Trasformare spazio direzionale in abitativo secondo D.P.R. 380/01 configura mutamento d'uso rilevante
Come distinguere questi elementi costruttivi in base a normative e regolamenti
Per individuare le varie porzioni ed elementi dell’edificio
Intanto non si parla di normative speciali e di settore, quali paesaggistica, beni culturali, di vincoli, e nemmeno di strutturale antisismica, vi devo rinviare a trattazione specifica.
Le definizioni di questi elementi sono contenute nel Regolamento edilizio tipo nazionale emanato nell’anno 2016, ma praticamente tutte le regioni lo hanno recepito e quindi approvato, aggiungendo modifiche e integrazioni rispetto al nazionale.
INDICE
Prima di proseguire, vorrei invitarti sul mio canale Telegram
Portico o porticato
E’ descritto alla voce n. 39 del Regolamento edilizio tipo i due termini sono messi assieme, ponendo fine al dubbio di diverso contenuto:
Elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio
Dalla definizione si evince che è un elemento edilizio coperto, situato solo al piano terreno e mai sui piani superiori. I Portici molto spesso li troviamo nelle città e utilizzati ad uso pubblico.
Strutturalmente è intervallato da colonne o pilastri, deve rimanere aperto su (almeno) uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.
Loggia o Loggiato
Anche in questo caso i termini sono intercambiati, e indicati alla voce n. 37 del Regolamento edilizio tipo i due termini sono messi assieme, ponendo fine al dubbio di diverso contenuto.
Prima abbiamo detto che il portico è situato al piano terra, mentre la Loggia è situata ai piani superiori, in base alla voce 37 del regolamento edilizio tipo Nazionale, infatti deve essere dotata di ringhiera o parapetto per evitare la caduta nel vuoto.
Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.
La loggia è quindi un elemento edilizio praticabile, coperto al di sopra di esso (con copertura o solaio praticabile),e soprattutto non deve essere aggettante o a sbalzo, come se fosse un balcone. La loggia deve rientrare cioè nella sagoma dell’edificio, e possiamo trovarla anche arretrata entro il filo della sagoma.
La loggia, deve essere aperta su (almeno) un fronte esterno dell’edificio, e deve essere accessibile direttamente da uno o più vani interni, andando a escludere i casi in cui non sia praticamente pertinenziale verso gli spazi/vani interni.
Veranda
Alla voce n. 42 del Regolamento Edilizio Tipo troviamo la seguente definizione:
Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.
La sua realizzazione può essere effettuata sia integralmente o chiudendo spazi esistenti, quali appunto loggiato, balcone, terrazza o portico.
Intanto si parla di spazio chiuso (interamente), dotato di elementi vetrati o trasparenti anche apribili totalmente. E’ chiaro che bisogna far attenzione alla sopravvenuta definizione normative di Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA).
La veranda intesa come spazio utilizzabile con permanenza umana, anche saltuaria, viene adibita a diversi usi quali ripostigli, lavanderia, sgombero, ma c’è anche chi le usa come soggiorni o tinelli quando lo spazio lo permette. Certamente è costretto a porsi il problema della climatizzazione interna invernale ed estiva, pena di farci la sauna o congelare.
Per quanto attiene permessi e volumetria, rinvio ai relativi approfondimenti.
Tettoia
La voce n. 41 del Regolamento Edilizio Tipo è molto chiara, e già dettagliata in precedente approfondimento:
Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.
Secondo la definizione generale, la tettoia è un manufatto caratterizzato da una certa autonomia d’utilizzo e strutturale, che può essere collocata:
- a distanza da altri edifici circostanti, cioè isolata;
- in aderenza ad un altro fabbricato, probabilmente quello principale di cui è pertinenza.
In quest’ultimo caso non bisogna scambiare la tettoia aderente con portici o loggiati, per cui è meglio distinguere da subito le differenze: mentre la sagoma della tettoia ha una propria autonomia strutturale e discontinuità dall’edificio adiacente, il portico/loggiato possiede una struttura continua con l’edificio con cui è in aderenza, e pertanto mantiene continuità costruttiva con esso.
Esempio, una tettoia libera su quattro lati potrebbe essere collocata a circa 10 cm dalla parete di un fabbricato esistente.
Per quanto riguarda permessi edilizi, rinvio a specifico approfondimento dettagliato.
Video commento integrale su Youtube
Conclusioni e consigli
Rivolgersi sempre al proprio Tecnico di fiducia e confrontarsi con la Pubblica Amministrazione prima di avviare interventi che potrebbero rivelarsi importanti e illeciti.
Consiglio vivamente di consultare bene le discipline regionali e comunali, perchè sulla fattibilità di questi manufatti le categorie di interventi e procedimenti edilizi amministrativi possono avere limiti e prescrizioni assai diverse.
Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved
CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
CONTATTI E CONSULENZE
Articoli recenti
- Edificabilità lotti già urbanizzati e asservimento volumetria
- Cambio d’uso da ufficio ad abitazione, permessi e categoria intervento
- Realizzare una serra solare bioclimatica: regole e consigli
- Agibilità insussistente e revocabile con difformità urbanistiche o edilizie
- Annullamento permesso e concessione edilizia: tempo non legittima abusi
- CILA e comunicazioni edilizie con Stato Legittimo asseverato
Articoli correlati
