50 sfumature di ristrutturazioni edilizie (e di distanze legali)

La categoria d’intervento ormai si suddivide tra quelle ricostruttive e quelle conservative, e occorre tenerne conto nelle distanze legali come nuove costruzioni

Paris – ph. G. Lensi


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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La gamma delle ristrutturazioni edilizie che possono prevedere o meno modifiche di sagoma planivolumetrica è assai ampia, e alcune di esse devono rispettare le distanze legali con lo stesso regime per le nuove costruzioni.
Prendiamo in esame l’aspetto particolare del solo “distacco” ovvero la distanza tra fabbricati frontistanti, esulando sulle distanze dai confini e dai piani attuativi.

Quanti possibili casi di ristrutturazione possono presentarsi ?

Proviamo a sintetizzare le combinazioni in base al criterio planivolumetrico e ordinandoli secondo criterio crescente di sostanzialità:

  1. ristrutturazione edilizia “conservativa”, non comportante modifiche di sagoma;
  2. addizione volumetrica in ampliamento e/o sopraelevazione;
  3. demolizione con fedele ricostruzione: il fabbricato viene demolito e ricostruito con medesima sagoma planivolumetrica, altezze, superficie coperta e volume;
  4. ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, con fedele sagoma planivolumetrica;
  5. ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, con diversa sagoma planivolumetrica;
  6. sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, diversa sagoma e senza aumento di volume;
  7. sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, diversa sagoma e incremento di volume;
  8. sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, diversa sagoma e riduzione di volume;

Come sono articolate e quali definizioni si possono formulare ?

1) Ristrutturazione edilizia “conservativa”, non comportante modifiche di sagoma
La classica ristrutturazione che ha per oggetto la trasformazione dell’organismo edilizio in tutto o in parte diverso dall’originale con un insieme di opere rilevanti e contestuali come frazionamento e aumento di unità, cambi di destinazione, accompagnate da opere strutturali;
N.B: vanno distinte le definizioni regionali e il frazionamento senza opere strutturali e modifiche planivolumetriche consentite in manutenzione straordinaria dopo lo Sblocca Italia.

2) Addizione volumetrica
L’aggiunta di un corpo di fabbrica ad un edificio esistente, configurato come ampliamento o sopraelevazione se rispettivamente in orizzontale e verticale.

3) Demolizione con fedele ricostruzione
Si tratta della pura operazione di demolizione di un edificio esistente per ricostruirne la sua stessa consistenza originaria, mantenendo inalterati volume, superficie coperta, altezza, sagoma e, salvo eventuali piccoli variazioni imputabili per adeguamenti alle vigenti norme strutturali e di isolamento termico da comprovare.

• Ripristino di edifici: 
va inteso come operazione ricostruttiva di un immobile diruto a parità di volume originario; resta fatto salvo la dimostrazione probante l’originaria consistenza.

4) Ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, con fedele sagoma planivolumetrica
nella fattispecie, la ricostruzione avviene mantenendo anche la sagoma originale.

5) Ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, con diversa sagoma planivolumetrica
nella fattispecie, la ricostruzione avviene ricostruendo un organismo avente diversa sagoma, superficie, altezza massima.
Di fatto si ha una sostituzione edilizia senza aumento di volume.

• Sostituzione edilizia:
è finalizzata a realizzare un manufatto con sagoma diversa, ricreando con la demolizione una fase iniziale di “verginità” urbanistica di un lotto inedificato

6) Sostituzione edilizia senza aumento di volume
Questo caso concerne la demolizione dell’edificio originario per ricostruirne un altro senza aumento di volume, ma con diversa sagoma planivolumetrica. Lo differenzia dalla demolizione con fedele ricostruzione il fatto che possa assumere appunto forma diversa differenziando, ad esempio, parametri di superficie coperta e altezza massima.

