Per qualificare una ristrutturazione soggetta a regime semplificato della SCIA occorre l’accertare la preesistente consistenza dell’immobile

Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Il ventaglio di opere soggette a ristrutturazione edilizia può essere talmente ampio per gli interventi modificanti l’organismo edilizio nel suo insieme

Come definizione di categoria d’intervento edilizio apparve in forma espressa per la prima volta con la L. 457/1978 all’articolo 31, e col tempo è confluita ed evoluta dentro il Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01.

Ad oggi, nel momento in cui scrivo la definizione di ristrutturazione edilizia ha mantenuto la sua ratio rivolta alla trasformazione capace di rendere l’organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente mediante un insieme sistematico di opere, col ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

L’attuale definizione ricomprende opere come:

  • demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica; 
  • ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, a condizione che ne sia possibile accertarne la preesistente consistenza
  • Edifici vincolati dal Codice dei Beni Culturali: demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;

In linea di principio nazionale le ristrutturazioni edilizie sono assoggettate oggi alla presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività), tranne quelle espressamente ricondotte al Permesso di Costruire come da combinato disposto art. 10 e 22 del DPR 380/01.

Sono soggette a Permesso di Costruire le ristrutturazioni edilizie che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino:

  • modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
  • limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici), comportino mutamenti della destinazione d’uso
  • modifiche di sagoma degli immobili sottoposti a vincoli previsti dal Codice dei Beni culturali;

Alle regioni è consentito di disciplinare ulteriormente gli interventi da sottoporre a SCIA o PdC.

L’attuale ordinamento urbanistico prevede che in via residuale tutti gli interventi non sottoposti espressamente a Permesso di Costruire o attività Edilizia Libera debbano essere sottoposti a SCIA.

Il fatto che un intervento di ristrutturazione edilizia “ricostruttiva” debba essere o meno assoggettato a Permesso di Costruire o al regime semplificato della SCIA è stato di recente affrontato anche dalla Cassazione Penale III, con sentenza n. 44921/2016, con cui ha specificato la qualifica di ristrutturazione edilizia soggetta a regime semplificato della SCIA anziché del Permesso

L’assoggettamento a SCIA richiede che esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, o, in alternativa, l’accertamento della preesistente consistenza dell’immobile in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili, nonchè, in ogni caso, il rispetto della sagoma della precedente struttura (Cfr Cass. Pen. III n. 40342 del 03/06/2014, e anche n. 45147/2015).

Una ristrutturazione edilizia con SCIA deve presupporre un oggettivo accertamento dello stato legittimo preesistente.

Viene ribadito che la necessità di per poter qualificare come ristrutturazione edilizia soggetto a SCIA l’intervento di ripristino o di ricostruzione di un edificio o di parte di esso, eventualmente crollato o demolito, è condizionata obbligatoriamente alla possibilità di accertarne, in base a riscontri documentali o ad altri elementi certi e verificabili, e non, quindi, ad apprezzamenti meramente soggettivi, la preesistente “consistenza“, intesa come il complesso di tutte le caratteristiche essenziali dell’edificio, quali volumetria, altezza, struttura complessiva

Di conseguenza la mancanza anche di uno solo di tali elementi, necessari per la dovuta attività ricognitiva, impedisce di ritenere sussistente il requisito che l’art. 30 d.l. n. 69 del 2013 richiede per escludere, in ragione della anzidetta qualificazione, la necessità di preventivo permesso di costruire.



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