Piano Casa non è bonus per sanatoria edilizia retroattiva

La deroga volumetrica rientra nei poteri delle Regioni sulle norme del Piano Casa


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Utilizzare la deroga volumetrica per regolarizzare aumenti volumetrici è una tattica usata da molti.

Resta il fatto che il cosiddetto Piano Casa viene ancora inteso da molti come una sottospecie di condono edilizio mascherato per tutti.

Intendiamoci: non è neppure un “premio” volumetrico automatico, e la sua applicazione sugli edifici esistenti è ammissibile solo alle condizioni previste dalla apposita legislazione regionale, ove esista.

A livello generale molte regioni hanno continuato a prorogare la disciplina del Piano Casa fino ai giorni nostri (novembre 2018), e vedremo nel futuro cosa succederà.

Il Piano Casa è un provvedimento di tipo straordinario ma non ha effetti sanatori

Si tratta piuttosto di una facoltà demandata alle legislazioni regionali, approvata dall’Intesa raggiunta in Conferenza Unificata Stato, Regioni ed Enti locali del 31 marzo 2009.

Da allora allora diverse regioni hanno appunto approvato la loro prima legislazione con cui consentire ampliamenti fino al 20% e demolizioni con ricostruzione volumetrica incrementata fino al 35% agli edifici esistenti.

Questi incrementi volumetrici ammessi dal Piano Casa sono da effettuarsi in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici e piani regolatori comunali.

Tuttavia, l’accesso alle misure derogatorie del Piano Casa non era automatico, ma piuttosto è stato:

  • condizionato a certi presupposti (es. risparmio energetico, tipologie edilizie, ecc);
  • escluso per certe zone ed edifici, in particolar modo su quelli vincolati o situati in aree a rischio;
  • limitato a certi periodi e prorogato regione per regione;

Le regioni in questi anni si sono veramente sbizzarrite a regolamentare questo tipo di interventi, e l’intervento più “caratteristico” lo ha fatto la Regione Campania.

Infatti nella prima versione, la L.R. 19/2009 del Piano Casa Campania intendeva consentire l’autorizzazione di questi interventi già realizzati alla data in vigore delle presenti norme e ad esse conformi.

La norma è stata poi modificata dalla L.R. n. 6 del 2016 perchè iniziava a farsi avanti il serio rischio di dichiarazione di incostituzionalità. Non è servito a molto, perchè la stessa versione modificata è stata comunque dichiarata incostituzionale con la sentenza n. 107 del 2017.

Piano Casa non è un bonus volumetrico su cui fare affidamento per abusi

Il Consiglio di Stato con sentenza 5274/2018 riprende a piene mani i principi espressi dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 107/2017, e rimarca il principio della doppia conformità disposto dall’art. 36 del D.P.R. 380/01.

Per ottenere la sanatoria edilizia esiste la sola procedura di Accertamento di conformità, la quale è condizionata al duplice rispetto di conformità alla disciplina edilizia e urbanistica vigente sia al momento della presentazione dell’istanza sia al momento dell’esecuzione dell’opera.

Da qui si capisce che ottenere la sanatoria edilizia entro le misure volumetriche del Piano Casa diventa assai difficile.

Oltre a dover verificare il rispetto dell’illecito alle versioni normative del Piano Casa regionale, sicuramente ci sono due paletti indispensabili da controllare:

  • se oggi è in vigore la disciplina del Piano Casa nella propria Regione:
  • se al momento dell’abuso vigeva una normativa del Piano Casa regionale;

Si capisce che tutti gli abusi e difformità compiuti prima dell’invenzione del Piano Casa regionale (e non nazionale) non hanno via di scampo in questa possibilità.

E ovviamente, come soglia temporale non è possibile andare più indietro dell’estate 2009, periodo in cui le regioni iniziarono ad approvare le proprie normative del Piano Casa.

Ecco perchè il Piano Casa non può essere inteso come una sanatoria edilizia retroattiva omnipresente.

 

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