Permettimi un esempio:
abbiamo un edificio di superficie coperta 10 x 10 e alto 6 metri, per un volume di 600 mc: lo potremmo rifare 10 x 6 alto 10, aumentando quindi di un piano;

7) Sostituzione edilizia con incremento di volume
Si opera la demolizione e successiva costruzione di un manufatto avente maggiore volume di quello originario, con conseguente modifica alla sagoma planivolumetrica in tutte le possibili salse, quali aumenti di superficie, volume e o combinati tra loro.

8) Sostituzione edilizia con riduzione di volume
In questo caso avviene la demolizione con ricostruzione di diversa sagoma e minor volume rispetto a quello originario.

Praticamente non avviene quasi mai in quanto la riduzione volumetrica legittimata può significare anche una certa perdita di valore sul piano commerciale, soprattutto se vista in pura ottica parametrica del metro quadrato o cubaggio. 

Per quali categorie scatta l’obbligo di rispetto delle distanze legali ?

Secondo la normativa vigente nazionale il rispetto decorre in luogo di nuove costruzioni, ampliamenti, e per tutte le modifiche interessanti la sagoma planivolumetrica esistente (eccettuato, ad esempio, i maggiori ingombri per isolamento termico).
Tuttavia si presenta sempre più spesso il problema di non poter effettuare interventi di demolizione e fedele ricostruzione, in particolare può non essere possibile mantenere il previgente distacco tra fabbricati realizzati prima di certe norme vigenti, tra cui il DM 1444/68.
In tal senso il legislatore nazionale ha modificato il T.U. DPR 380/01 e dal 21 agosto 2013 ha delegato alle Regioni il potere di deroga in materia di distanze tra fabbricati, e non anche per le distanze legali.

Ci sono Regioni che hanno disciplinato la deroga?

Si. La Toscana, ad esempio, ha introdotto un principio innovativo con la LR 65/2014:
« Limitatamente ai casi previsti e disciplinati dal piano operativo, negli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva e di sostituzione edilizia relativi ad edifici che presentano legittimamente una distanza inferiore a 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, l’edificio ricostruito può mantenere una distanza inferiore a dieci metri purché non inferiore a quella preesistente.
Tale aspetto deve essere recepito nei rispettivi PRG.
Anche la Lombardia demanda la deroga al DM 1444 alla fase di adeguamento dei PRG.
[ APPROFONDIMENTO → ]

E la giurisprudenza finora come si è espressa ?

Proprio pochi giorni fa la Cassazione Civile Sez. II è intervenuta nuovamente sull’argomento con la sentenza n. 17043/2015 pubblicata il 20/08/2015, riguardante uno specifico caso di ristrutturazione edilizia.
La Corte ha ribadito un principio già noto [1] ovvero che

« la semplice constatazione dell’aumento planivolumetrico rispetto al ricostruito espunge l’opera in oggetto dall’ambito di ristrutturazione edilizia, configurandola come nuova costruzione. In presenza della quale si riespande la tutela ripristinatoria, mediante demolizione o arretramento non essendo concesso ai regolamenti locali di incidere, neppure indirettamente attraverso la previsione di soglie massime d’incrementi edilizio, sulle anzi dette nozioni normative e sui rimedi esperibili nei rapporti interprivati. »

Lo stesso aspetto vale anche per le addizioni volumetriche realizzate in altezza o sopraelevazione già affrontato in Cassazione Civ. Sez. 2 n. 14916/2015 pubblicata lo scorso 16 luglio. [ APPROFONDIMENTO → ]

Un opinione da aggiungere ?

Occorre regolamentare da subito l’aspetto in quanto col passare del tempo, oltre a non dover più effettuare nuove costruzioni, sarà necessario effettuare interventi sempre più rilevanti per il patrimonio edilizio esistente: pensiamo per esempio agli edifici in c.a. costruiti dagli anni Cinquanta agli Settanta, in cui le strutture stanno gradualmente avviando alla normale fine del ciclo vita materico.
Prima o poi tutti questi “casermoni” in cemento dovranno essere abbattuti e sostituiti con nuove costruzioni di grado sismico, energetico e qualitativo migliore di quelli attuali: da qui deve ripartire la vera Rigenerazione Urbana, finora  tanto sbandierata a chiacchere.


