Organismo edilizio, definizione per abusi edilizi e interventi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

09/10/2024
Carlo Pagliai
Abusi edilizi

Cassazione conferma il concetto per qualificare illeciti edilizi e difformità al permesso di costruire

Per molto tempo la nozione di organismo edilizio è rimasta un concetto indefinito, lasciando perciò alla giurisprudenza il compito di colmare il vuoto della sua definizione. La prima volta che viene citata nella normativa è con l’articolo 31 L. 457/78, e infine nella successiva L. 47/85, senza essere specificata o delineata.

L’Organismo edilizio oggi è citato più volte nel Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, soprattutto per individuare la gravità degli illeciti edilizi e nelle categorie di intervento, tuttavia risulta assente una chiara definizione nel T.U.E. e nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale:

in restauro e risanamento conservativo (articolo 3 c.1 lettera c)
ristrutturazione edilizia (articolo 3 c.1 lettera d)
ristrutturazione edilizia pesante (articolo 10 c.1 lettera c)
interventi in assenza, totale difformità o variazioni essenziali (articolo 31 commi 1-2)
ristrutturazione edilizia pesante abusiva (articolo 33 c.3)

La prima sensazione che potremmo avere ciascuno di noi è che l’organismo edilizio richiami l’intero edificio, senza interessare le relative porzioni che ne costituiscono parte integrante, come le singole unità immobiliari o elementi edilizi delle stesse (portico, loggia, veranda, tettoia, eccetera).

La nozione di Organismo edilizio si rende soprattutto necessaria per delineare il perimetro di sanzionamento penale di abusi edilizi compiuti in totale difformità o variazioni essenziali dal permesso di costruire. Infatti in questi casi si rende necessario individuare una diversità di risultato costruttivo e stabilire i termini di modifiche sostanziali apportate, al fine di applicare le conseguenti misure repressive e sanzionatorie previste dall’articolo 31 D.P.R. 380/01.

Invece la giurisprudenza penale ha chiarito in più occasioni che la nozione di “organismo edilizio” indica sia una sola unità immobiliare, sia una pluralità di porzioni volumetriche (Cass. Pen. n. 10238/2024, n. 40541/2014).

Volendo applicare questo concetto alla totale difformità, questa può riconnettersi tanto alla costruzione di un corpo autonomo, quanto all’effettuazione di modificazioni con opere, anche soltanto interne, tali da comportare un intervento che abbia rilevanza urbanistica in quanto incidente sull’assetto del territorio attraverso l’aumento del c.d. “carico urbanistico”. Difformità totale può aversi, inoltre, anche nel caso di mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di parte di esso, realizzato attraverso opere implicanti una totale modificazione rispetto al previsto. Il riferimento alla “autonoma utilizzabilità” non impone che il corpo difforme sia fisicamente separato dall’organismo edilizio complessivamente autorizzato, ma ben può riguardare anche opere realizzate con una difformità quantitativa tale da acquistare una sostanziale autonomia rispetto al progetto approvato (vedi Cass. Pen. n. 10238/2024).

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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