Mediatore responsabile per situazione urbanistica irregolare dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La Cassazione spiega che in caso di omessa comunicazione di circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale si configura la sua responsabilità verso le parti contraenti.

La sentenza di Cassazione Civile Sez. II. n. 18140 pubblicata il 16 settembre 2015 ribadisce alcuni orientamenti già peraltro noti. Come non condividerli ?

Tutto ha avuto inizio con un decreto ingiuntivo che un mediatore ha rivolto alla parte promittente acquirente, sostenendo di aver avuto diritto alla provvigione in quanto essa aveva formulato proposta di acquisto immobiliare su modulo predisposto dal mediatore, in seguito sottoscritta e accettata dalla parte promittente venditrice.

Tale proposta fu annullata di comune accordo tra le parti in quanto dopo la stipula di essa è emerso che nell’appartamento vi era una veranda abusiva ad uso cucina e quindi non legittimata sul profilo urbanistico.

Il promittente acquirente si oppone ma in primo grado il giudice conferma il decreto ingiuntivo e viene accertata con CTU l’illegittimità urbanistica e la non sanabilità della veranda.
Egli ricorre in Appello, e in questa sede viene riformata la decisione revocandone il decreto ingiuntivo.
La corte d’Appello motiva ciò accompagnandola anche da una valutazione sul piano funzionale evidenziando che la conformazione della veranda era elemento determinante per il consenso all’acquisto e incidendone anche sostanzialmente sul piano economico.

In Cassazione viene confermato l’orientamento dell’Appello con una motivazione condivisibile.

La Corte rammenta che tra gli obblighi del Mediatore rientrano quelli di comunicare le circostanze a lui note. Se da una parte non è tenuto ad esperire indagini specialistiche preliminari, è gravato tuttavia dall’obbligo di una corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale.

La media diligenza prevede:

in senso positivo: l’obbligo del Mediatore di comunicare le circostanze note o comunque conoscibili;
in senso negativo: il divieto di fornire non solo informazioni veritiere ma anche quelle di cui non abbia consapevolezza e controllato, poiché il dovere di correttezza e diligenza gli imporrebbero di astenersi dal fornirle.

Leggendo questa sentenza di Cassazione, si apprende che il mediatore è responsabile per i danni verso il cliente qualora non abbia operato con la suddetta media diligenza.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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