Note e Riferimenti:
[1] Cassazione. n. 7809/2014;

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  1. Le agevolazioni in primis spettano per gli immobili residenziali. Inoltre spettano per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ovvero quelli definiti dal TUE che arrivano a ricomprendere la demolizione con fedele ricostruzione.
    Il vostro intervento mi appare piuttosto una sostituzione edilizia comprensiva di traslazione della stessa volumetria, ergo non credo che possa spuntare anche le agevolazioni fiscali. Consiglio tuttavia un fiscalista esperto in materia.

  2. buona sera, non riesco a fare chiarezza sul tema delle detrazioni da ricostruzione da demolizione di un edificio destinato al deposito attrezzi e adiacente ad altro edificio sempre di proprietà di mio padre. la volontà sarebbe quella di demolire l’edificio adibito a deposito attrezzi e ricostruirne uno con stesso volume e sagoma ad un raggio di 10 metri dall’altro edificio che non verrebbe demolito. I due edifici sono a ridosso di una strada. è necessario conservare precisamente l’area di sedime dell’edificio demolito per usufruire delle detrazioni fiscali da ristrutturazione?
    grazie

    saluti
    erika

  3. mi sembra una corretta analisi.
    Tra l’altro la circolare 4/E è stata emanata prima del Decreto del Fare 2013, che ha modificato la sostanza e i limiti della definizione di ristrutturazione edilizia.

  4. Buongiorno Riccardo e Carlo, in realtà la risoluzione 4/E del 4 gennaio 2011 parla esplicitamente di aumento di volume e non già di diminuzione e sostanzialmente ne preclude l’accessibilità ai bonus fiscali perchè l’aumento anche dal punto di vista urbanistico si configura come nuova costruzione (il testo unico per l’edilizia art. 3 del D.P.R. n. 380 del 2001 definisce infatti interventi di “nuova costruzione” quelli riguardanti la realizzazione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente.)

    A seguito delle sentenze del TAR Napoli sentenza 25 luglio 2014 n. 4265 e del TAR Puglia-Bari sentenza n. 3210 del 22 luglio 2004 che hanno considerato corretta e conforme alla legge l’affermazione che la volumetria preesistente costituisce lo standard massimo di edificabilità in sede di ricostruzione, ormai è prassi degli enti locali ricondurre urbanisticamente l’intervento di demolizione e ricostruzione con diminuzione di volumetria a ristrutturazione, dal punto di vista fiscale non vi è una presa di posizione netta da parte dell’Agenzia.

    In realtà poi non si capisce perchè fiscalmente i bonus non debbano seguire le indicazioni urbanistiche visto che come definisce il Testo Unico sulle Imposte art 16bis 1. b) (di cui alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.
    380, effettuati sulle singole unita’ immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, che rurali, e sulle loro pertinenze) i bonus devono ricondursi al Testo Unico Edilizia.

    Detto questo mi trovo anche io in questa situazione (demolizione e ricostruzione con riduzione di volumetria) e credo che l’unica via certa sia fare un interpello all’Agenzia (nonostante i tempi di attesa: 90gg) sperando in un parere positivo.

    Lei Carlo ritiene quest’analisi corretta?

  5. Attenzione a quando si fa riferimento alle sentenze del Consiglio di Stato: esse posso fare riferimento a fattispecie verificatesi prima del Decreto del Fare, e anche se terminano ai giorni nostri, esse fanno riferimento alle normative vigenti ora per allora.

  6. Buongiorno Carlo, facendo riferimento al mio intervento di qualche mese fa, credo di avere trovato delle risposte. Riporto alcuni dati per avere una sua conferma e perchè possa essere utile ad altri utenti, come ad esempio il sig. Emidio che scrive proprio a proposito di questo.

