Altezza interna 2,70 ml nelle abitazioni: analisi e riferimenti normativi

Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente l’aspetto delle altezze interne emerge continuamente, sintetizziamolo nel vademecum di questo aspetto igienico-sanitario.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Ricevo spesso richieste di consulenze su questo aspetto edilizio frequente e relativo al vasto patrimonio edilizio esistente nei centri urbani.

Occorre premettere che la materia delle altezze interne è di matrice igienico sanitario, ovvero un valore costituzionalmente garantito e non derogabile in quanto materia di prevalente interesse pubblico rispetto all’interesse privatistico. Detto ciò, proviamo a ripercorrere l’evoluzione normativa.

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Le Istruzioni ministeriali del 20 giugno 1896

Ovviamente spunta subito una norma di epoca postunitaria su cui in questa sede omettiamo la critica (le puoi consultarle da qui).
Questo provvedimento a quanto pare ha avuto vigore fino alla sua successiva modifica, avvenuta col seguente provvedimento emesso sempre da un ministero, ovvero il:

Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975  (G.u. n. 190 del 18 luglio 1975)

Il provvedimento fu pubblicato quando ormai l’ondata della espansione edilizia postbellica stava per attenuarsi, e c’era necessità di uniformare i vari regolamenti edilizi e di “polizia urbana” relativi agli aspetti igienico sanitari.

Con esso furono anche rivisti e qualificati aspetti come superfici minime di vani principale e accessori, rapporti illuminanti minimi, ventilazione e impiantistiche, addirittura menzionando velatamente l’acustica per la prima volta tra i requisiti igienici e di salubrità edilizia.

La norma ovviamente ha avuto valore per gli interventi “rilevanti” e sostanziali effettuati dopo la sua emanazione.

Il decreto ebbe lieve modifica nel 1999 proprio in merito alla parte delle altezze interne.

Focalizzando l’articolo 1 del provvedimento relativo alle altezze interne si evince che, riportiamo per esteso, ammette la deroga agli edifici situati in comunità montane.

Art. 1
L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.

Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a m 2,55.

Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria.
(comma aggiunto dall’articolo 1 del D.m. Sanità 9 giugno 1999)

GUARDA IL VIDEO SULL’ALTEZZA 2,70 m↵

Legge 457/78 per l’edilizia residenziale

In seguito fu emanato il provvedimento legislativo all’interno del quale c’è un apposito articolo dedicato alle altezze interne, di cui è bene rileggerne i passi:

Art. 43 comma 2:
Per l’edilizia residenziale, anche non fruente di contributi pubblici, sono consentite:
a) la installazione nelle abitazioni dei servizi igienici e la realizzazione nei fabbricati di scale, in ambienti non direttamente aerati, alle condizioni previste negli articoli 18 e 19 della legge 27 maggio 1975, n. 166;
b) altezze nette degli ambienti abitativi e dei vani accessori delle abitazioni, misurate tra pavimento e soffitto, fatte salve eventuali inferiori altezze previste da vigenti regolamenti edilizi, non inferiori a metri 2,70, per gli ambienti abitativi, e metri 2,40 per i vani accessori.
Le norme previste dal presente articolo prevalgono sulle disposizioni dei regolamenti edilizi vigenti.
L’applicazione delle norme previste dal presente articolo non deve comportare aumenti nelle densità abitative consentite dagli strumenti urbanistici vigenti, ne’ nelle superfici coperte derivanti dagli indici volumetrici di utilizzazione delle aree previste dagli stessi strumenti urbanistici.
L’osservanza delle norme previste dal precedente primo comma e dall’ultimo comma dell’articolo 16, deve risultare esplicitamente nel parere della commissione comunale edilizia e deve essere richiamata nella concessione a costruire rilasciata dal comune ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10. 
Le disposizioni del presente articolo, ad eccezione di quella contenuta nella lettera a) del secondo comma, non si applicano per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.

