Sostituzione edilizia, categoria d’intervento pari alla nuova costruzione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

09/02/2019
Edilizia

Se demolizione e ricostruzione avviene con maggior volumetria, si configura nuova costruzione soggetta a Permesso di costruire

Nell’ambito dei carichi urbanistici possiamo definirla come ristrutturazione edilizia “sostanziale”, cioè comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio (in aggravamento).

NelTesto Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01non compare “sostituzione edilizia” come categoria di intervento, e tanto meno nellaTabella A del D.Lgs. 222/2016.

Tuttavia si tratta di unadefinizione usata in gergo tra i players del settore immobiliare, e significa letteralmente sostituire l’intera preesistenza edilizia di un lotto per realizzare un manufatto ex nuovo diverso dal precedente.

Con essa si intende puresuperato il limite di parità volumetrica istituito dal “Decreto del Fare”(conv. L. 98/2013) per la categoria diristrutturazione edilizia.

Infatti l’art. 3 c.1 lettera D qualifica comeristrutturazione edilizia l’intervento di demolizione e ricostruzione del manufatto con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Taleparità volumetrica in ristrutturazioneè il limite massimo generale relativo alla suddetta definizione; tuttavia l’art. 10 comma 1 lettera C del T.U.E. aggiunge una specialeipotesi di ristrutturazione edilizia “pesante” alla definizione generale già inserita nelle categorie ex art. 3 DPR 380/01.

Secondo l’articolo 10 c.1 TUE, e tenuto conto di quanto precisato dall’Allegato A del D.Lgs. 222/2016, laristrutturazione edilizia “pesante” è un intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifiche della volumetria complessiva degli edificio dei prospetti.

Da questa lettura combinata si può affermare chela modifica (in aumento,vedi Allegato A D.Lgs. 222/2016) della volumetria preesistente costituisce intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, pertanto soggetto a permesso di costruire.

Tuttavia propriol’Allegato A del D.Lgs. 222/2016 (voce 8, pagina 80)esclude espressamente la demolizione completa dell’edificio esistente nella ristritturazione edilizia pesante.Direi che possiamo definirlo coerente, altrimenti verrebbe meno il senso e il limite della demolizione e ricostruzione inserito nell’articolo 3 c.1 lettera d) del DPR 380/01.

La sostituzione edilizia pur essendo basata su di una preesistenza volumetrica, comporta azzeramento di essa e realizzazione di organismo diverso dal precedente.

Ecco che allora si può sconfinare nell’ambito della cosiddetta Sostituzione edilizia, in particolare quando si effettua demolizione totale dell’edificio. Praticamente si cancella la preesistenza e si considera il lotto come un foglio bianco inedificato: in questo caso si dovranno utilizzare tutti i nuovi indici e parametri indicati dalPiano RegolatoreeRegolamento ediliziovigenti, nonché tutte le discipline aventi incidenza edilizia.

Ho estrapolato una definizione dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 6917/2018: pur avendo un legame originario con una preesistenza,la sostituzione edilizia consente qualcosa di più rispetto alla ristrutturazione edilizianelle sue varie forme.

La sostituzione edilizia comporta una configurazione sostanzialmente diversa tra preesistente e nuovo organismo edilizio, sotto diversi punti di vista.

Un punto fermo lo stabilisce l’art. 10 del D.P.R. 380/01: in caso di demolizione totale dell’edificio,l’aumento volumetrico è sufficiente per uscire dalla definizione generale dimristrutturazione edilizia, per rientrare invece nel regime di nuova costruzione.

Per essere più chiari,viene superato di gran lunga il concetto di intervento “conservativo” della preesistenza,per giungere piuttosto a realizzare un intervento “ex novo” a prescindere da una costruzione già realizzata.

Tutto ciò vale per gli immobili non soggetti a vincoli previsti dalCodice dei Beni culturali D.Lgs. 42/2004, perchè il DPR 380/01 dispone per essi ulteriori restrizioni negli articoli 3 e 10.

Infine, per gli interventi soggetti alPiano Casasi applica una apposita disciplina straordinaria, che molte regioni hanno recepito e prorogato fino ai giorni nostri assoggettandoli anche aSCIA.

Tuttavia, meglio usare prudenza in questi casi: legislazioni regionali estrumenti urbanistici comunalipotrebbero aver introdotto o integrato la disciplina sull’argomento della sostituzione edilizia.

CARLO PAGLIAI,Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliareCONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.