Le parziali difformità negli atti di trasferimento non comportano nullità formale

L’immobile con irregolarità urbanistica non superante la soglia della parziale difformità non impedisce la conclusione della compravendita.

Scandicci

Scandicci, Via Pantin – foto di C. Pagliai


Carlo Pagliai

 

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Queste le conclusioni leggibili dalla sentenza n. 24852/2015 emessa dalla Cassazione Civile Sez. II il 9 dicembre scorso.

Il promissario acquirente, dopo aver stipulato preliminare di vendita, non ha inteso addivenire alla conclusione del rogito finale in quanto ha riscontrato la presenza di alcune lievi difformità quali una scala esterna e modifiche interne non comportanti modifiche volumetriche (regolarizzate prima dell’emanazione della sentenza costitutiva dell’effetto traslativo dell’immobile).

Secondo l’emerita Corte il criterio di nullità formale degli atti di trasferimento non scatta per gli immobili muniti di regolare concessione/permesso e abitabilità, non annullati né revocati, che presentino vizi di regolarità urbanistica non oltrepassanti la soglia della parziale difformità.

In base a questa pronuncia mi sono pure interrogato su quale fosse uno criterio o la definizione cardine per individuare lo spartiacque tra parziale e totale difformità, che sintetizzo in questa riflessione.

La definizione di parziale difformità non ha una formulazione netta e distinguibile, come citata al comma 1 dell’art. 34 del DPR 380/2001:

1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell’abuso.

E ancora, al successivo comma 3 dello stesso art. 34 specifica che non si sconfina nella parziale difformità se in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali; dovremmo vedere questa sorta di tolleranza come una “vibrazione” in aumento o diminuzione delle suddette caratteristiche dimensionali.

Per riuscire a delimitare meglio il concetto di parziale difformità si rende necessario analizzare l’immediato livello superiore di abuso edilizio, ovvero la totale difformità come meglio definita dall’art. 31, che al comma 1 riporta quanto segue:

1. Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

In soccorso a questo criterio, ancora abbastanza qualitativo e non quantitativo, sovviene la definizione di variazione essenziale. 
Da un punto di vista sanzionatorio i reati di abuso edilizio per assenza di PdC, totale difformità al PdC o con variazioni essenziali sono normati dall’art. 31, mentre per le parziali difformità dal PdC si deve fare specifico riferimento all’art. 34 del DPR 380/01.

Le variazioni essenziali, solo a livello nazionale (quindi salvo ogni revisione regionale), sono descritte dall’art. 32 del DPR 380/01 e così articolate:

1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonchè su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

A mio avviso il campo di esistenza delle parziali difformità dovrebbe rientrare tra:

  • superamento delle soglie di “tolleranza” del 2 per cento per le misure progettuali di cui all’art. 34 comma 3 DPR 380/01;
  • non sforamento del criterio qualitativo di totale difformità dal titolo, anche se banalmente sottinteso;
  • non superamento del criterio quantitativo indicato nelle variazioni essenziali, riferito alle norme regionali;

Quest’ultimo punto è strategico perchè la sua definizione in termini puramente quantitativi pone un limite decisivo per qualificare questa tipologia di abuso, facendo da spartiacque tra due famiglie che nella norma nazionale restano non molto distinte tra loro.

Ad esempio alcune normative regionali come Toscana, Emilia Romagna, Sicilia e Liguria hanno provveduto a definire in maniera quantitativa i punti delle variazioni essenziali già indicati dalla norma nazionale.

Per quanto attiene le difformità relative alle SCIA, si dovrebbe aprire un capitolo a parte.

P.S:pure sulla questione di risarcimento danni per presenza di parziali difformità dovremmo aprire un capitolo a parte; questo articolo verteva sulla nullità formale del rogito notarile.

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  1. Non lo escludo, piuttosto c’è da domandarsi se ai fini civilistici un terzo controinteressato può intervenire per fare rendere nullo un rapporto stretto tra due parti.

    Bel quesito, credo che ci lavorerò sopra nei futuri articoli.

  2. La nullità del rogito per abusi edilizi può essere reclamata da un soggetto diverso da venditore/acquirente? Ovvero da proprietario di immobile confinante/sottostante che subisce danni poiché il solaio non è adatto a sostenere una unità immobiliare ricavata nel sottotetto con velux abusivi e parziale sanatoria (condono 1985).

  3. Buongiorno,
    nel caso di difformità relative a pertinenze non conformi alle autorizzazioni dell’epoca e per le quali sia necessario effettuare SCIA in sanatoria con verifica di idoneità statica, tali variazioni sono da ritenersi essenziali o meno?
    Grazie.

  4. in linea di massima mi sembra una parziale difformità, risolvibile nei termini e procedure del Testo Unico per l’edilizia.
    Per rispondere con completezza dovrei esaminare meglio la vs documentazione, posto che avete già un professionista che segue la vostra posizione.
    Se gradisce, può scrivermi in privato attraverso questa pagina:
    http://www.studiotecnicopagliai.it/chi-sono/

  5. Buongiorno,

    mi permetto di scriverle per una circostanza sgradevole in cui siamo incappati nella giorntata di ieri io e la mia famiglia.

    Nel mese di agosto abbiamo acquistato un immobile; a gennaio 2017 il geometra incaricato di realizzare il progetto per la ristrutturazione ha riscontrato che le misure dell’appartamento sono diverse da quelle del progetto originale (inizio anni 60). In particolare, è stato riscontrato che un lato dell’immobile misura 10,30 mt invece che 9,60. Le misure complessive dell’immobile sono di 75metri quadrati.

    Quali approfondimenti dovremmo fare? E’ possibile che una difformità di questo tipo sia ritenuta grave? Grazie

  6. Salve Claudio,
    concordo pienamente.
    Occorre rivedere intelligentemente l’intero testo unico edilizio.
    Un saluto

  7. la norma è (era ) troppo rigida e ci fa incagliare praticamente quasi tutti gli atti di compravendita (se non su immobili nuovi e seminuovi) . La norma generale “scricchiola”, inizia a dare segni di cedimento, capitano tante situazioni limite assure specialmente su immobili non nuovi per le quali è difficile sanare in presenza di immobili mai assoggettato ad alcun intervento anche da 50/60 anni. E’ assurdo, la norma va tolta/ pesantemente “ammorbidita” : se compri un immobile con una irregolarità/difformità, ti compri anche quella, la verifichi prima, e poi te la aggiusti, ma l’atto non è NULLO, come si faceva una volta.

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