Se demolizione e ricostruzione avviene con maggior volumetria, si configura nuova costruzione soggetta a Permesso di costruire

Nell’ambito dei carichi urbanistici possiamo definirla come ristrutturazione edilizia “sostanziale”, cioè comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio (in aggravamento).

Nel Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01 non compare “sostituzione edilizia” come categoria di intervento, e tanto meno nella Tabella A del D.Lgs. 222/2016.

Tuttavia si tratta di una definizione usata in gergo tra i players del settore immobiliare, e significa letteralmente sostituire l’intera preesistenza edilizia di un lotto per realizzare un manufatto ex nuovo diverso dal precedente.

Con essa si intende pure superato il limite di parità volumetrica istituito dal “Decreto del Fare” (conv. L. 98/2013) per la categoria di ristrutturazione edilizia.

Infatti l’art. 3 c.1 lettera D qualifica come ristrutturazione edilizia l’intervento di demolizione e ricostruzione del manufatto con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Tale parità volumetrica in ristrutturazione è il limite massimo generale relativo alla suddetta definizione; tuttavia l’art. 10 comma 1 lettera C del T.U.E. aggiunge una speciale ipotesi di ristrutturazione edilizia “pesante” alla definizione generale già inserita nelle categorie ex art. 3 DPR 380/01.

Secondo l’articolo 10 c.1 TUE, e tenuto conto di quanto precisato dall’Allegato A del D.Lgs. 222/2016, la ristrutturazione edilizia “pesante” è un intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

Da questa lettura combinata si può affermare che la modifica (in aumento, vedi Allegato A D.Lgs. 222/2016) della volumetria preesistente costituisce intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, pertanto soggetto a permesso di costruire.

Tuttavia proprio l’Allegato A del D.Lgs. 222/2016 (voce 8, pagina 80) esclude espressamente la demolizione completa dell’edificio esistente nella ristritturazione edilizia pesante. Direi che possiamo definirlo coerente, altrimenti verrebbe meno il senso e il limite della demolizione e ricostruzione inserito nell’articolo 3 c.1 lettera d) del DPR 380/01.

La sostituzione edilizia pur essendo basata su di una preesistenza volumetrica, comporta azzeramento di essa e realizzazione di organismo diverso dal precedente.

Ecco che allora si può sconfinare nell’ambito della cosiddetta Sostituzione edilizia, in particolare quando si effettua demolizione totale dell’edificio. Praticamente si cancella la preesistenza e si considera il lotto come un foglio bianco inedificato: in questo caso si dovranno utilizzare tutti i nuovi indici e parametri indicati dal Piano Regolatore e Regolamento edilizio vigenti, nonché tutte le discipline aventi incidenza edilizia.

Ho estrapolato una definizione dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 6917/2018: pur avendo un legame originario con una preesistenza, la sostituzione edilizia consente qualcosa di più rispetto alla ristrutturazione edilizia nelle sue varie forme.

La sostituzione edilizia comporta una configurazione sostanzialmente diversa tra preesistente e nuovo organismo edilizio, sotto diversi punti di vista.

Un punto fermo lo stabilisce l’art. 10 del D.P.R. 380/01: in caso di demolizione totale dell’edificio, l’aumento volumetrico è sufficiente per uscire dalla definizione generale dimristrutturazione edilizia, per rientrare invece nel regime di nuova costruzione.

Per essere più chiari, viene superato di gran lunga il concetto di intervento “conservativo” della preesistenza, per giungere piuttosto a realizzare un intervento “ex novo” a prescindere da una costruzione già realizzata.

Tutto ciò vale per gli immobili non soggetti a vincoli previsti dal Codice dei Beni culturali D.Lgs. 42/2004, perchè il DPR 380/01 dispone per essi ulteriori restrizioni negli articoli 3 e 10.

Infine, per gli interventi soggetti al Piano Casa si applica una apposita disciplina straordinaria, che molte regioni hanno recepito e prorogato fino ai giorni nostri assoggettandoli anche a SCIA.

Tuttavia, meglio usare prudenza in questi casi: legislazioni regionali e strumenti urbanistici comunali potrebbero aver introdotto o integrato la disciplina sull’argomento della sostituzione edilizia.