ANALISI COMPARATIVA TRA LE DUE NORME

Alcune osservazioni

  • Gerarchia delle fonti:
    quale contenuto e valore prevale tra il DM 15 Luglio 1975 (decreto ministeriale) rispetto alla Legge parlamentare 457/78 emanata dopo il decreto? Ritengo prevalente il contenuto della legge stessa; 
  • Deroghe e applicazioni:
    per il DM del 1975 l’efficacia è obbligatoria in ogni ipotesi salvo interventi di recupero immobili esistenti in aree di comunità montane, mentre per la L. 457/78 l’obbligo di altezze minime interne non si applica per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente specificando inoltre la sua valenza sui regolamenti edilizi allora vigenti;

Se posso esprimere una mia opinione tecnica, ritengo opportunamente applicabile la prevalenza dell’ultimo provvedimento della L. 457/78.

La norma sopraggiunta intendeva  evitare l’impossibilità di effettuare interventi di recupero su un patrimonio edilizio esistente assai diffuso in Italia.

Esso era dettato anche da una ratio di buon senso tecnico, rendendo esplicito l’impossibilità tecnica di effettuare interventi di adeguamento “sostanziale” in ambiti come centri storici, nuclei edilizi storici sparsi e la variegata edilizia rurale che ancora oggi è assai diffusa sul territorio.

Spesso ho ricevuto e risposto a richieste di consulto relativi a ristrutturazione e risanamenti di unità immobiliari situate nei centri storici, e puntualmente mi viene chiesto come comportarsi di fronte a cambi d’uso coi vani alti 2,60 ml: per queste ipotesi ritengo applicabile la non operatività perentoria delle altezze minime.

Un buon senso tecnico, dovrebbe comunque mitigare il mancato rispetto dell’altezza minima con interventi migliorativi e compensativi quali aumento dei rapporti illuminanti ove possibili (sopratutto se parliamo di centri storici o edifici vincolati).

ALTEZZA MINIMA 2,68 ML. CHE FARE ?

Ho ricevuto spesso anche richieste di consulti relativi ai vani abitabili con altezza minima di 2,68 ml e che quindi non sarebbero rispettosi del termine perentorio di 2,70 ml per l’agibilità: proviamo a distinguere come segue.

  • vani legittimati Ante DM 05/07/1975 e L. 457/78:
    in tal caso è possibile effettuare l’intervento senza obbligo di adeguamento dell’altezza minima; 
  • vani edificati post DM e L. 457/78:
    per essi le cose non si mettono bene. Non esistendo neppure un chiaro articolo sulla tolleranza nelle misure di cantiere contemplata dal T.U. dell’edilizia, è molto difficile sostenere la posizione di conformità igienico sanitaria.
    Qualcuno potrà obbiettare richiamando in causa la tolleranza nazionale del 2% prevista dal comma 2-ter all’art. 34 DPR 380/01: in quella fattispecie il termine di “altezza” non è relativo all’altezza interna dei locali, bensì all’altezza di calcolo per i volumi. 
    Infatti quella norma ha una ratio puramente urbanistica, di indici fondiari e superfici coperte, piuttosto che di natura edilizia costruttiva.
    Salvo qualche raro regolamento edilizio che ho potuto visionare, non esistono possibilità di invocare “tolleranze costruttive di cantiere” rispetto alle misure progettuali; in tali casi non saprei cosa consigliare, se non provare a modificare ove possibile le altezze operando sugli intradossi ed estradossi dei solai di calpestio e soffitto; 

Il limite di altezza interna minima per i vani abitabili pari a 2,70 ml è di natura igienico sanitario, ed avendo natura e valore costituzionalmente garantito, mantiene ruolo prioritario di interesse pubblico sovrastante qualunque interesse privato.

Sull’argomento dell’altezze interne ti propongo di:

  1. Contattarmi per una consulenza:    
  2. Vedere questo video: commentalo iscrivendoti sul canale;  

This Post Has 59 Comments
  1. Buona sera Sig. Pagliai,
    dovendo ristrutturare un immobile storico (costruito ante decreto 15 luglio 1975) di 3 piani con altezze su ogni piano inferiori a 2,70 mt, su cui verrà eseguito frazionamento in 3 appartamenti (uno per piano), c’è comunque l’obbligo di rispettare le normative di isolamento termico e acustico tra i tre nuovi immobili nonostante possa comportare un’ulteriore riduzione delle altezze dovuta al maggior spessore dei nuovi solai (da demolire e ricostruire in toto) o si può chiedere e ottenere una deroga a causa del peggioramento delle condizioni di agibilità?
    Grazie
    Marco

