Definizione di Nuova costruzione: come classificarla in base alle norme.

E’ la categoria di intervento edilizio più rilevante e richiede Permesso di Costruire

Il Testo Unico per l’edilizia dispone uno specifico elenco di interventi che qualificano l’opera che incide sul carico urbanistico.

In termini generali il D.P.R. qualifica una serie di opere e interventi soggetti al Permesso di Costruire, e lo fa tramite l’art. 10 comma 1.

Esso prescrive l’obbligo di ottenere il rilascio del Permesso di Costruire per interventi comportanti trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, ovvero:

  • a) gli interventi di nuova costruzione;
  • b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • c) gli interventi di ristrutturazione edilizia (pesante, ndr) che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Al punto A compare una definizione generale di nuova costruzione, che va letta coordinata con l’art. 3 comma 1 lettera E del D.P.R. 380/01.

Anche qui viene ribadito il principio per cui va intesa come nuova costruzione ogni intervento comportante trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, se non diversamente specificato dalle precedenti categorie di intervento (lettere a-b-c-d del comma 1 art. 3 D.P.R. 380/01).

Per usare parole semplici, si tratta di una definizione residuale.

La qualifica dell’intervento di nuova costruzione è disciplinata con alcune opere rilevanti come carichi urbanistici verso il territorio.

Il legislatore ha fornito un elenco a titolo esemplificativo e non esaustivo, di interventi classificati come nuova edificazione, articolati come segue:

e) “interventi di nuova costruzione”, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali: 

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6); 

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune; 

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato; 

e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione; 

e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale; 

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato; 

La nuova costruzione comprende anche interventi di minima entità

E’ molto importante evidenziare che la definizione non va applicata soltanto con principi quantitativi: anche la realizzazione di una modestissima veranda richiede comunque il Permesso di Costruire perchè aggrava il carico urbanistico.

Ed ecco che allora la definizione di nuova costruzione va interpretata tenendo conto della giurisprudenza amministrativa.

Vanno intese come nuova costruzione solo quelle che aumentano in misura apprezzabile il carico urbanistico della zona.

Il concetto di “nuova costruzione” richiede il permesso di costruire quando si trasforma l’edificio in termini di sagoma, volume e superficie, come ad esempio la chiusura di un vano precedentemente aperto e di autonoma utilizzazione, la classica stanza aggiuntiva per la casa (Cons. di Stato n. 4977/2019).

Distinzione tra nuova costruzione da opere pertinenziali e volumi tecnici, spesso confusi tra loro.

La nozione di nuova costruzione non di natura pertinenziale (anche ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici) si deve estendere a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo. Ciò vale anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell’opera (Consiglio di Stato n. 6982/2019, n. 1309/2018).

Un caso si cui spesso emerge il dubbio riguarda la tettoia, affrontato in questo approfondimento.

Di converso integra la qualifica di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione e irrilevante ai fini del calcolo delle distanze legali, soltanto l’opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima (Consiglio di Stato n. 6982/2019).

La nuova costruzione richiede permesso di costruire quando trasforma l’edificio in termini di sagoma, volume e superficie.

Anche la sostituzione edilizia integrale del manufatto esistente, con uno diverso o poco fedele rispetto alla preesistenza, comporta intervento di nuova costruzione. E’ il caso della demolizione e ricostruzione.

A livello generale comporta una ristrutturazione edilizia che va a snaturare l’organismo precedente e che può superare lo scalino di ristrutturazione e rientrare in nuova costruzione. Le normative regionali spesso hanno disciplinato questa frequente casistica, che va ad incidere molto anche sul versante delle agevolazioni e detrazioni fiscali.

E ancora, qualifica come intervento di nuova costruzione (di natura non pertinenziale) l’assenza del requisito di individualità fisica e strutturale propria della pertinenza, cioè quando il manufatto costituisce parte integrante dell’edificio.

Ad esempio, anche la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una «pertinenza» in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile che va ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, in quanto lo trasforma in termini di sagoma, volume e superficie (Cons. di Stato n. 1893/2018).

Il consiglio che voglio condividere è di porre adeguata attenzione nel classificare la tipologia di intervento, perchè come una reazione a catena la qualifica di nuova costruzione comporta il rilascio del Permesso di Costruire, e pertanto espone pure agli aspetti sanzionatori penali di cui all’art. 44 del D.P.R. 380/01.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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