Il Consiglio di Stato conferma il concetto di aumento di volume tramite posa di pannelli vetrati apribili

Riprendiamo il tema dell’installazione di vetrate sulle parti esterne del fabbricato, allo scopo di creare ambienti abitabili senza particolari opere murarie; se qualcuno nutre dubbi che possano rientrare in edilizia libera per diversi motivi, la risposta può trovarla nel testo integrale della sentenza n. 469/2022 del Consiglio di Stato.

Essando abbastanza lunga e ben circostanziata propongo una analisi sintetica, anche se non cambia niente rispetto a quanto già anticipato in diversi precedenti articoli pubblicati su questo blog.

Prendiamo in esame tante tipologie di intervento effettuate tramite installazione di pannellature vetrate, cioè strutture metalliche con vetri scorrevoli su binari e anche ruotabili su se stessi.

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La fattispecie, chiusura del balcone con pannelli vetrati scorrevoli

La sentenza del Consiglio di Stato n. 469/2022 entra nel merito di quanto già analizzato nella sentenza TAR Lazio II-bis n. 11436/2017.

Nella fattispecie della predetta sentenza, si parla di uno spazio di circa 44 metri quadrati ottenuto con la chiusura di un balcone (a volte chiamato terrazzo), e più dettagliatamente descritto e realizzato così:

a) l’opera consiste in una “barriera in vetro trasparente a chiusura del balcone preesistente, con un andamento curvo; la barriera è realizzata mediante n. 23 pannelli di vetro trasparente stratificato 55.1, di spessore complessivo di 10 mm., con altezza pari a 241 cm. e larghezza di ogni pannello variabile da 50 a 75 cm”;
b) “I pannelli sono fissati in sommità e al piede su guide costituite da profilati in alluminio di spessore 40 mm. e altezza 60 mm., su cui scorrono i pannelli mediante piste di scorrimento in teflon autolubrificante. In particolare, il profilo superiore è fissato direttamente all’intradosso del soffitto del balcone, mentre il profilo inferiore e fissato sopra uno zoccolo preesistente in muratura, alto 20 cm. Il parapetto in tubolare di acciaio e le fioriere in calcestruzzo bianco sono preesistenti all’opera e non sono stati modificati”;
c) “I pannelli di vetro sono privi di montanti laterali e, nella posizione di chiusura del balcone, mantengono una fuga a luce libera di circa 3 mm. L’uno dall’altro”;
d) “L’altezza complessiva del manufatto montato è pari a 253 cm., dall’intradosso del solaio superiore del balcone, allo zoccolo murario preesistente, con altezza di 20 cm. dal pavimento, tale zoccolo non risulta modificato a motivo della installazione del nuovo manufatto”; e) l’opera è stata realizzata con “pannelli di vetro trasparente stratificato spessore 10,35 mm” e sono state utilizzate “guide metalliche in profili di alluminio verniciato bianco, mm. 50 x 60, montate all’intradosso del soffitto e in sommità dello zoccolo murario preesistente”. Non sono “presenti opere murarie realizzate in dipendenza del montaggio della vetrata”; f) “i pannelli sono appoggiati alla guida inferiore – agganciati mediante un perno inserito nel binario – e scorrono su due piste di scorrimento in polietilene autolubrificante; i pannelli sono privi di dispositivi rotabili. Il meccanismo di aggancio consente di ruotare i pannelli e di impacchettarli tutti su un solo lato della vetrata, perpendicolarmente alla linea di posizionamento”;

L’installazione risulta avvenuta in assenza del necessario titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire), come accertato nel sopralluogo avvenuto nei primi mesi del 2016.

Dopo pochi mesi dall’accertamento, il competente ufficio tecnico comunale ha contestato al cittadino l’installazione di pannelli di vetro sul balcone pertinenziale avvenuta in assenza di permesso di costruire, avviando le procedure repressive e sanzionatorie.

Nel gennaio 2017 lo stesso ufficio competente ha emesso l’ingiunzione a rimuovere l’abuso edilizio (cioè ordine di demolizione), verso il quale viene fatto ricorso al TAR Lazio.

Il TAR respinge il ricorso del cittadino, motivando che l’opera così come realizzata determina una chiusura idonea a creare ulteriore superficie utile, necessitando quindi di idoneo titolo edilizio, non potendo detta opera, per il materiale utilizzato, essere ricondotta a strutture leggere quali pergotende o gazebi.

Il cittadino ha proposto ricorso in appello al Consiglio di Stato, indicando tra i vari motivi che in tale opera:

a) lo spessore del vetro utilizzato per la realizzazione degli stessi è tra i 5 e i 10 mm, di gran lunga inferiore rispetto ai vetri utilizzati per la realizzazione di finestre e/o vetrate;

b) tra un pannello e l’altro rimane dello spazio non perfettamente isolato (in verità dai sopralluoghi risultano sigillati con guaine);

c) lo spazio delimitato con pannelli di siffatto genere, non rimanendo isolato né in termini termici, né dalla formazione di condensa o infiltrazioni piovane, non potrebbe in nessun caso essere soggetto a cambio di destinazione d’uso, rimanendo a tutti gli effetti un terrazzo non abitabile e non creando alcuna superficie utile lorda aggiuntiva.