  2. Sale,
    Sono proprietario di un ufficio privato accatastato A/10 in un edificio di valore storico costruito nel 1893, l’altezza e’ di 2,50m, l’edificio non ha mai avuto modifiche strutturali sin dalla sua costruzione. Vorrei richiedere l’agibilita’, ritiene ci possano esser problemi?
    Grazie,
    Giovanni

  3. Ho ereditato uno spazio (circa 50 mq.) da adibire a studio, in un paese di una Valle montana. In alcuni punti l’altezza è m. 2.40, in altri m. 2,30 punto più basso, un cicinino, l’altezza è di m. 2,07. LO stabile risale al 1500. Nel ristrutturare ho avuto molti vincoli, ma, soprattutto, non posso modificare l’altezza. Posso avere l’abitabilita? Grazie.

  4. salve, le chiedo intanto un parere, poi se necessario vediamo per un consulto…. mi appresto ad acquistare un immobile, una porzione di casa su due livelli con un piano interrato, edificato nel 1976, che beneficiò del condono del 1985, con cui si presentò una pratica che indicava in 2,70 m le altezze dei soffitti dei due livelli e 2,40 quella del piano interrato dove vi sono garage e cantina. Solo che il tecnico incaricato di verificare la conformità urbanistico-edilizia ai fini del rogito oggi scopre che invece i soffitti sono 2,50 e 2,55 nei due livelli e 2,05 nel piano interrato, oltre ad altre difformità catastali. Siamo in un comune collinare emiliano con altitudine di 500 m. Così presenta un’ulteriore pratica di sanatoria, tutt’ora in corso. Il tecnico mi informa che stando così e cose, *potrebbero* non esserci e così automatici i requisiti per il rilascio dell’abitabilità, il condizionale deriva dal fatto che, nonostante le altezze effettive, nell’ultimo ventennio il tecnico comunale rilasciava spesso tale certificato in deroga nonostante non ci si trovasse nella condizione normativa per concederla, e quindi per una sorta di “parità di trattamento concesso ad altri in passato” la si potrebbe ottenere; inoltre sembra essere spuntato un verbale di sopralluogo di un ufficiale sanitario che non avrebbe riscontrato questi problemi di altezza. Premesso che credo che più che di deroga si sarebbe dovuto parlare di favori, oggi il suddetto tecnico comunale non c’è più e il fabbricato viene sottoposto ad una nuova pratica: già si parla di incaricare un avvocato per trattare la richiesta al comune. Stavo pensando di ritrattare l’acquisto perchè mi sembra che si stia andando sul filo del rasoio. Ho motivi per avere la ragione dalla mia parte, in caso di contenziosi?

  5. Salve vorrei acquistare un immobile sito in Napoli centro del 1700 all’interno di un palazzo storico con vincolo della sovrintendenza il problema è che é stato completamente soppalcato in cemento ma il tutto accatastato misurando 2,25 il piano inferiore e 2,05 il piano superiore. Può essere che ha l’agibilità per uso abitazione? Se si come dice il proprietario posso avere problemi col mutuo? O altri problemi futuri? Grazie

  6. Buongiorno, sto applicando il piano casa ampliando la mia villetta in provincia di Viterbo per mezzo della parziale chiusura del portico; il problema è che il pavimento del portico è 17 cm più basso del resto della casa, ma se io lo riporto a livello del pavimento interno non rientro più nei 2.70 dell’altezza minima (andrei a circa 2.6 m) poiché devo inserire anche l’isolamento termico del soffitto e quanto previsto dal decreto del 26-6-2015 credo non mi aiuti perché rivolto alle ristrutturazioni e non agli ampliamenti; devo per forza inserire uno scomodo gradino?

