Veranda balcone, richiede permesso di costruire e aggrava carico urbanistico

Chiudere con infissi e tamponature spazi accessori crea nuova superficie utile abitativa

Ormai il concetto dovrebbe essere assodato: anche una piccola trasformazione edilizia di ridottissimi spazi ad uso accessorio potrebbe configurare nuova costruzione, anche come ampliamento (fatto salvo diverse disposizioni regionali).

Ciò che invece continua a non veicolare bene è la nozione di “ampliamento entro sagoma”, cioè la trasformazione funzionale di un elemento edilizio esistente tramite installazione di elementi aggiuntivi: per esempio la chiusura di una loggia o portico esistente con infissi e pareti, elementi privi di amovibilità. L’unica forma di eccezione da evidenziare è l’installazione delle VEPA, cioè le vetrate panoramiche amovibili, inserita in edilizia libera nel DPR 380/01 con DL 115/2022 (L. 142/2022).

La trasformazione di un balcone o di loggia in veranda chiusa, effettuata mediante infissi e tamponature e al di fuori dei casi espressamente fattibili con VEPA, non costituisce realizzazione di una pertinenza o precaria: al contrario, è assoggettata a permesso di costruire, perchè comporta, tramite la perimetrazione dello spazio interno abitabile, oltre ad una modifica prospettica, un ampliamento plano-volumetrico urbanisticamente rilevante, siccome arrecante un impatto significativo sull’assetto del territorio (vedi anche TAR Salerno n. 865/2024, Consiglio di Stato n. 469/2022). Lo stesso criterio è stato applicato anche nei casi di chiusura e tamponatura di tettoie aperte.

Infatti normalmente la chiusura della loggia (anche se circondata da pareti su tre lati) o del balcone per ricavare una veranda è finalizzato a creare nuovi spazi stabilmente chiusi, e utilizzabili come locali abitabili (camera, soggiorno) o accessori ad essi (ripostiglio, lavanderia).

Si tratta della trasformazione di una superficie accessoria in superficie residenziale, che determina la creazione di un nuovo ambiente nell’originario organismo edilizio e che, in quanto tale, si traduce in termini di aggravio del carico urbanistico; la potenziale insediabilità di abitanti nell’immobile chiarisce bene il concetto di incremento di carico insediativo.

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Per quanto invece sia scritta in maniera capziosa, la definizione di VEPA in edilizia libera in articolo 6 c.1 DPR 380/01 contiene diverse condizioni e limitazioni che ne portano ad escludere la possibilità di configurare una veranda sotto mentite spoglie; non bisogna mai dimenticare o aggirare la caratteristica chiave delle V.E.P.A, cioè la sua amovibilità (e tale concetto richiama sempre la facile amovibilità).

La definizione di VEPA, oltre ad essere limitata ai balconi aggettanti e logge rientranti all’interno dell’edificio (e quindi escludendo i piani terra e seminterrati), circoscrive molto il suo ambito applicativo e finalità, da soddisfare congiuntamente:

  1. dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche
  2. devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;

Motivo per cui occorre valutare bene l’esatta tipologia di trasformazione edilizia e funzionale che si intende effettuare, onde vedersi contestare l’illecito edilizio, anche in ambito condominiale, difficilmente sanabile per carenza di volumetria.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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