Tali motivazioni non andranno a segno, vediamo perchè.

Il Consiglio di Stato respinge il ricorso, le motivazioni

L’appello viene respinto per diversi motivi, che intanto riassumo così:

la chiusura di un area aperta e delimitata quale un balcone, loggia o portico, mediante vetrate apribili parzialmente o totalmente, comporta aumento di superficie e di volumetria nonchè modifica di sagoma, rendendo necessario il permesso di costruire perchè non può qualificarsi neppure come pertinenza in senso urbanistico.

Non ha neppure avuto importanza che si creino (o siano state lasciate) “fessure” d’aria tra i pannelli di vetro ovvero che “l’opera realizzata, per le sue caratteristiche costruttive, per le prestazioni termiche della vetrazione, per la completa amovibilità della partizione tramite impacchettamento, è finalizzata a soddisfare esigenze temporanee”, atteso che il risultato finale della installazione in questione si compendia in una reale trasformazione del balcone, con creazione di volume (seppure utilizzato in alcuni periodi dell’anno, ma per quei periodi è idoneo ad esserlo costantemente) con alterazione della sagoma dell’edificio.

Il costante orientamento giurisprudenziale a pone sulla stessa dimensione, edilizia e giuridica, la chiusura di portici, porticati, logge, balconi, balconate mediante pannelli in vetro: esse si qualificano come nuova costruzione in quanto finalizzate a chiudere l’area corrispondente allo spazio pertinenziale.

La chiusura vetrata di questi manufatti edilizi comporta la realizzazione di verande, rendendo inutile il tentativo di qualificarle come:

  • serre solari, cioè manufatti realizzati nel rispetto di rigorose condizioni restrittive e pura finalità di risparmio energetico, senza poterle fruire dagli abitanti neppure in via saltuaria;
  • pergole bioclimatiche, termine che non esiste nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale; forse può essere indicato in qualche regolamento regionale, tuttavia la parola “pergola” richiama automaticamente uno spazio aperto sul cielo e sui lati, finalizzata a ombreggiare e sostenere piante rampicanti. Pertanto la pergola non può essere chiusa sul lato copertura né ai lati.

E per questo motivo configurano ampliamento ad edifici esistenti, cioè nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 comma 1 lettera e) del Testo Unico Edilizia DPR 380/01.

Di conseguenza tale categoria di intervento di nuova costruzione richiede obbligatoriamente il permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 c.1 del DPR 380/01.

In altre parole la chiusura di balconi (e spazi similari) con vetrate scorrevoli non conferisce all’opera un grado amovibilità, precarietà o di stagionalità, stante il complessivo carattere permanente.

Vorrei aggiungere quanto faccio di consueto, cioè di consultare anche le norme regionali in materia, magari potrebbero contenere disposizioni più favorevoli.

Infine, ritengo che le stesse conclusioni della sentenza non siano influenzare dai cambiamenti normativi al TUE intervenuti fino al DL 76/2020, infatti anche nella sentenza viene fatto riferimento ai cambiamenti apportati dal Regolamento Edilizio Tipo del 2016. Piccola nota a margine, segnalo che le norme regionali potrebbero aver introdotto particolari semplificazioni.

Direi di concludere qui l’analisi, ritenendo utile riportare integralmente i riferimenti della costante giurisprudenza amministrativa menzionati nella stessa sentenza del Consiglio di Stato n. 469/2022:

Tenuto conto di quanto sopra, con specifico riferimento alla chiusura di balconi, logge o balconate con pannelli in vetro, la giurisprudenza amministrativa è ferma nell’affermare che:

– la realizzazione di un veranda con chiusura di un balcone, comportando nuovi volumi e modifica della sagoma dell’edificio, è soggetta a permesso di costruire; la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile, infatti, soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 12 febbraio 2020 n. 1092);

– le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire. Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Né può assumere rilievo la natura dei materiali utilizzati, in quanto la chiusura, anche ove realizzata con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico. Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una “pertinenza” in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (cfr. Cons. Stato, Sez.VI, 4 ottobre 2019 n. 6720);

– la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie, con la conseguenza del necessario preventivo rilascio di permesso di costruire (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 9 ottobre 2018 n. 5801);

– ai sensi dell’art. 10, comma 1, lettera c), del TUE, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti. Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Pertanto va escluso che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, n. 1893/2018, cit.);

– la nozione di costruzione, ai fini del rilascio della concessione edilizia, si configura in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico – edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie; infatti è irrilevante che le dette opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio (cfr Cons. Stato, Sez. VI, 27 gennaio 2003, n. 419) e ciò anche se ciò avvenga con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 28 giugno 2019 n. 4449).

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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