Permesso di Costruire scaduto: decadenza per opere da compiersi o anche compiute? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Deferita all’Adunanza plenaria l’interpretazione sugli effetti decadenziali del permesso di costruire

Il Consiglio di Stato con sentenza non definitiva 2228/2024 ha sollevato il dubbi interpretativi circa la disciplina giuridica applicabile alle opere parzialmente eseguite in virtù di un titolo abilitativo decaduto e che non siano state oggetto di intervento di completamento in virtù di un nuovo titolo edilizio.

Si tratta di casistiche in cui viene assentito con permesso di costruire un intervento complessivo come la realizzazione di un edificio, per la quale non avviene il completamento nel termine triennale decorrente dall’inizio dei lavori.

Nel comma 2 art. 15 D.P.R. 380/01 è indicato testualmente che “Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga.“

Il dubbio riguardante il mancato completamento e il regime giuridico valevole anche per quanto parzialmente compiuto, entro il termine triennale del permesso, oggetto di deferimento, porta a due scenari contrapposti:

opere ancora da completare possono essere autorizzate con nuovo titolo abilitativo, restando legittimate quelle parzialmente compiute; una eventuale decadenza del titolo edilizio per mancata ultimazione dei lavori nel termine triennale non consentirebbe la demolizione del manufatto, operando l’effetto decadenziale ex nunc e lasciando, pertanto, salve le opere a tale data già realizzate: Invero, in una corretta interpretazione dell’articolo 15 del DPR n. 380/2001, la decadenza impedisce solo l’ulteriore corso dei lavori ma non determina illeceità urbanistica di quanto già realizzato nella vigenza del titolo edificatorio.(Cons. di Stato n. 8605/2019);
opere ancora da completare, e illegittima permanenza dell’opera parzialmente incompiuta: la possibilità di abbandonare l’opera incompiuta, soprattutto se funzionalmente non autonoma, comporterebbe un ingiustificato deturpamento del contesto circostante, o perfino in contrasto con la disciplina e strumentazione urbanistica sopravvenuta, portando criticità circa l’applicazione del regime sanzionatorio e repressivo quando all’opera parzialmente eseguita non faccia seguito il completamento dei lavori con nuovo titolo abilitativo. Infatti non è risultato irragionevole qualificare l’opera parzialmente incompiuta come ad opere eseguite senza titolo abilitativo o in difformità da esso, precludendone il mantenimento.

L’attuale consolidata giurisprudenza amministrativa afferma che la decadenza dal titolo edilizio per mancata ultimazione dei lavori nei termini – cioè per fatto imputabile al titolare e relativo alle modalità di utilizzo /inutilizzo del titolo – ha efficacia ex nunc e non ex tunc e quindi non implica l’obbligo di disporre la demolizione delle opere realizzate nel periodo di validità del titolo edilizio (le quali, perciò, non possono essere ritenute abusive) – ove queste risultino conformi al progetto approvato con il permesso di costruire – ma comporta semplicemente la necessità, per il titolare decaduto, di chiedere un nuovo permesso per l’esecuzione delle opere non ancora ultimate; in mancanza di proroga o rinnovo del titolo, gli interventi effettuati successivamente alla decadenza del titolo risultano abusivi, il che comporta la legittimità dell’ordine di demolizione solo per quanto realizzato successivamente all’intervenuta decadenza, ma non per quanto realizzato in precedenza (Consiglio di Stato n. 2228/2024, n. 5258/2022, n. 1377/2021, n. 5588/2019).

Seguirò gli sviluppi, anche se il mio pronostico è più favorevole al primo orientamento.