  7. buona sera, avendo un locale c2 in una zona centrale dove sussistono forti restrizioni,inteso che non vanno in deroga alle leggi vigenti un locale c2 con altezza media di 2,2 mt può essere definito cantina? considerato che no ha le altezze di 2,4mt? anche se costruito nel 145? grazie mille

  8. Buonasera,
    ho un ereditato un monolocale, che è sito a Napoli ed è degli anni 30. Il bagno e la cabina cottura sono alti 230cm. Possono bloccarmi la pratica edilizia che ho intenzione di presentare in sanatoria per spostamento tramezzi interni? Grazie e buone festività.

  9. In una ristrutturazione ho un P.T. alto 190 cm + solaio 25 cm + altezza P.1° 320 cm, per un totale di 535 cm. Senza modificate l’imposta del tetto, posso secondo Voi con applicazione del DM 26-6-2015, posso spostare il solaio per ottenere un’altezza al P.T. di 240 cm + nuovo solaio da 35 cm + altezza al piano 1° di 260 cm, installando pavimento radiante sia al piano terra che primo?

  10. Buongiorno io volevo sapere una cosa. Un appartamento del 1920 di circa 35 metri quadrati altezza 3,90 con abitabilita approvata.
    Nel 2003 essendo ultimo piano e’ stata fatta una sopraelevazione abbassando il solaio ottenendo un bilivelli di 2,40 e il piano superiore di 1,90 e mi e’ stata bloccata dal comune perche’ avevo sforato dalla dia di 35 cm ora, cosa posso fare per sanare il tutto.,le altezze mi portano qualche disagio quali sono le altezze di obbligo per i due piani l’abitabilita’ ci sta sempre grazie

  11. Buongiorno Carlo,
    Desidero ristrutturare una porzione di rustico, le altezze interne sono 2,70. Secondo Lei è possibile sfruttare il DM 26-6-2015 per un impianto radiante a soffitto, con una altezza finale di 2,60 ? Sembra che nessuno sia a conoscenza di questa possibilità.
    Grazie della sua cordiale risposta, Gabriele

  12. Salve .. vorrei porre i miei dubbi a riguardo dell’altezza della mia nuova casa ancora da finire…
    l’altezza da pavimento a solaio e di oltre 2,80 m , pero vorrei fare una controsoffittatura in cartongesso per tutta la zona giorno, quasi 110mq ..
    facendo due calcoli mi sono accorto ,che con il ribasso , mi ritrovo ad avere un altezza inferiore ai 2,70 , precisamente intorno i 2,65 .. può esser un problema per avere agibilità e abitabilità da parte del comune ??
    grazie infinite per la vostra collaborazione .

  13. L’articolo di legge è scritto malissimo, ma concordo con lisa.
    Primo perché l’aggiunta “per singola unità imobiliare” non avrebbe senso in un contesto di volumetria di edificio.
    Secondo perché un edificio più basso del 2% sarebbe legittimo, ma non lo sarebbero le nità immobiliari al suo interno.
    Che senso avrebbe?
    Se chi formula le norme fosse un po’ più attento a non renderle così pluralmente interpretabili, forse avvocatura dello Stato, Consulta e Cassazione avrebbero un po’ meno lavoro.

  14. occorre capire meglio la disposizione della sagoma planivolumetrica dei due spazi, inoltre andrebbe conosciuto se ammesso dal vostro regolamento comunale in materia.

  15. praticamente dovrei fare un cambio di destinazione di un locale magazzino a civile abitazione,
    la struttura con altezza maggiore è di 3,20 con affiancata una piccola struttura di altezza media 1,90, il locale di 3,20h è di 25 metriquadri quindi inferiore al minimo di 28,
    La mia domanda è : sfruttando quel locale affiancato, potrei fare una stanza da bagno, sfruttando una parte del locale di 3,20 per fare una altezza media di 2,4 cosi da guadagnare quei 3 mq minimi?.
    spero di essere stato chiaro attendo una risposta. Grazie in anticipo

  16. In questo caso, non avendomi specificato che si trattasse di installazione di nuovo impianto termico in edificio esistente è ammissibile.

  17. Grazie della velocissima risposta. Quindi il caso citato del signor Riccardo (Decreto 26 giugno 2015) in un altro commento non trova applicazione qui? anche in questo caso e’ stato installato un impianti radiante a pavimento.

