Completamento edifici con Permesso decaduto

Il Permesso di costruire vale tre anni decorsi i quale decade per la parte non eseguita.

L’efficacia temporale e la decadenza del permesso di costruire sono previste dal Testo Unico per l’Edilizia.

L’art. 15 del DPR 380/01 dispone espressamente i termini di inizio e ultimazione lavori, i quali sono dettati dal legislatore affinché il processo di costruzione abbia certezza di compimento e per evitare eccessiva dilatazione nella fase di controllo e vigilanza della PA.

La licenza edilizia fu istituita con la L. 1150/42 e soppressa con la L. 10/1977, e la sua validità aveva un range ridotto rispetto ad oggi, ovvero pari ad un anno.

Con la L. 10/1977 il legislatore provvide a sostituire la licenza con la concessione edilizia, la quale prevedeva il termine per l’inizio dei lavori non superiore ad un anno e il termine di ultimazione non superiore a tre anni entro il quale l’opera doveva essere abitabile o agibile.

Col TUE DPR 380/01 non furono cambiati i due termini per il nuovo titolo abilitativo del Permesso di Costruire, che sostituì la previgente Concessione edilizia; in quella sede fu modificato la condizione di contezza per l’ultimazione lavori, ovvero non più l’agibilità/abitabilità ma il suo completamento (art. 15 c.2 TUE).

Il Permesso di Costruire rilasciato concede diritto edificatorio soggetto a decadenza.

Al netto di eventuali casi di proroga eventualmente ottenibile a determinate condizioni, il permesso di costruire non è un titolo abilitativo che consente o concede un diritto edificatorio senza scadenza, lasciando intuire o credere che si possa costruire lo stesso organismo anche oltre il suddetto termine triennale.

Proprio perchè il legislatore ha interesse ad avere certezza di tempi nel settore delle costruzioni, ha espressamente disposto nell’art. 15 del TUE un principio fondamentale, cioè la decadenza del permesso di costruire per la parte non eseguita (salvo eventuali proroghe, si ripete).

Lo scopo prefissato è quello di avere tempi certi sia per vigilanza da parte della PA, ma anche per garantire tempi certi nei rapporti privatistici.

Pensiamo ad esempio a coloro che stipulano preliminari di vendita su cose/immobili futuri.

Il rilascio del Permesso di Costruire dà inizio al periodo di efficacia temporale entro il quale l’organismo progettato e autorizzato deve essere completato.

E’ un principio coerente col fatto che il Permesso di Costruire è un titolo abilitativo rilasciato esclusivamente in funzione e in coerenza con:

  • disciplina edilizia e urbanistica;
  • strumentazione urbanistica locale;
  • regolamentazione edilizia locale;
  • discipline e normative settoriali;

Si tratta quindi di un titolo abilitativo che al momento della disamina e rilascio deteneva tutte le condizioni per il suo rilascio, in particolare della conformità allo strumento urbanistico comunale.

Lo scopo della previsione di efficacia e decadenza triennale è appunto quella di dettare tempi non troppo dilatati, soprattutto in rapporto delle previsioni attuative di un Piano Regolatore comunale.

Ma anche a prescindere da quest’ultimo aspetto, lo scopo della valenza triennale del PdC e relativa decadenza è quello di mantenere stretto il potere di controllo dell’attività edilizia nelle mani della PA locale.

Una migliore spiegazione e inquadramento del termine triennale di efficacia del PdC proviene da un passaggio estratto dalla sentenza n. 3371/2017 del Consiglio di Stato che riporto integralmente:

«Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga […]”), l’effetto decadenziale si riconnette al mero dato fattuale del mancato avvio dei lavori entro il termine annuale fissato dalla legge; in altri termini “la decadenza del permesso di costruire costituisce effetto automatico del trascorrere del tempo, che per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo abilitativo” (Cons. Stato, sez. IV, 11 aprile 2014, n. 1747; in tal senso, ex multis, anche Cons. St., sez. III, 4 aprile 2013, n. 1870: “la pronunzia di decadenza del permesso a costruire ha carattere strettamente vincolato all’accertamento del mancato inizio e completamento dei lavori entro i termini stabiliti dalla norma stessa (rispettivamente un anno e tre anni dal rilascio del titolo abilitativo, salvo proroga) ed ha natura ricognitiva del venir meno degli effetti del permesso a costruire per l’inerzia del titolare a darvi attuazione”-. Decadenza che opera di diritto, pertanto non è richiesta l’adozione di un provvedimento amministrativo espresso -Cons. St., sez. III, 4 aprile 2013, n. 1870; nonché, T.A.R. Sardegna, sez. II, 4 maggio 2015, n. 741”.).

e) la giurisprudenza amministrativa ha del pari superato pregresse incertezza giurisprudenziali stabilendo che “il termine di durata del permesso edilizio non può mai intendersi automaticamente sospeso, essendo al contrario sempre necessaria, a tal fine, la presentazione di una formale istanza di proroga, cui deve comunque seguire un provvedimento da parte della stessa Amministrazione, che ha rilasciato il titolo ablativo, che accerti l’impossibilità del rispetto del termine, e solamente nei casi in cui possa ritenersi sopravvenuto un factum principis ovvero l’insorgenza di una causa di forza maggiore (Consiglio di Stato sez. IV, n. 974/2012, cit.) ” (Cons. St., sez. III, 4 aprile 2013, n. 1870);»

In vista della scadenza triennale del termine di fine lavori è consigliato depositare lo stato compiuto dell’opera.

