Disciplina antisismica inderogabile dalle regioni
Le normative regionali non possono derogare o escludere le opere edilizie minori dall'ambito applicativo antisismico
Cambio di destinazione d’uso con Scia o Permesso di Costruire?
Se la disciplina regionale sottace il mutamento d'uso in alcuni casi è soggetto a Permesso di Costruire
Vincolo paesaggistico senza onere di comunicazione
Per l'apposizione del vincolo paesaggistico di notevole interesse pubblico su una zona è sufficiente la pubblicazione del decreto sulla Gazzetta ufficiale
Ultimazione lavori: nozione e concetto
Ai fini repressivi degli abusi edilizi e prescrizionali, l'ultimazione dei lavori è un riferimento temporale rilevante
Tettoia, pertinenza e necessità del permesso di costruire
Per la Cassazione la realizzazione di una tettoia è sottoposta al titolo abilitativo del permesso di costruire
Revoca o sospensione ordine di demolizione per opere abusive oggetto di condono
Provvedimenti sanzionatori di tipo amministrativo possono essere emessi anche in presenza di domanda di condono…
Ristrutturazione edilizia, tra SCIA e Permesso di Costruire
Per qualificare una ristrutturazione soggetta a regime semplificato della SCIA occorre l'accertare la preesistente consistenza dell'immobile
Modifiche di prospetto escluse da Manutenzione straordinaria
Nella manutenzione straordinaria non sono menzionate le modifiche di prospetto, anche se vi rientrano perfino le opere di frazionamento non comportanti modifiche volumetriche e di destinazione d'uso.
Trasformazione di balcone in veranda sottoposta a Permesso di Costruire
Per la Cassazione la realizzazione di una veranda non costituisce pertinenza nè intervento edilizio minore
La configurabilità dei reati in zona sismica prescinde dal livello della sua classificazione
La configurabilità dei reati strutturali è rilevante per qualsiasi categoria sismica del territorio
Ordine di demolizione e prescrizione
Essendo sanzione amministrativa a carattere ripristinatorio non è sottoposta alla disciplina di prescrizione
Abusi edilizi su immobili realizzati abusivamente
Ulteriori opere abusive su manufatti non legittimati costituiscono ripresa di attività criminosa integrante il precedente reato
Cassazione: doppia conformità come requisito essenziale di estinzione reato penale
L'unica ipotesi di estinzione del reato penale di abuso edilizio è il rilascio in sanatoria del permesso di costruire, senza altra eccezione.
Agibilità e implicita conformità edilizia al progetto
Immobili realizzati con parziali difformità rispetto ai permessi originari sono spesso dotati di regolare certificato di agibilità / abitabilità
Sanatoria urbanistica: condizione di doppia conformità e inammissibilità di termini
Il principio della "doppia conformità" risulta finalizzato a garantire l'assoluto rispetto della "disciplina urbanistica ed edilizia" nei due momenti relativi all'esecuzione dell'opera e alla presentazione dell'istanza di sanatoria.
RD 523/1904 e distanza minima dai corpi idrici
Il divieto di costruzione ad una certa distanza dagli argini dei corsi d'acqua demaniali, imposto dall'art. 96 lett. f), R.D. 25 luglio 1904 n. 523, ha carattere assoluto ed inderogabile
Decadenza Permesso di costruire per decorrenza inizio o ultimazione lavori
Le opere iniziate o ultimate dopo la scadenza dei termini sono effettuati in assenza di titolo abilitativo e soggette pure a sanzione penale.
Prescrizione ordine di demolizione emesso dal giudice
In materia edilizia la prescrizione sul piano penale del reato di costruzione abusiva ha effetti anche sul conseguente ordine di demolizione dell'opera.
Doppia nullità degli atti di trasferimento immobiliare
Il principio assume duplice valenza formale e sostanziale in relazione alla regolarità dell'immobile nelle compravendite
Destinazione d’uso e Categoria catastale, due binari separati
La divergenza tra destinazione d’uso e categoria catastale può dare luogo ad Aliud pro alio nei contratti.
Nullità e validità del Preliminare di vendita per immobile abusivo
La penalità è prevista solo per i contratti di trasferimento ad effetto reale e non vale per quelli con effetto obbligatorio come preliminare di vendita
Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante
La destinazione d'uso è un elemento sostanziale caratterizzante il rapporto tra immobile e contesto territoriale chiamato "carico urbanistico".
Differenza tra Condono edilizio e Sanatoria
Sono due differenti istituti aventi funzione regolarizzante, producono effetti simili ma non uguali.
Preliminare di vendita e nullità per abusi edilizi: regola ed eccezione
Secondo il consolidato principio la nullità riguarda esclusivamente i contratti ad effetto traslativo, e non riguarda i preliminari di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo
Prescrizione dell’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino
L'ordine di demolizione del manufatto abusivo non è sottoposto alla disciplina della prescrizione stabilita dall'art. 173 cod. pen. per le sanzioni penali
Regime penale per abusi strutturali senza cemento armato o metallico
Escludendo l'aspetto sul piano urbanistico - amministrativo, l'esecuzione di opere abusive con strutture lignee e/o in muratura seguono particolari conseguenze sanzionatorie.
Cessione immobiliare con Condono edilizio da definire
L'istanza di condono non definita e pagamento di due rate dell'oblazione, pur essendo ammessa dalla normativa, pregiudica la compravendita immobiliare
Prescrizione degli illeciti penali di abuso edilizio
Sulla decorrenza e sua sospensione pochi giorni fa la Cassazione Penale si è espressa a sezioni unite chiarendone gli aspetti: vediamo la sintesi emerse
Reato penale e amministrativo dell’abuso edilizio in Italia
Tempi e termini di conteggio sono stati chiariti dalla recente sentenza di Cassazione Penale a sez. unite n. 15427/2016 pubblicata lo scorso 14 aprile.