    Grazie
    ML

  18. come scritto in alcuni articoli, purtroppo la tendenza generale è quella di un approccio perentorio da parte degli enti pubblici, in quanto non esiste neppure una tolleranza di legge, fatto salva normativa regionale e comunale che, comunque, non potrebbe incidere su questo aspetto perchè norma di principio.

  19. Buongiorno,

    sto valutando l’acquisto di un appartamento facente parte di un fabbricato la cui costruzione e’ anteriore al 1 Settembre 1969. Il fabbricato e’ stato profondamente ristrutturato e riqualificato dal punto di vista energetico (ora in classe A) con Permesso di Costruire per ristrutturazione. Le opere relative all’appartamento di mio interesse completate come documentato da apposita comunicazione di eseguita attività per varianti. . L’altezza interna e’ di soli e’ di 2 metri e 68/69 centimetri. Ci sono rischi per l’abitabilita’? L’immobile NON si trova in una delle zone con altezza minima ridotta.

    Grazie in anticipo
    ML

  20. HO UNA CASA DEL 1870 CON SOFFITTO A VOLTE, L’ALTEZZA SOTTO TRAVE E’ 2,62 E PUNTO MASSIMO 2.77 , PUO’ RIENTRARE NELL’ ALTEZZA ABITAZIONE ?

  21. ciao, non ho trovato quello che hai scritto tu nell’allegato 1.mi puoi indicare dove lo hai letto con precisione ?

  22. Ottima informazione Riccardo, mi aiuti a capire se effettivamente applicabile alla mia abitazione:
    L’immobile degli anni 50 ha al piano terra un altezza di 2,36 dove ci piacerebbe fare cucina e salotto, pensavamo di “scavare” per recuperare l’altezza dei 34 cm e in più vorremmo applicare il riscaldamento a pavimento, quindi un totale di 34+15 cm. Osservando il decreto che ci propone, potrei “scavare” 10 cm in meno e abbassare il fastidioso gradino che si andrebbe a creare. Ho capito bene?
    Grazie mille – Valentina

  23. Non sono sicuro di aver compreso il tipo di intervento che farete, quindi preferisco sorvolare sugli aspetti strutturali (la vedo dura e anche particolarmente sconsigliata la sua ipotesi); se mantiene le strutture ritengo non abbia obbligo di adeguare le altezze perchè preesistenti al decreto, in quanto non dovrebbe modificare la sagoma della sua porzione di proprietà.
    Tuttavia non conoscendo bene il caso e in assenza di elaborati tecnici e di presa visione del vs regolamento comunale, prenda la mia indicazione con le dovute riserve che manifesto.

  24. Sto valutando l’acquisto di un immobile con soffitto alto 2,50 m in possesso di abitabilità, perchè costruito nei primi anni ’70.
    Trattasi di un attico. Se lo comprassimo lo raderemmo al suolo internamente (escluso colonne portanti per ristrutturarlo interamente.
    La domanda è se in questo caso dobbiamo portare il soffitto obbligatoriamente a 2,70 o no, supponendo che sia possibile da un punto di vista strutturale.
    Ho notato che il pianerottolo dell’ascensore ha un soffitto di 3 m e su esso si apre la botola che accede al tetto. Pertanto la mia domanda è se sia obbligatorio portare il soffitto almeno a 2,70m o no.
    Grazie
    Francesco

  25. In realtà da poco c’è una deroga.
    Nell’Allegato 1 del Decreto 26 giugno 2015 – Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici, si trovano le maggiori novità riguardanti i sistemi radianti e vi si legge:
    4. Negli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti, o a riqualificazioni energetiche come definite all’articolo 2, comma 1, lettere l-vicies ter), e l-vicies quater), del decreto legislativo, con le precisazioni di cui ai paragrafi 1.3 e 1.4 del presente Allegato, nel caso di installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall’interno, le altezze minime dei locali di abitazione previste al primo e al secondo comma, del decreto ministeriale 5 luglio 1975, possono essere derogate, fino a un massimo di 10 centimetri.
    Installando quindi un sistema radiante, l’altezza minima interna non sarà più 2.7 metri, ma 2.6 metri, aprendo per molti edifici esistenti la possibilità di sostituire i vecchi impianti a termosifoni con un nuovo sistema radiante a pavimento o a soffitto.

