Chiusura portico/loggia determina incremento volumetria, anche se già chiuso su tre lati • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/10/2023
Permesso in Sanatoria

A prescindere dalla volumetria, il passaggio da superficie accessoria ad utile configura nuovo locale abitabile

Hai intenzione di chiudere con vetrate fisse o pareti una parte dell’edificio libera sui vari lati, o anche su un solo lato: meglio leggere l’intero articolo per capire la rilevanza dell’intervento.

Secondo le indicazioni da ultimo contenute nel Regolamento edilizio-tipo approvato in sede di Intesa Stato-Regioni, pubblicato sulla G.U. n. 268 del 16 novembre 2016, il “portico” o “porticato”, consiste in un «elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio».

Nel momento in cui se ne effettua la chiusura, esso si trasforma in un vero e proprio vano, che il medesimo Regolamento Edilizio Tipo indica come “veranda”, ovvero un «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».

Il Consiglio di Stato è tornato a confermare quanto già evidenziato in precedenti video e articoli: la chiusura di uno spazio aperto su uno o più lati, mediante vetrate fisse o tamponature, comporta trasformazione urbanisticamente rilevante.

Ma le considerazioni che andiamo ad analizzare per i porticati valgono anche per altri elementi edilizi distinti nel R.E.T. quali la Loggia/Loggiato e tettoie.

Ovviamente escludiamo dalla trattazione quelle poche casistiche di logge rientranti e balconi aggettanti che possono essere chiuse con le Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA).

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Chiusura di portico e porticato

Il Consiglio di Stato ha già confermato più volte che «l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un porticato che si presenti aperto su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria» (Cons. di Stato n. 6186/2021, n. 4437/2019, n. 1822/2016).

L’ intervento di chiusura, da un punto di vista di risultato finale, ha rilevato aumento di superficie utile e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili. L’avvenuta realizzazione di un vano aggiuntivo mediante tamponatura di un portico non può neppure qualificarsi come pertinenza in senso urbanistico, in quanto «integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie» ( Cons. di Stato n. 6186/2021, n. 1893/2018).

La distinzione importante da fare riguarda l’entrata in vigore delle definizioni contenute nel R.E.T. 2016, previo recepimento regionale e infine comunale sul conteggio delle volumetrie secondo nuovo criterio; non bisogna escludere la possibilità che tali volumetrie siano già state conteggiate al rilascio del titolo concessorio in regime amministrativo precedente al R.E.T. (o quelli regionali), magari pagando gli oneri di urbanizzazione; tuttavia si ricorda che l’incremento di carico urbanistico non si misura “soltanto” con l’aumento volumetrico, ma anche con l’aumento di superficie utile (pure con passaggio di superficie accessoria).

Qualcosa di analogo lo abbiamo già visto anche col semplice cambio d’uso da garage esistente ad abitazione, che tuttavia rientra in mutamento d’uso urbanisticamente rilevante.

In linea generale questo tipo di interventi richiede il permesso di costruire, tuttavia resta salva la possibilità per le Regioni di disciplinare diversamente, nel rispetto dei principi statali.

Qui trovi anche un mio video commento:

Tamponare i lati aperto di un portico o di una loggia, anche con vetrate, non rientra nel regime di edilizia libera: con la chiusura di tali spazi, anche già chiusi legittimamente su tre lati, rappresenta un nuovo volume.

Sul punto è importante riportare anche la massima espressa nella decisione n. 469/2022 del Consiglio di Stato sulla chiusura di spazi aperti già autorizzati, che è opportuno riportare integralmente:

“interventi costruttivi volti a chiudere un’area aperta e delimitata, pertinenziale all’appartamento di proprietà, consistente in un balcone ovvero in una loggia ovvero ancora portici o porticati attraverso la installazione di pannelli in vetro, si è affermato che l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un’area (un porticato, ma analogamente, ad avviso del Collegio, la questione può essere posta per balconi o logge) che si presenti aperta su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria e ciò perché l’intervento va riguardato dall’ottica del risultato finale, ovvero il rilevato aumento di superficie e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili (cfr., in tal senso, con specifico riferimento ai porticati ma, per quanto si è sopra detto, analogamente riferibile alla chiusura di logge o di balconi, Cons. Stato, Sez. II, 27 giugno 2019 n. 4437 e Sez. V, 5 maggio 2016 n. 1822)”.

Solo in via residuale, gli spazi a balcone e le logge rientranti negli edifici sono potenzialmente suscettibili di installazione delle VEPA, da valutare con la dovuta diligenza.