Altezza interna 2,70 ml nelle abitazioni: analisi e riferimenti normativi

altezza minima 270

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Vademecum sul requisito sanitari abitativo

Ricevo spesso richieste di consulenze su questo aspetto edilizio frequente e relativo al vasto patrimonio edilizio esistente nei centri urbani. Occorre premettere che la materia delle altezze interne è di matrice igienico sanitario, ovvero un valore costituzionalmente garantito e non derogabile in quanto materia di prevalente interesse pubblico rispetto all’interesse privatistico. Detto ciò, proviamo a ripercorrere l’evoluzione normativa. ASCOLTA IL PODCAST GRATUITO ↓

Dalle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 al D.M. 5 luglio 1975

Ovviamente spunta subito una norma di epoca postunitaria, ossia le Istruzioni Ministeriali del 1896 su cui in questa sede omettiamo la critica. Questo provvedimento a quanto pare ha avuto vigore fino alla sua successiva modifica, avvenuta col seguente provvedimento emesso sempre dal Ministero della Sanità emanato con D.M. 5 luglio 1975. Esso fu pubblicato quando ormai l’ondata della espansione edilizia postbellica stava per attenuarsi, e c’era necessità di uniformare i vari regolamenti edilizi e di “polizia urbana” relativi agli aspetti igienico sanitari. Il limite di altezza interna minima per i vani abitabili pari a 2,70 ml è di natura igienico sanitario, ed avendo natura e valore costituzionalmente garantito, mantiene ruolo prioritario di interesse pubblico sovrastante qualunque interesse privato.

Con esso furono anche rivisti e qualificati aspetti come superfici minime di vani principale e accessori, rapporti illuminanti minimi, ventilazione e impiantistiche, addirittura menzionando velatamente l’acustica per la prima volta tra i requisiti igienici e di salubrità edilizia. La norma ovviamente ha avuto valore per gli interventi “rilevanti” e sostanziali effettuati dopo la sua emanazione. Il decreto ministeriale 5 luglio 1975 ebbe lieve modifica nel 1999 proprio in merito alla parte delle altezze interne. Focalizzando l’articolo 1 del provvedimento relativo alle altezze interne si evince che, riportiamo per esteso, ammette la deroga agli edifici situati in comunità montane.

Art. 1
L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.
Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a m 2,55.
Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria. (comma aggiunto dall’articolo 1 del D.m. Sanità 9 giugno 1999)

Legge 457/78 per l’edilizia residenziale

In seguito fu emanato il provvedimento legislativo all’interno del quale c’è un apposito articolo dedicato alle altezze interne, di cui è bene rileggerne i passi:

Art. 43 comma 2:
Per l’edilizia residenziale,anche non fruente di contributi pubblici, sono consentite:
a) la installazione nelle abitazioni dei servizi igienici e la realizzazione nei fabbricati di scale, in ambienti non direttamente aerati, alle condizioni previste negli articoli 18 e 19 della legge 27 maggio 1975, n. 166;
b)altezze nette degli ambienti abitativi e dei vani accessori delle abitazioni, misurate tra pavimento e soffitto, fatte salve eventuali inferiori altezze previste da vigenti regolamenti edilizi, non inferiori a metri 2,70, per gli ambienti abitativi, e metri 2,40 per i vani accessori.
Le norme previste dal presente articolo prevalgono sulle disposizioni dei regolamenti edilizi vigenti. L’applicazione delle norme previste dal presente articolo non deve comportare aumenti nelle densità abitative consentite dagli strumenti urbanistici vigenti, ne’ nelle superfici coperte derivanti dagli indici volumetrici di utilizzazione delle aree previste dagli stessi strumenti urbanistici.
L’osservanza delle norme previste dal precedente primo comma e dall’ultimo comma dell’articolo 16, deve risultare esplicitamente nel parere della commissione comunale edilizia e deve essere richiamata nella concessione a costruire rilasciata dal comune ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10. Le disposizioni del presente articolo, ad eccezione di quella contenuta nella lettera a) del secondo comma, non si applicano per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Alcune osservazioni:

  • Gerarchia delle fonti: quale contenuto e valore prevale tra il DM 15 Luglio 1975 (decreto ministeriale) rispetto alla Legge parlamentare 457/78 emanata dopo il decreto? Ritengo prevalente il contenuto della legge stessa;
    Deroghe e applicazioni: per il DM del 1975 l’efficacia è obbligatoria in ogni ipotesi salvo interventi di recupero immobili esistenti in aree di comunità montane, mentre per la L. 457/78 l’obbligo di altezze minime interne non si applica per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente specificando inoltre la sua valenza sui regolamenti edilizi allora vigenti;

Se posso esprimere una mia opinione tecnica, ritengo opportunamente applicabile la prevalenza dell’ultimo provvedimento della L. 457/78.

La norma sopraggiunta intendeva evitare l’impossibilità di effettuare interventi di recupero su un patrimonio edilizio esistente assai diffuso in Italia.

Esso era dettato anche da una ratio di buon senso tecnico, rendendo esplicito l’impossibilità tecnica di effettuare interventi di adeguamento “sostanziale” in ambiti come centri storici, nuclei edilizi storici sparsi e la variegata edilizia rurale che ancora oggi è assai diffusa sul territorio. Spesso ho ricevuto e risposto a richieste di consulto relativi a ristrutturazione e risanamenti di unità immobiliari situate nei centri storici, e puntualmente mi viene chiesto come comportarsi di fronte a cambi d’uso coi vani alti 2,60 ml: per queste ipotesi ritengo applicabile la non operatività perentoria delle altezze minime. Un buon senso tecnico, dovrebbe comunque mitigare il mancato rispetto dell’altezza minima con interventi migliorativi e compensativi quali aumento dei rapporti illuminanti ove possibili (sopratutto se parliamo di centri storici o edifici vincolati).

Altezza minima 2,68 metri, cosa fare?

Ho ricevuto spesso anche richieste di consulti relativi ai vani abitabili con altezza minima di 2,68 ml e che quindi non sarebbero rispettosi del termine perentorio di 2,70 ml per l’agibilità: proviamo a distinguere come segue.

  • vani legittimati Ante DM 05/07/1975 e L. 457/78: in tal caso è possibile effettuare l’intervento senza obbligo di rispetto dell’altezza minima;
  • vani edificati post DM e L. 457/78:

Per pochi centimetri, il mancato rispetto dell’altezza minima di 2,70 metri poteva aprire scenari di contenziosi e contestazioni sotto vari profili, tuttavia in determinati casi questa problematica è da ritenersi superata grazie all’estensione della tolleranza esecutiva 2% anche ai requisiti disposti da norme igienico-sanitarie (come appunto l’altezza minima), introdotta dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa” nell’articolo 34-bis, comma 1-ter, del testo unico edilizia D.P.R. 380/01.

Tutte le deroghe all’altezza minima 2,70 metri

Col tempo il legislatore ha introdotto una serie di deroghe al requisito igienico-sanitario emanando norme diverse, e apportando chiarimento con interpretazione autentica. Per un approfondimento su tutte le possibilità di deroga all’altezza minima abitabile, si rinvia al seguente approfondimento sul blog.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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