  26. In una serie di villette costruite nel 1982 è stata ricavata una mansarda “quasi abitabile” , abbassando il solaio del piano semiinterrato dai 240 cm di Legge (e credo di progetto) ai 202 cm effettivi.
    I 36 cm così recuperati, sono serviti ad alzare il soffitto della mansarda stessa.
    Gli altri due piani, hanno altezze regolamentari di 270 cm.
    La porta di accesso alla mansarda è alta cm 180; se togliamo i 36 cm, vediamo bene che non sarebe stato possibile entrarci.
    E’ chiaramente anche abusiva la stessa scala di accesso in muratura; nelle planimetrie non c’è.
    Dato che si tratta di abusi edilizi non sanabili e non ripristinabili (come puoi alzare il solaio di un piano?), mi risulta che la pena sia la demolizione del fabbricato.
    La mia domanda è: in caso di denuncia e conseguente sopralluogo da parte della Polizia Municipale, le persone che hanno acquistato le villette (alcune nel 1982, altre poco tempo fa), verranno indennizzate?
    Potranno rivalersi sul costruttore/progettista?
    Grazie per un parere…
    Grazie per un parere.

  27. Salve Carlo, è verò la norma è fumosa, riferita alle violazioni urbanistico-edilizie, ema eraltro scollegata nell’enunciato a valutazioni di carattere igienico-sanitario, vedi DM 5 luglio 1975, ed ai risvolti sull’agibilità o abitabilità che dir si voglia. Ho trovato un’interessante circolare della Regione Emilia Romagna riferita alla normativa regionale e al DPR 380/2001 art.34 comma 2 ter, e dove in modo chiaro si enuncia che anche il divario del 2% (in più o in meno) della misura dell’altezza, tra cui quella minima dei locali abitativi stabilita dal DM 5 luglio 1975, non dà origine a violazione edilizia. Immagino tu la conosca, ma in ogni caso questo il link:
    http://territorio.regione.emilia-romagna.it/codice-territorio/notizie/circolare-sullapplicazione-della-norma-relativa-alla-tolleranza-costruttiva-art.19-bis-l.r.-23-del-2004
    Peccato che la Toscana , dove lavoro, non abbia una circolare analoga!!

  28. Salve Lisa, il tuo ragionamento è condivisibile e vorrei che fosse possibile applicarlo. Resta il fatto che la norma è scritta in maniera fumosa.

  29. Ho letto con interesse. Su altezza e tolleranza abbiamo il solito pastrocchio all’italiana!! Osservo che l’art. 34 c.2 ter del DPR 380/2001(al di là degli intenti) non mi pare che possa riferirsi a parametri con valenza solo urbanistici, dato che il testo non include riferimento agli spessori di solaio che sommati all’altezza delle unità immobiliari determinano l’altezza complessiva del fabbricato da considerarsi per il calcolo del volume. A sostegno di questa mia interpretazione osservo che il comma in oggetto parla anche di “cubatura”, parametro nel quale incide invece l’altezza considerata come somma di quella interna + lo spessore di solaio (vedi ad esempio definizone volume virtuale dell’unità immobiliare di cui all’art. 24c.2 DPGRT n.64/2013) . Non credete quindi che l’altezza alla quale ci si riferisce nel DPR 380/2001 art.34 c. 2 ter debba intendersi proprio come altezza interna consentando pertanto una tolleranza del 2% per variazioni di altezze rispetto al progetto? E trattandosi di dettato normativo sucessivo al DM 1975 non ritenete che debba essere prevalente? un cordiale saluto a tutti

  30. Esattamente così; la questione igienico sanitaria meriterebbe di essere riesaminata alla luce di nuove tecnologie e consapevolezze raggiunte nel campo dell’edilizia.
    a presto Carassini.

  31. Per quanto riguarda il criterio di natura igienico sanitario, bisognerebbe tener conto di tanti altri aspetti, non solo dell’altezza. Come per il criterio del rapporto aeroilluminante (generalmente 1/8 della superficie calpestabile).
    Non si tiene conto, ad esempio, dell’esposizione / orientamento, quando ventilazione e luce cambia notevolmente; della disposizione degli ambienti e le relative aperture, locali in comunicazione con finestre esposte a nord e sud, si crea “corrente”; quando invece l’affaccio è unico, con la stessa esposizione, non succede.