L’Abitabilità come requisito essenziale nella compravendita immobiliare
Sul venditore grava l'obbligazione della consegna in quanto incide sostanzialmente sull'uso contrattualmente previsto.
Aliud pro alio: compravendita immobiliare con difformità edilizie
Chiave di lettura sulla annullabilità di carattere formale e sostanziale degli atti di trasferimento immobiliare.
Differenza tra conformità urbanistica e catastale
Spesso i criteri di regolarità catastale ed edilizia vengono confusi o scambiati tra loro. Meglio chiarire le definizioni utili in materia contrattuale immobiliare.
Le parziali difformità negli atti di trasferimento non comportano nullità formale
L'immobile con irregolarità urbanistica non superante la soglia della parziale difformità non impedisce la conclusione della compravendita. Queste le conclusioni leggibili dalla sentenza n. 24852/2015 emessa dalla Cassazione Civile Sez. II il 9 dicembre scorso.
Sottacere vizi e difetti in sede di compravendita può configurare reato di truffa
Il promittente venditore consapevole della non regolarità edilizia dell'immobile può andare contro a serie conseguenze
Irregolarità edilizie e risoluzione del compromesso
Stavolta illustro una Cassazione 2010 che affronta un caso neanche raro: oggetto del compromesso è un fabbricato esistente prima del 1967, a cui erano state apportate successive modifiche non documentabili.
Mediatore responsabile per situazione urbanistica irregolare dell’immobile
La Cassazione spiega che in caso di omessa comunicazione di circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale si configura la sua responsabilità verso le parti contraenti.
Paesaggistica: se prescritto il reato edilizio, decade anche la rimessa in pristino
In materia di tutela del paesaggio l'ordine di ripristino dello stato dei luoghi può essere emesso solo con condanna definitiva. In caso di dichiarazione di estinzione del reato di abuso edilizio in zona vincolata, anche se è stato emesso l'ordinanza di ripristino, questa deve essere revocata dal giudice in quanto sanzione amministrativa ablatoria.
Cambio di destinazione d’uso quale incremento di carico urbanistico
La variazione da un uso a scarso impatto ambientale verso uno ad alta incidenza antropica comporta aggravamento del peso urbanistico. Il caso frequente è il passaggio da uso rurale ad uso civile, orientamento rimarcato giustamente dalla sentenza di Cassazione
50 sfumature di ristrutturazioni edilizie (e di distanze legali)
La categoria d'intervento ormai si suddivide tra quelle ricostruttive e quelle conservative, e occorre tenerne conto nelle distanze legali come nuove costruzioni
Retroattività delle semplificazioni in edilizia
La Cassazione penale con sentenza n. 31618/2015 ha ritenuto valido applicare le semplificazioni normative introdotte successivamente alla trasformazione edilizia
Differenza penale tra SCIA e DIA
Dal 2011 la SCIA comporta una nuova responsabilità penale per i tecnici asseveranti in caso di falsa attestazione nelle pratiche edilizie, introducendo un ipotesi di reato più grave del falso vigente fino ad allora per le DIA.
Manufatti leggeri ancorati al suolo non soggetti a Permesso di Costruire
Dichiarata incostituzionale la norma che equiparava alcune strutture temporanee a nuove costruzioni, precisando che ogni trasformazione permanente del territorio necessita di titolo abilitativo anche per strutture mobili allorché esse non abbiano carattere precario.
La sopraelevazione deve osservare le distanze tra costruzioni – di Carlo Pagliai
Cassazione: anche se di ridotte dimensioni, la sopraelevazione comporta sempre aumento di volume e superficie di ingombro, e pertanto deve essere considerata come nuova volumetria sottoposta all'osservanza delle distanze legali
Demolizione e ricostruzione con Scia solo con certezza volumetria preesistente
DIA/SCIA per le ristrutturazioni totali solo previo accertamento della precedente consistenza. A queste conclusioni perviene la recente sentenza di Cassazione Penale Sez III. num 26713/2015, con cui viene respinto il ricorso di un cittadino del grossetano
Agibilità nelle case in vendita
Nelle case in vendita il documento di Agibilità/Abitabilità è spesso ignorato; è una modalità errata in quanto elemento fondante la sua destinazione d'uso. Nessuna normativa ad oggi impone la sua acquisizione e citazione negli atti notarili di compravendita o trasferimento a qualsiasi titolo
Condono edilizio Campania: la Consulta riapre i termini per definire le pregresse pratiche pendenti
Convalidata la proroga del termine per definire i condoni 1985 e 1994 giacenti, chiarendo anche l'ammissibilità dei suddetti condoni nelle aree a vincolo d'inedificabilità parziale imposti anche dopo l'abuso
Denuncia Inizio Attività: efficacia e annullamento
La Denuncia Inizio Attività non ha natura di provvedimento amministrativo a forma tacita, quindi non si perfeziona come titolo costitutivo.
Cassazione: gli immobili con abusi edilizi non sono commerciabili
Da pochi anni la suprema Corte ha sterzato orientamento sulla commerciabilità immobiliare in presenza di abusi edilizi, ribadendo il principio di nullità degli atti di trasferimento di immobili non in regola con norme urbanistiche.
Condono, Sanatoria ordinaria e Sanatoria Giurisprudenziale
In edilizia privata esistono tre specifici regimi di regolarizzazione degli abusi edilizi. Si espongono in via sintetica, omettendo le eccezioni e riserve relative alla vincolistica e casi specifici, esponendo quindi i soli principi di fondo.