    Si parlava di intervento di ristrutturazione edilizia, in particolare sostituzione edilizia per mezzo di demolizione e ricostruzione, e si discuteva se fosse legittima o meno una riduzione volumetrica con evidente conseguente modifica di sagoma.

    Purtroppo non è chiaro a tutti, perciò ritengo sia di estrema importanza sottolineare che bisogna distinguere l’inquadramento urbanistico/amministrativo da quello fiscale.

    Apro una parentesi e premetto che nel mio comune purtroppo le normative sono piuttosto controverse, in quanto pur essendo venuto meno il vincolo di sagoma si ritiene che ciò non debba comportare la totale perdita di riconoscibilità dell’edificio originario, e si richiamano in proposito alcune non troppo recenti sentenze del Consiglio di Stato, che evidenziano un’interpretazione forse ancora un po’ troppo rigorosa in considerazione delle recenti evoluzioni normative.

    Tuttavia in pratica, al di là della possibilità o meno di inquadrare questo tipo di intervento in RE dal punto di vista urbanistico/amministrativo, la cui determinazione è decentrata agli enti locali, va detto che è invece unico e imprescinidibile l’inquadramento ai fini fiscali, che sancisce di fatto la preclusione dei bonus per tutti gli interventi che non siano di fedele ricostruzione con rispetto di volumetria dell’edificio preesistente (si veda risoluzione 4/E del 4 gennaio 2011).

    Una contraddizione piuttosto forte che evidenzia come le normative fiscali spesso nella nostra bella Italia non vadano di pari passo con quelle amministrative, portando a situazioni quantomeno surreali come questa.

    Sarei contento di aver sbagliato la mia analisi, e mi chiedo anche come possa l’agenzia delle entrate entrare nel merito e verificare queste sfumature delle pratiche edilizie… diversamente restiamo speranzosi che venga fatta chiarezza nella prossima imminente legge di bilancio.

  7. Riterrei di sì, da un punto di vista fiscale si ha diritto col rispetto della categoria di intervento indicata con la pratica edilizia, non è condizionata all’aumento di volume o meno.

  8. Buongiorno,
    nel caso di demolizione con ricostruzione di una civile abitazione con RIDUZIONE di volume, è possibile beneficiare della detrazione fiscale del 50% per le ristrutturazioni?
    Grazie.
    saluti.

  9. Buongiorno. sono proprietario di una casa antica risalente ai primi del 900. Questa casa al primo piano e costruita solo per metà, l’altra metà ècostituita da una veranda . Abbiamo presentato un progetto per edificare la veranda in modo che il primo piano fosse completo. L’autorizzazione ci è stata negata per il motivo che nel cortile interno alla casa è presente una piccola depandance di nostra proprietà (dove è situata una camera matrimoniale con bagno interno) e quindi la costruzione non rispetterebbe la distanza minima tra edifici di 10 metri. é possibile uan cosa del genere?

  10. Salve, mi ricollego alla domanda di Simone del 10/02/2017 in quanto non mi è ben chiara la risposta.
    Avrei come lui la necessità di operare una demolizione e ricostruzione e mi pare di aver capito che con il DL 69/2013, convertito in legge 98/2013, si possa rientrare in ambito di ristrutturazione edilizia anche in presenza di modifica della sagoma e dell’area di sedime. Quello che non mi è chiaro è se in questo caso sia contemplata una leggera riduzione volumetrica, diciamo nell’ordine del 10-15%.
    Mi rendo conto che risulterebbe anti-economico sul piano commerciale ma significherebbe anche un abbattimento dei costi importante.

    Saprebbe darmi un parere in merito?
    Grazie

  11. Il TUE ricomprende nella ristrutturazione edilizia la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente. Tutto il resto ricade in nuova costruzione.

  12. Salve dott. Pagliai, secondo lei è inquadrabile come ristrutturazione e quindi si può beneficiare delle detrazioni del caso, la demolizione e ricostruzione di un immobile residenziale, con stessa area di sedime, sagoma e prospetti differenti e minor volumetria?
    Si fa riferimento alle leggi di Stato o ai singoli regolamenti comunali?
    La ringrazio

  13. Salve,

    complementi per l’articolo !

