, diversa sagoma e incremento di volume;
  1. sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, diversa sagoma e riduzione di volume;

Come sono articolate e quali definizioni si possono formulare ?

1) Ristrutturazione edilizia “conservativa”, non comportante modifiche di sagoma
La classica ristrutturazione che ha per oggetto la trasformazione dell’organismo edilizio in tutto o in parte diverso dall’originale con un insieme di opere rilevanti e contestuali come frazionamento e aumento di unità, cambi di destinazione, accompagnate da opere strutturali;
N.B: vanno distinte le definizioni regionali e il frazionamento senza opere strutturali e modifiche planivolumetriche consentite in manutenzione straordinaria dopo lo Sblocca Italia.

2) Addizione volumetrica
L’aggiunta di un corpo di fabbrica ad un edificio esistente, configurato come ampliamento o sopraelevazione se rispettivamente in orizzontale e verticale.

3) Demolizione con fedele ricostruzione
Si tratta della pura operazione di demolizione di un edificio esistente per ricostruirne la sua stessa consistenza originaria, mantenendo inalterati volume, superficie coperta, altezza, sagoma e, salvo eventuali piccoli variazioni imputabili per adeguamenti alle vigenti norme strutturali e di isolamento termico da comprovare.

• Ripristino di edifici: 
va inteso come operazione ricostruttiva di un immobile diruto a parità di volume originario; resta fatto salvo la dimostrazione probante l’originaria consistenza.

4) Ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, con fedele sagoma planivolumetrica
nella fattispecie, la ricostruzione avviene mantenendo anche la sagoma originale.

5) Ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, con diversa sagoma planivolumetrica
nella fattispecie, la ricostruzione avviene ricostruendo un organismo avente diversa sagoma, superficie, altezza massima.
Di fatto si ha una sostituzione edilizia senza aumento di volume.

• Sostituzione edilizia:
è finalizzata a realizzare un manufatto con sagoma diversa, ricreando con la demolizione una fase iniziale di “verginità” urbanistica di un lotto inedificato

6) Sostituzione edilizia senza aumento di volume
Questo caso concerne la demolizione dell’edificio originario per ricostruirne un altro senza aumento di volume, ma con diversa sagoma planivolumetrica. Lo differenzia dalla demolizione con fedele ricostruzione il fatto che possa assumere appunto forma diversa differenziando, ad esempio, parametri di superficie coperta e altezza massima.

Permettimi un esempio:
abbiamo un edificio di superficie coperta 10 x 10 e alto 6 metri, per un volume di 600 mc: lo potremmo rifare 10 x 6 alto 10, aumentando quindi di un piano;

7) Sostituzione edilizia con incremento di volume
Si opera la demolizione e successiva costruzione di un manufatto avente maggiore volume di quello originario, con conseguente modifica alla sagoma planivolumetrica in tutte le possibili salse, quali aumenti di superficie, volume e o combinati tra loro.

8) Sostituzione edilizia con riduzione di volume
In questo caso avviene la demolizione con ricostruzione di diversa sagoma e minor volume rispetto a quello originario.
Praticamente non avviene quasi mai in quanto la riduzione volumetrica legittimata può significare anche una certa perdita di valore sul piano commerciale, soprattutto se vista in pura ottica parametrica del metro quadrato o cubaggio. 

Per quali categorie scatta l’obbligo di rispetto delle distanze legali ?

Secondo la normativa vigente nazionale il rispetto decorre in luogo di nuove costruzioni, ampliamenti, e per tutte le modifiche interessanti la sagoma planivolumetrica esistente (eccettuato, ad esempio, i maggiori ingombri per isolamento termico).
Tuttavia si presenta sempre più spesso il problema di non poter effettuare interventi di demolizione e fedele ricostruzione, in particolare può non essere possibile mantenere il previgente distacco tra fabbricati realizzati prima di certe norme vigenti, tra cui il DM 1444/68.
In tal senso il legislatore nazionale ha modificato il T.U. DPR 380/01 e dal 21 agosto 2013 ha delegato alle Regioni il potere di deroga in materia di distanze tra fabbricati, e non anche per le distanze legali.

Ci sono Regioni che hanno disciplinato la deroga?

Si. La Toscana, ad esempio, ha introdotto un principio innovativo con la LR 65/2014:
« Limitatamente ai casi previsti e disciplinati dal piano operativo, negli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva e di sostituzione edilizia relativi ad edifici che presentano legittimamente una distanza inferiore a 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, l’edificio ricostruito può mantenere una distanza inferiore a dieci metri purché non inferiore a quella preesistente.
Tale aspetto deve essere recepito nei rispettivi PRG.
Anche la Lombardia demanda la deroga al DM 1444 alla fase di adeguamento dei PRG.
[ APPROFONDIMENTO → ]

E la giurisprudenza finora come si è espressa ?

Proprio pochi giorni fa la Cassazione Civile Sez. II è intervenuta nuovamente sull’argomento con la sentenza n. 17043/2015 pubblicata il 20/08/2015, riguardante uno specifico caso di ristrutturazione edilizia.
La Corte ha ribadito un principio già noto [1] ovvero che

« la semplice constatazione dell’aumento planivolumetrico rispetto al ricostruito espunge l’opera in oggetto dall’ambito di ristrutturazione edilizia, configurandola come nuova costruzione. In presenza della quale si riespande la tutela ripristinatoria, mediante demolizione o arretramento non essendo concesso ai regolamenti locali di incidere, neppure indirettamente attraverso la previsione di soglie massime d’incrementi edilizio, sulle anzi dette nozioni normative e sui rimedi esperibili nei rapporti interprivati. »

Lo stesso aspetto vale anche per le addizioni volumetriche realizzate in altezza o sopraelevazione già affrontato in Cassazione Civ. Sez. 2 n. 14916/2015 pubblicata lo scorso 16 luglio. [ APPROFONDIMENTO → ]

Un opinione da aggiungere ?

Occorre regolamentare da subito l’aspetto in quanto col passare del tempo, oltre a non dover più effettuare nuove costruzioni, sarà necessario effettuare interventi sempre più rilevanti per il patrimonio edilizio esistente: pensiamo per esempio agli edifici in c.a. costruiti dagli anni Cinquanta agli Settanta, in cui le strutture stanno gradualmente avviando alla normale fine del ciclo vita materico.
Prima o poi tutti questi “casermoni” in cemento dovranno essere abbattuti e sostituiti con nuove costruzioni di grado sismico, energetico e qualitativo migliore di quelli attuali: da qui deve ripartire la vera Rigenerazione Urbana, finora  tanto sbandierata a chiacchere.

Note e Riferimenti:
[1] Cassazione. n. 7809/2014;