Toscana: differenza tra ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva

Con l’approvazione della L.R. 65/2014 la Regione Toscana ha differenziato distintamente la ristrutturazione in due categorie

ristrutturazione


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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(Toscana).  Tra un paio di mesi la L.R. 65/2014 giunge al suo primo anniversario; la sua emanazione ha apportato molte novità sostanziali nel profilo giuridico degli interventi edilizi, uno dei quali è stato perfino impugnato dal Governo per vizi di costituzionalità (a ottobre sapremo la decisione).

Tra le modifiche, ve n’è qualcuna che è stata dirompente per i suoi effetti, ovvero la distinzione della categoria di intervento “ristrutturazione” in due tipologie separate:

  1. Ristrutturazione conservativa;
  2. Ristrutturazione ricostruttiva;

La nuova norma regionale toscana ha ampliato molto la definizione delle possibili casistiche di ristrutturazioni edilizie “sostanziali”.
In linea di massima si distinguono tra loro per il complessivo impatto d’intervento sull’organismo edilizio e per la rilevanza di trasformazione operabile.

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L’elemento di particolare distinzione tra le due categorie è la demolizione dell’organismo edilizio; se ciò non avviene, anche un complesso insieme di opere rilevanti rientra in quella conservativa, in quanto conserva (o non coinvolge) sostanzialmente la sagoma planivolumetrica.
La sottile differenza passa per la definizione normativa che nell’art. 135 li sostanzia come interventi volti a « trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere non comportanti la demolizione del medesimo.

Da ciò si dovrebbe intuire la definizione nel suo insieme, lasciando presagire che l’intervento non debba coinvolgere l’intero organismo, inteso come sagoma planivolumetrica o involucro.

La Ristrutturazione conservativa può riguardare una parziale demolizione e ricostruzione?

Pochi giorni fa un professionista toscano mi chiedeva consulto in merito, ovvero se tale disposizione debba essere intesa anche nei casi di parziale demolizione e ricostruzione dell’organismo o di sue parti distinte, e se in caso positivo, fino a quale limite quantitativo.
Nel consulto di risposta ho precisato che le opere, ancorché localizzate, di demolizione e ricostruzione parziale dell’organismo o di sue porzioni distinte e/o autonome debbano essere inquadrate nell’altra categoria di Ristrutturazione ricostruttiva, e quindi soggetta al Permesso di Costruire.

Se da una parte è vero che in entrambe le due categorie non vi è espressa distinzione quantitativa (non sarebbe facilmente possibile, diciamocelo) occorre ragionare in termini qualitativi: il Legislatore regionale ha infatti distintamente scisso e ben articolato le due famiglie, raggruppando quelle “impattanti” quali demolizione e ricostruzione, ripristino parziale o totale, e le sostituzioni edilizie senza aumenti volumetrici.

Specificazione aggiunta il 29/09/2015.
L’unica specificazione quantitativa che entra in merito proviene dall’art. 135 c.2 lettera “e”, inquadrando gli interventi pertinenziali comportanti la realizzazione, all’interno del resede di riferimento o in aderenza all’edificio principale, di un volume aggiuntivo non superiore al 20 per cento del volume dell’edificio medesimo, calcolato nel rispetto degli strumenti comunali di pianificazione urbanistica e del regolamento edilizio, compresa la demolizione di volumi secondari facenti parte di un medesimo organismo edilizio e la loro ricostruzione, ancorché in diversa collocazione, all’interno del resede di riferimento. Tali interventi comprendono anche la realizzazione di volumi tecnici sulla copertura dell’edificio principale;

Cosa accade se nei PRG e Regolamenti edilizi non sono espressamente distinti ?

Buona parte degli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali al momento non ha pienamente recepito le innovazioni normative apportate dalla L.R. 65/2014, per cui capita spesso di riscontrare in essi la previgente e unica definizione di ristrutturazione edilizia.
Rispetto alla pregressa L.R. 1/2005, la categoria di intervento ristrutturazione edilizia è stata ripensata profondamente: nella precedente stesura, a parte gli interventi di sostituzione edilizia e le addizioni volumetriche non assimilabili a ristrutturazione, la categoria di ristrutturazione edilizia era unica e omnicomprensiva;
adesso vige la nuova impostazione separante in base alla demolizione dell’organismo edilizio, ricollocando quindi nuove ipotesi di intervento nell’ambito del Permesso di Costruire.

Come comportarsi in questi casi ?

La L.R. 65/2014 ha previsto con l’art. 242 specifica norma transitoria da applicare, ovvero che le modifiche normative introdotte alle categorie di trasformazione edilizie già previste dagli ex articoli 78 e 79 della L.R. 1/2005 non incidono sulla disciplina sostanziale degli interventi edilizi contenuta negli strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore della LR 65 e quindi rilevano solo al fine dell’individuazione del titolo abilitativo necessario per la realizzazione degli interventi medesimi.

Definizioni normative citate.