    Leggendo l’articolo pare di capire che nel caso di sostituzione edilizia senza aumento di volume, comportante quindi modifiche interessanti la sagoma planivolumetrica, scatta l’obbligo di rispetto delle distanze legali.

    Questa conclusione deriva dalla giurisprudenza ?

  14. si certamente; ovviamente deve essere maturato anche il diritto sul piano civilistico, conta molto che siano trascorsi almeno 20 anni dall’effettiva e certa edificazione a distanza inferiore, onde evitare possibili azioni dal confinante.

  15. Salve Ing. Pagliai,
    In riferimento al paragrafo :
    “Ci sono regioni che hanno disciplinato la deroga?
    Si. La Toscana (…) con la LR 65/2014:
    (…) negli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva e di sostituzione edilizia relativa agli edifici che presentano LEGITTIMAMENTE una distanza inferiore ai 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (…). “.
    Le chiedo se per “LEGITTIMAMENTE” ( o stato legittimato) si intende anche un fabbricato oggetto di condono edilizio.
    In attesa di un Vs. riscontro Vi porgo i miei saluti.

  16. Da pochi anni si è fatta strada, soprattutto in Toscana, la differenza tra ristrutturazione conservativa e ricostruttiva.
    La seconda porta ad avere un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente, la prima (quella sicuramente relativa al vs caso) invece non ha portato a grande stravolgimento.
    Capisco il suo punto di vista e immagino che invece lo percepisca come uno stravolgimento, in effetti è singolare….

  17. premesso che occorre conoscere meglio i regolamenti comunali e regionali della sua zona, in linea teorica la tipologia dei materiali non incide sulla fattibilità.

  18. Salve, vorrei capire se il caso di sostituzione edilizia comporti necessariamente l’esistenza di un edificio in muratura oppure si possa configurare anche su un manufatto con struttura portante in legno.
    Sto cercando di capire, infatti, se posso convertire in un edificio ad uso abitativo un capannone in legno con fondamenta in cemento armato, con copertura, chiuso su tre lati (mq 100), costruito in zona agricola prima del 1967 con lo scopo di rimessa di legname.
    Il mio comune lo classifica come un “edificio minore” privo di classe di valore.
    Grazie.

  19. Quindi riassumendo :
    1) Toscana.
    2) Nuovo insediamento produttivo grande distribuzione che “ristruttura” un capannone esistente.
    3) Con la scusa dell’antisismica e dell’isolamento alzano tutto il capannone di 1,5mt
    4) Aumentano il volume di almeno un 20% da un’altra parte dell’edificio
    5) Abbattono tutta una costruzione inizialmente a distanza inferiore a 10 metri dalle pareti finestrate di alcune case, la ricostruiscono avvicinandosi di altri 20cm, con la scusa dell’isolamento termico
    6)Realizzano una costruzione strutturalmente differente perche’ il tetto della precedente non era calpestabile, in piu’ sopraelevano di tre metri una specie di parapetto che non fa volume ma alza il prospetto che prima era 4mt ed ora 8 ( sempre a meno di 5 metri dal confine e 10 da pareti finestrate.

    Leggendo le “nuove” leggi semprerebbe tutto regolare:
    Decreto del fare…..Chi se ne importa della sagoma diversa.
    Decreto regionale … Chi se ne frega delle distanze nella ricostruzione
    Comune : basta l’asseverazione del tecnico ed una SCIA, anche aumentando i volumi, si puo’ anche fare a meno di controllare.

    La domanda e’ : ma se la struttura e’, forma volumi e sagoma a parte, diversa tanto che il progetto richiede il parere del genio civile, perche’ altrimenti le macchine ( condizionatori, frigoriferi etc) li sopra non ce le avrebbero potute installare si considera ancora come un rifacimento, o sarebbe una nuova costruzione ?

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