Variazioni essenziali e inquadramento normativo storico • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Furono introdotte nel 1985 con la legge del primo condono edilizio per segnare un forte spartiacque nelle casistiche di abuso edilizio

Sono spesso necessarie per individuare il grado di difformità che può emergere dall’analisi urbanistica di un immobile.

Fin dalla loro prima stesura, avvenuta con l’art. 7 della L. 47/85 esse erano affiancate o parificate agli abusi effettuati in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità, e normate come la categoria di abusi più gravi dopo la Lottizzazione abusiva.

Il successivo art. 8 della L. 47/85 dava una prima definizione sommaria, a tratti incerta (sai che novità), nell’individuare e quantificare gli abusi, quando invece nell’immobiliare sarebbe più indicato il centimetro piuttosto del vagheggiante.
Colpisce il punto “b” dello stesso articolo, che indica come “aumento consistente della cubatura o superficie i solaio” come elemento da valutare: immaginiamo come in Italia il vago termine “Consistenza” possa essere stato tirato a propria interpretazione.
Naturalmente, per gli immobili sottoposti a vincolo le variazioni essenziali ricadevano automaticamente in totale difformità.

Alle Regioni, fin dall’articolazione originaria di questa norma, fu lasciata facoltà di stabilire le “essenzialità” che scriminavano un abuso notevole.

Il passo successivo avviene col T.U. dell’edilizia DPR 380/2001 all’art. 31, il quale replica lo schema di accostamento delle variazioni essenziali ai reati edilizi effettuati con assenza o totale difformità dal titolo, mentre al successivo articolo 32 riprende la stessa formulazione espressa delle variazioni essenziali espressa nella L. 47/85.

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Norme citate nell’articolo:

L. 47/1985, Art. 8 – Determinazione delle variazioni essenziali

Fermo restando quanto disposto dal primo comma del precedente articolo 7, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968 , pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
Gli interventi di cui al precedente primo comma, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dalla concessione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 7 e 20 della presente legge. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

DPR 380/2001, Art. 32 – Determinazione delle variazioni essenziali
1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonchè su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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