Un emendamento al DL Aiuti Bis inserisce l’opera all’interno dell’edilizia libera, con diverse condizioni e criticità

Ancora una volta viene inserita una semplificazione al Testo Unico Edilizia DPR 380/01 con emendamento in fase di conversione in legge, nella fattispecie del DL 115/2022 “Aiuti Bis” (convertito con modifiche in L. 142/2022, G.U. n. 221/2022).

Posto che il DPR 380/01 (TUE) ha bisogno di una revisione globale, ponderata o di essere adeguato ai giorni nostri (che fine hanno fatto le proposte di riforma?), l’inserimento di questa nuova categoria di intervento “vetrate panoramiche amovibili” nel TUE è destinato a creare incertezze.

Tale modifica è avvenuta tramite inserimento di emendamento approvato al Senato il 13 settembre, il quale modifica il TUE inserendo una nuova categoria di intervento “libera”:

Art. 33-quater. – (Norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili) – 1. All’articolo 6, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dopo la lettera b) è inserita la seguente:
“b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche”

Passiamo ad analizzare la novità, riservandomi maggiori precisazioni e dettagli in futuro.

INDICE

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Vetrate panoramiche, novità e criticità della norma

Ben vengano le “semplificazioni”, intendiamoci. Il vero problema è scrivere bene le norme riducendo al minimo i margini interpretativi, le zone grigie e i possibili dubbi in cui il “furbetto” voglia approfittarsi per giustificare una nuova veranda o considerare “sanate” quelle realizzate abusivamente su balconi, porticati, logge o altrove.

Pertanto prendete questa nuova norma con le pinze, e rivolgetevi ad un Tecnico abilitato: perchè c’è un nuovo confine da conoscere tra veranda e vetrate panoramiche, e sfociare in un reato edilizio è un soffio.

Intanto premetto che questa categoria di intervento viene inserita direttamente nel DPR 380/01, e non all’interno del Glossario in edilizia libera, che comunque continua a valere in maniera coordinata anche con questa novità, qualora confermata.

Altra cosa importante: la novità normativa, in attesa di conferma definitiva a breve, assume un altro significato: va a confermare che prima di essa, tale intervento non fosse da considerare edilizia libera, sopratutto quando realizzato con certe caratteristiche e alimentando contestazioni edilizie. Il lato positivo è che si dovrebbe chiudere un recente filone giudiziario proprio su certi interventi.

Definizione intervento

L’oggetto riguarda la realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, e dovranno essere:

  • amovibili, stesso concetto generico e conosciuto per altre opere come pergole e gazebi; in altre parole non devono essere fisse, ma facilmente rimovibili (e qui discuteremmo all’infinito). Ecco perchè il pensiero va subito alle vetrate scorrevoli su binari, altrimenti configureranno veranda qualora fissate (e quindi ampliamento volumetrico soggetto a Permesso di Costruire); nulla vieta che possano esservi altri tipi di amovibilità, tipo a “soffietto”, sganciabili, eccetera.
  • trasparenti: niente vetri satinati, offuscati o robe simili.

Finalità e ambito applicazione

Intanto hanno uno scopo dichiarato di panoramicità, cioè la visione del paesaggio e contesto circostante, quindi non vanno concepite per ricavarsi uno spazio riservato e riparato da introspezioni esterne. Queste vetrate amovibili devono svolgere temporanea funzione di:

  • protezione da agenti atmosferici
  • miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche,
  • riduzione delle dispersioni termiche
  • parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche

Dove installarle

La norma riporta un passaggio chiaro: “balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio“, pertanto le vetrate amovibili potranno essere installate per le predette finalità su:

  • balconi aggettanti dal corpo dell’edificio
  • logge rientranti all’interno dell’edificio

L’edificio dovrà avere destinazione d’uso residenziale, in quanto nella parte finale della norma viene espressamente tutelata la salubrita degli spazi abitativi interni.

Dove NON installare

Da questa lettura risulterebbe esclusa l’installazione su:

  • pergola/pergolato
  • gazebo
  • terrazzo o lastrico solare
  • giardino
  • portico/porticato (definizione ben distinta dalla loggia, vedi Regolamento Edilizio Tipo).