  32. la norma del 1978 esclude l’applicazione dal patrimonio edilizio esistente; consiglio di controllare anche il regolamento edilizio comunale.

  33. Scusami Carlo se ritorno sulla questione delle altezze interne per i centri storici: il mio caso riguarda un cambio di destinazione d’uso di un locale C2 (magazzino) con h=2,60, a residenza; da quello che ho capito non è fattibile e non ci sono deroghe sebbene l’immobile ricada in un centro storico? Grazie dell’attenzione

  34. 2,70 metri – ovviamente solo in italia – è un’altezza minima uscita fuori dall’enalotto. Infatti negli USA in base all’International Residential Code, redatto su basi di ricerca scientifica e tecnologica, l’altezza minima dei locali abitabili è di circa 2,14 metri. Anche negli altri paesi europei l’altezza minima per gli ambienti abitabili è sotto i 2,70 metri (solitamente 2,40). Solo gli italiani con i loro 2,70 scoppieranno di salute grazie a leggi “benpensate” e vecchie come il cippo…
    In Australia l’altezza minima per cucina, bagni e corridoi è 2,10 metri mentre è 2,40 per le stanze abitabili.
    Il risparmio energetico si riflette anche sulla salubrità della popolazione, ma non la pensano così i dotti italici legiferanti.

  35. Il risparmio e l’efficienza energetica nelle abitazioni sarebbero superiori se le altezze minime fossero inferiori a 2,70 e portate ad almeno 2,40 metri.

  36. Bravo, concordo in pieno… Si parla sempre del “legislatore che non ha fatto intendere cosa voleva dire” magari se fosse un tecnico che lavora sul campo forse alcune cose andrebbero meglio… Saluti

  37. ciao Franco, grazie del feedback. In verità la faccenda del 2% non è ben chiara, bisognerebbe che certe norme fossero scritte dagli “insider”.
    A presto

  38. Ciao Carlo, io tutto bene, grazie, riguardo al 2% ti posso dire che consultandomi con qualche tecnico comunale che conosco, mi hanno riferito di poterlo applicare alle misure progettuali, compreso larghezze, lunghezze ed altezze interne, salvo i minimi del dm75. Poi non ho mai approfondito troppo, per quello ho letto volentieri il tuo articolo cercando spunti.
    Grazie e saluti

  39. Ciao Franco, come stai ?
    Sui sottotetti vi è un capitolo a parte legato anche alle specifiche norme regionali.
    Per quanto riguarda il 2% delle tolleranze non è ben chiara la ratio del Legislatore; da una parte si riferisce alla singola unità immobiliare, dall’altra si riferisce a parametri prettamente urbanistici e non anche edilizi.
    Credo che l’intento normativo fosse circoscritto agli aspetti planivolumetrici della singola unità, in quel caso l’altezza è da ritenersi (a mio avviso, e aggiungo purtroppo!) riferita all’altezza di calcolo del volume.

  40. La legge dei sottotetti se non erro parla di altezza media quale linea teorica o ideale tra il punto più alto ed il punto più basso e deroga i requisiti igienico sanitari in quanto legge apposita per consentire il riutilizzo ai fini abitativi del sottotetto. Per tutte le altre altezze ho sempre sostenuto come affermi te che altezze di 2,68-2,38 non sono regolari in quanto non esiste deroga ai requisiti igienico sanitari minimi. Poi si parla di 2 cm é chiaro, ma possono creare problemi. La legge del 2% parla solo di tolleranze su misure progettuali e di cantiere.

  41. ciao Pier Francesco, interessante il tuo quesito.
    Saresti gentile da approfondire il concetto di altezza volumetrica e per quale norma regionale fai riferimento ?
    grazie

  42. Ma l altezza e da considerarsi come altezza metrica o volumetrica. Infatti dopo la legge sui sottotetti la stessa concezione di come misurare l altezza è modificata.

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