  • Ristrutturazione ricostruttiva 
    Prevista al comma 1 lettera “h” dell’art. 134 e soggetta al Permesso di Costruire, essa consiste in:
    1) interventi di demolizione con fedele ricostruzione di edifici esistenti, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi prescritti dagli strumenti comunali di pianificazione urbanistica oppure dal regolamento edilizio, nonché nella stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;
    2) interventi di demolizione e contestuale ricostruzione, comunque configurata, di edifici esistenti, purché non comportanti incremento di volume, calcolato nel rispetto degli strumenti comunali di pianificazione urbanistica e del regolamento edilizio, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;
    3) interventi di demolizione e ricostruzione di cui al punto 2, eseguiti su immobili sottoposti ai vincoli di cui al Codice, nel rispetto della sagoma dell’edificio preesistente;
    4) ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, previo accertamento della originaria consistenza e configurazione, attraverso interventi di ricostruzione diversi da quelli di cui alla lettera i).
  • Ristrutturazione conservativa
    Prevista al comma 2 lettera “d” dell’art. 135 e soggetta a SCIA, essa consiste in:
    d) fermo restando quanto previsto dall’articolo 136, comma 2, lettera g), gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa, ossia quelli rivolti a trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere non comportanti la demolizione del medesimo ma che possono comunque portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
    Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Essi comprendono altresì gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);
  • Ristrutturazione edilizia, ex L.R. 1/2005 (abrogata con L.R. 65/2014)
    Prevista al comma 2 dell’art. 79 della LR 1/2005 e soggetta a SCIA, consisteva in:
    d)
    gli interventi di ristrutturazione edilizia, ossia quelli rivolti a trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti; tali interventi comprendono altresì:
    1) demolizioni con fedele ricostruzione degli edifici, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi prescritti dagli atti di cui all’articolo 52 oppure dal regolamento edilizio, nonché nella stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;
    2) interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);
    3) modifiche alla sagoma finalizzate alla realizzazione di addizioni funzionali agli organismi edilizi esistenti che non configurino nuovi organismi edilizi, nel limite del 20 per cento del volume esistente. Non sono computate, ai fini dell’applicazione degli indici di fabbricabilità fondiaria e territoriale, le addizioni funzionali consistenti nel rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile o nella realizzazione di servizi igienici, qualora carenti, oppure nella creazione di volumi tecnici, scale, ascensori o autorimesse pertinenziali all’interno del perimetro dei centri abitati come definito dall’articolo 55, comma 2, lettera b);
This Post Has 9 Comments
  1. Situazione in Toscana.
    Grande capannone industriale, attività non alimentare.
    Il proprietario chiede estensione della licenza per vendere prodotti alimentari, ma non realizza le opere necessarie ne tantomeno esercita la vendita di alimentari.
    Vende il capannone e la licenza ad un terzo, che intende trasferire un negozio di alimentari, che subentra e con una SCIA realizza delle opere che prevedono smaltimento eternit, demolizione e ricostruzione, con ridistribuzione dei volumi sfruttando tettoie ed altri volumi disponibili nel perimetro della proprietà.
    In piu’ con la motivazione di necessità di locali tecnici, condizionatori, frigo, sala pompe etc, il volume totale aumenta di un 20%, appunto per locali tecnici.
    Il prospetto, finestre, porte, altezze, sagoma cambia completamente.
    Il capannone dista meno di 10 metri da una abitazione che ha le pareti finestrate.
    Orbene adducendo che trattasi di manutenzione straordinaria, senza mutazione della destinazione d’uso, mantenimento dello stesso volume , si e’ ricostruito alla stessa distanza dalla casa pre-esistente, evidentemente riferendosi alla deroga contenuta nella LR citata.
    tutto regolare o la “manutenzione straordinaria” ci sta un po’ stretta, ed in realtà si potrebbe configurare una nuova costruzione?

  2. Ho riletto la LR65/2014, il comma 2 dell’art.134 stabilisce che “2. In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante SCIA gli interventi di cui al comma 1, lettere g) ed h)”

    quindi escluderebbe gli interventi di sostituzione edilizia di cui si parla all’articolo 134, comma 1, lettera l)
    ma nella lettera I) si parla di aumento di volume, solo nell’ultima parte si fa riferimento a un mancato aumento di volume ma per immobili sottoposti a vincolo
    in sostanza il mio caso è sostituzione con modifica della sagoma e riduzione di volume, ma non mi pare se ne parli esplicitamente

    e poi all’art. 134 comma 2 lettera h) si dice : 2) interventi di demolizione e contestuale ricostruzione, comunque configurata.
    mi pare poco chiaro il significato di “comunque configurata”

  3. Toscana, edificio collabente ma esistente, magari accatastato almeno come F2.
    Caso di demolizione con ricostruzione, con modifica della sagoma, ma senza aumento di volume (o con minor volume, vedasi sentenza Tar di Napoli 25 luglio 2014 n. 4265).
    Sarebbe una RISTRUTTURAZIONE RICOSTRUTTIVA [ art. 134, lett. h)] e quindi soggetta a Permesso di Costruire (o in alternativa SCIA)?
    Che significa in alternativa? La SCIA in sostanza sarebbe permessa dal D.L. “Del Fare” 69/2013? La questione è rilevante in quanto con P.d.C. immagino siano da pagare gli oneri di urbanizzazione/costruzione, mentre con la SCIA no.
    grazie

  4. Trovandosi nel seguente caso:
    – interventi di ripristino di edificio, o parte di esso, crollata o demolita, attraverso interventi di ricostruzione che manterranno sostanzialmente inalterata la distribuzione interna dei locali, la sagoma e la volumetria dell’edificio preesistente, oltre opere di manutenzione interna;
    – le uniche opere di demolizione sono state eseguite per eliminare cause di imminente pericolo a seguito di ordinanza;
    si ha comunque l’obbligo di procedere tramite richiesta PdC, configurandosi quale Ristrutturazione ricostruttiva, oppure in tal caso si può parlare di Ristrutturazione conservativa e, quindi, si può procedere tramite SCIA?

  5. Leggendo la legge 65.2015 al comma 2 dell articolo 134 leggo che gli interventi di cui al comma 1 lett g ed h possono essere richiesti in alternativa con scia. Quindi nel cado di una ristrutturazione rientrante nell art 134 comma 1 kett h punto 1 (ad esempio) da realizzare in zona con vincolo paesaggistico, avendo già ricevuta l autorizzazione paesaggistica il titolo abilitativo della scia perla ristrutturazione ricostruttiva è da considerarsi valido ?

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