Una possibile applicazione potrebbe essere la definizione planivolumetrica di un immobile ad una certa soglia temporale.

Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Spesso nelle fasi di ricerca e ricostruzione della storia edilizia di un immobile si rende necessario non solo verificare la sua esistenza a certe epoche, ma anche quantificare con un certo grado di precisione la sua consistenza planivolumetrica.

Proprio pochi giorni fa mi è stato chiesto di accertare l’esistenza di un manufatto e di verificarne la conformità della sua consistenza ai parametri edilizi urbanistici vigenti all’epoca, quali l’indice di fabbricabilità, altezza massima e rapporto di copertura.

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La verifica era necessaria per avviare un procedimento di recupero edilizio di un complesso, che poneva come requisito necessario la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili.

Espongo in sintesi un caso esemplificativo e molto simile a quello suddetto.Ammettiamo che vi sia necessità di dimostrare la consistenza previgente ad certo strumento urbanistico adottato nel 1969, e ammettiamo come nel nostro caso di utilizzare un volo aerofotogrammetrico di buona qualità antecedente alla soglia temporale  del 1969.

Si sono effettuale le operazioni con la seguente successione:

  1. selezione delle foto aeree idonee relative all’area di sedime;
  2. elaborazione digitale di ortoraddrizzamento georeferenziato;[1]
  3. postprocessing con misurazione digitale;

[1] Nota aggiunta posteriormente, ringrazio L. Biagini per l’osservazione;

L’ortoraddrizzamento georeferenziato è una particolare tecnica che rielabora la foto aerea originale trasformandola attraverso una nuova proiezione cartografica e il suo specifico sistema di riferimento.

Il risultato che si ottiene è un‘immagine georeferenziata, in cui ad ogni punto viene assegnata una corrispondente coordinata geografica conforme alla proiezione cartografica prescelta, ad esempio il sistema “Gauss-Boaga”.

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Questa procedura, se effettuata rispettando una complessa serie di fattori e condizioni, permette di effettuare misure planimetriche con un buon grado di precisione.

se fosse noto anche l’esatto orario e data dello scatto sarebbe perfino possibile misurare con buona approssimazione anche l’altezza dell’immobile in funzione della proiezione angolare delle ombre di quel momento.

Esistono in commercio software capaci di determinare e riprodurre l’esatte angolazioni orizzontali e verticale delle ombre in ogni momento e per ogni luogo del pianeta, come ad esempio il software Ombrasolare, oppure quelli usati per verificare le possibili schermature ai pannelli solari.

foto e linee
Ortofoto e sovrapposizione CAD – di Carlo Pagliai

Una volta prodotta la ortofoto è possibile operare misurazioni indirette disegnando le quotature in modalità georeferenziata con un normale software CAD.
Nell’esempio di cui sopra si sono riportate le misure (stimate) della sagoma e del lotto di riferimento.

Il metodo, pur avendo un certo grado di approssimazione legato al grado di qualità e altezza dello scatto aereo, permette di avere comunque alcuni dati spendibili nelle fasi e documenti tecnici finalizzati a dimostrare la legittimazione urbanistica di un manufatto.

A prescindere dall’eventuale mancanza di dati e documenti, rimane sempre un metodo apprezzabile.
La riproduzione digitale CAD sovrapposta alla ortofoto permette quindi di ottenere le misurazioni desiderate.

linee orto
Simulazione CAD – di Carlo Pagliai

Essendo questo risultato di natura georeferenziata, sarebbe anche possibile estendere verifiche e riscontri con la sovrapposizione dell’ortofoto alla mappa catastale, allo scopo di validare ulteriormente i risultati e la congruenza delle misure analizzate.

FOTO aerea + catasto + CTR

La procedura non è di facile espletamento in quanto i principali limiti operativi dipendono proprio dalle foto aeree e in particolare da:

Si conclude infatti che tale operatività deve essere valutata caso per caso e in base alle richieste necessario per gli atti abilitativi e piani complessi di recupero.

Questa procedura è valida anche per i casi di trasferimenti immobiliari tra vivi, per i quali è sempre consigliato di far svolgere preventivamente specifica indagini sulla provenienza urbanistica del manufatto.

In questa direzione opera il recente network COMPRAVENDITA CONFORME®


Note e Riferimenti:
[1] Nota aggiunta posteriormente, ringrazio L. Biagini per l’osservazione;



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