In altre parole non c’è possibilità di giustificarsi una veranda o “pergola bioclimatica”, e tanto meno di farsi un dehors per ristorazione in edilizia libera.

Condizioni da rispettare

L’installazione di queste vetrate deve avvenire nel rispetto di diverse condizioni e specificazioni che il legislatore ha visto bene di introdurre per limitarne l’ambito e modalità “furbesche”, sopratutto per evitare la proliferazione di verande (norme regionali a parte, ovviamente).

La norma pertanto prevede le seguenti esclusioni per evitare fraintendimenti. Le vetrate amovibili (quanto amovibili, non si sa per ora):

  • non devono configurare spazio stabilmente chiuso comportante variazione di volumetria e di superficie delle unità immobiliari/edifici (riferiti alle definizioni del R.E.T.) (quindi spazio apribile o aperto?)
  • non devono creare nuova volumetria (sembra un doppione al punto precedente)
  • non devono configurare mutamento destinazione d’uso dell’immobile da superficie accessoria a superficie utile (se prendiamo la definizione del R.E.T., deve rimanere l’uso accessorio e di servizio all’unità immobiliare. Ad esempio non può essere destinato ad uso di permanenza umana, ma soltanto uso accessorio.

Condizioni e requisiti prestazionali da rispettare

Il legislatore evidentemente ha “subodorato” le possibili applicazioni distorsive o eccessive, proprio per evitare la realizzazione di verande e spazi chiusi, configuranti aumento di volumetria e di carico urbanistico.

E lo ha fatto introducendo un ultimo periodo finale nella norma, imponendo una serie di requisiti, criteri e condizioni generiche di natura prestazionale, che daranno spazio a interpretazioni discrezionali tra Tecnici, cittadini e Pubblica Amministrazione. Per la gioia dei professionisti legali, intendiamoci.

Le vetrate amovibili dovranno favorire (e garantire?) la naturale microaerazione tale da consetire la circolazione di costante flusso di aria (costante, e non intermittente, quindi sembrerebbe indicare aerazione permanente, senza impianti o VMC). Tale indicazione serve anche (e soprattutto) per garantire la salubrità dei vani interni domestici.

Dovranno inoltre avere caratteristiche tecnico-costruittive e profilo estetico tali da ridurre al minimo impatto visivo e l’ingombro apparente, e da non modificare le preesistenti linee architettoniche. Anche questa indicazione lascia spazio a valutazioni discrezionali in tema di impatto sul decoro architettonico degli edifici, in particolare nel condominio.


Vincoli, norme antisismiche, paesaggistica e norme di settore

Anche in questo caso valgono le stesse premesse dette più volte per l’edilizia libera di cui all’articolo 6 DPR 380/01, oltre al fatto che le norme regionali potrebbero aver già disciplinato la tipologia di intervento in precedenza.

Infatti al comma 1 articolo 6 DPR 380/01 inizia riportando una classica clausola di esclusione, che in poche parole afferma che non esiste l’Edilizia “libera da tutto”.
In sostanza restano valide e da controllare tutte le restanti normative aventi incidenza urbanistica ed edilizia, di cui vengono indicate in parte:

  • previsioni di Piano Regolatore e Regolamento edilizio comunale
  • antisismica e opere strutturali
  • sicurezza
  • antincendio
  • igienico-sanitarie: vorrei ricordare l’importanza di garantire i vari requisiti, ad esempio i rapporti aeroilluminanti e Fattore Luce Diurno medio del DM 5 luglio 1975
  • Vincoli in generale, compreso rischio idrogeologico
  • Vincoli del Codice Beni culturali e Paesaggio D.Lgs. 42/2004 e DPR 31/2017

Art. 6 (L) – Attività edilizia libera

1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

Conclusioni e consigli

In caso di conferma definitiva della norma, consiglio vivamente di rivolgersi ad un Tecnico abilitato per sincerarsi che non ci siano vincoli, prescrizioni o divieti imposto da altre normative, compreso quelle regionali, comunali, antisismiche e paesaggistiche.

E adesso, al mio segnale scatenate l’inferno di verande.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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