Ovvero: è caldamente sconsigliato non provvedere al deposito di elaborati e documentazione fotografica in grado di attestare l’esatto stato dei luoghi alla data di scadenza triennale del PdC, in quanto potranno emergere probabili contrasti al momento della ripresa e completamento della costruzione.

Infatti il comma 3 dell’art. 15 del TUE dispone che la parte di opera non ultimata nel termine del decaduto permesso di costruire, debba essere subordinata al rilascio di un nuovo permesso di costruire, salvo il caso che questa sia realizzabile con SCIA di cui all’art. 22 (es. le varianti non essenziali).

Proprio in questa fase potrebbe nascere un possibile problema: qualora non venisse presentato uno stato finale del primo permesso di costruire al termine dei tre anni, diventa difficile per entrambi (PA e richiedente) individuare con certezza l’effettivo stato di avanzamento e non completezza dell’intervento, sul quale la PA vigilante potrebbe perfino (legittimamente) nutrire dubbi sull’effettiva fine dei lavori.

Il committente si potrebbe anche trovare nella situazione in cui la PA potrebbe contestargli l’effettivo stato dei luoghi e l’effettiva datazione; sulla stessa barca potrebbero trovarsi di converso anche la Direzione Lavori e l’impresa costruttrice, assieme agli eventuali collaudatori per le opere fintanto compiute.

E’ consigliato inviare comunicazione di sospensione lavori unitamente a idonea rappresentazione dello stato dei luoghi non oltre il termine di ultimazione.

Qualora l’intervento non giunga a completamento in vista della scadenza del termine triennale del Permesso di Costruire rilasciato è caldamente consigliato depositare, entro e non oltre quel termine, gli opportuni elaborati grafici e documentazione fotografica in grado di attestare lo stato dei luoghi e del cantiere.

Questa azione quanto meno cristallizzerà lo stato di avanzamento in maniera tale da renderlo trasparente e reciprocamente chiare le responsabilità degli attori finora intervenuti in quel percorso edilizio.

Inoltre sarà il corretto stato di avanzamento finale che diverrà il nuovo stato attuale da indicare nella successiva richiesta di nuovo permesso di costruire.

Il rilascio di una variante PdC non “azzera” il contatore dei termini finali.

E’ sbagliato pensare che, rispetto al permesso di costruire originario, l’ottenimento di una variante al Permesso di costruire faccia decorrere nuovamente i termini daccapo, traslando quindi in avanti il termine di avvio e completamento dei lavori, in quanto essi vanno sempre determinati con riferimento al titolo edilizio originario, con tutte le conseguenze relative alla decadenza (Cons. di Stato IV n. 4704/2017).

Ammettendo il caso contrario si arriverebbe a snaturare lo stesso articolo 15 del TUE, che invece vuole tempi certi e definiti, onde evitare cantieri infiniti che potrebbero incidere anche nei rapporti tra privati.

Pensiamo infatti a coloro che acquistano “su carta” l’immobile, e che potrebbero vedere scivolare più volte il termine di consegna.

La parte incompiuta è subordinata alle nuove previsioni.

E’ molto importante sottolineare che il nuovo permesso di costruire relativo alla parte incompiuta soggiace non più alle previgenti previsioni urbanistiche, ma a quelle eventualmente nuove sopravvenute.

Potrebbe capitare anche il caso in cui una riduzione degli indici edificatori di un’area renda non più fattibile una volumetria invece già autorizzata nel precedente permesso di costruire ormai decaduto.

Ammettiamo che un PdC decaduto avesse previsto la realizzazione di tre capannoni industriali ma, per diverse ragioni, ne siano stati realizzati solo due: in tal caso la realizzazione del terzo capannone dovrà essere esaminata alla luce dell’azzonamento, indici e discipline settoriali intervenute nel frattempo, magari perfino un vincolo recente che scompagina il tutto.

La parte incompiuta soggiace anche al ricalcolo del contributo di costruzione.

Ebbene sì, il comma 3 dell’art. 15 DPR 380/01 parla chiaro: ancorché la parte incompiuta sia completabile con nuovo permesso di costruire, e ancorché sia già stato pagato inizialmente il contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione e contrib. costo di costruzione), sarà doverosamente necessario pagare l’eventuale differenza alla PA.

Ergo, in presenza di opere non completato nei Permessi di Costruire è consigliato presentare sempre lo stato di avanzamento con contestuale sospensione dei lavori.

Quanto meno i direttori dei lavori hanno una situazione chiara che li potrebbe tutelare a fronte di eventuali illeciti compiuti dopo o con la semplice prosecuzione dei lavori di completamento non autorizzata da nuovo PdC.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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