Modifiche di prospetto escluse da Manutenzione straordinaria

La categoria di intervento non può rientrare nelle opere di edilizia libera.

Modifiche di prospetto

prospect – non inerente all’articolo – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai

Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Modifiche di prospetto come apertura di pareti finestrate non configurano interventi edilizi minori, e rientrano nella categoria di quelli sostanziali.

Le modifiche di prospetto sono una una frequente modalità di intervento sul patrimonio edilizio esistente, sottoposta spesso anche ad altre discipline di settore come paesaggistica, beni culturali e antisismica.

A prescindere da queste discipline settoriali, l’inquadramento sul solo profilo edilizio urbanistico porta a determinate conclusioni, derivanti anche dalla consueta giurisprudenza.

Prima di proseguire, ti segnalo un ulteriore approfondimento sulle modifiche di aperture in facciata assoggettate al Permesso di Costruire, visita in questo articolo.

Analizziamo la questione da un punto di vista normativo nazionale, sottolineando l’importante premessa che alle regioni è consentito:

  • stabilire quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a SCIA;
  • individuare ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Occorre inoltre precisare che la violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l’applicazione delle sanzioni penali di cui all’articolo 44 del DPR 380/01.

Riepilogando, solamente da un punto di vista nazionale e fatto salvo quanto disposto dalle regioni, iniziamo ad analizzare se le opere di modifiche di prospetto debbano rientrare in manutenzione straordinaria o in ristrutturazione edilizia.

A livello nazionale il DPR 380/01 definisce così la manutenzione straordinaria (art. 3 c.1):

  • b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche’ per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita’ immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita’ immobiliari nonché’ del carico urbanistico purché’ non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;

Nella manutenzione straordinaria non sono menzionate le modifiche di prospetto, anche se vi rientrano perfino le opere di frazionamento non comportanti modifiche volumetriche e di destinazione d’uso.

A prima vista può apparire contraddittorio perchè nell’immaginario collettivo si è portati a pensare ad una ristrutturazione edilizia “atipica” o leggera, mantenendo inalterata la sagoma planivolumetrica, ma così non è.

La ristrutturazione edilizia “normale” invece ha una definizione assai più ampia, che la stessa norma prevede così (art. 3 c.1):

  • d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;

Inoltre si indicano le modifiche di prospetto inquadrate negli interventi di ristrutturazione edilizia sottoposti a permesso di costruire in base all’art. 10 c. 1:

c) gli interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Nota aggiunta il 15 novembre 2016: l’articolo tratta le nuove aperture, non modifiche di quelle esistenti; ad esempio lo spostamento di una forometria esistente è ritenuta manutenzione straordinaria dalla sentenza n. 4267/2016 della IV sezione del Consiglio di Stato.

Dal confronto emerge che le modifiche di prospetto innovative non possano rientrare nella semplice manutenzione straordinaria.

Nota bene: si ribadisce che l’aspetto riguarda le nuove aperture, e non le modifiche di quelle esistenti.

Anche la giurisprudenza su questo punto fornisce conferma. Nella sentenza di Cass. Pen. III n. 44319/2016 , relativa a illeciti accertati nell’anno 2011, si legge che << l’apertura di “pareti finestrate” sulla facciata di un edificio, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, integra il reato previsto dall’art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, poiché si tratta di un intervento edilizio comportante una modifica dei prospetti non qualificabile come ristrutturazione edilizia “minore”, e per il quale, quindi, non è sufficiente la mera denuncia di inizio attività >>.

E ancora, anche la sentenza Cass. Pen. III n. 30575 del 20/05/2014, relativa a fattispecie dell’anno 2008 in cui l’intervento era consistito nella realizzazione di alcune “luci” su di una parete verso l’esterno.

Sulla stessa linea viaggia anche il Consiglio di Stato sez. VI con quanto espresso nella sentenza n. 3173/2016 (relativa a interventi edilizi dei primi anni Duemila), la quale evidenza che la modifica di prospetto con nuova apertura non può rientrare nella categoria di manutenzione straordinaria, <<caratterizzata certamente dalla possibilità di “rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici”, ma sempre che non si alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e le opere non comportino modifiche delle destinazioni d’uso>>.

Normative regionali a parte, la questione delle modifiche di prospetto da sempre è stata oggetto di dibattito tra due correnti di pensiero:

  • la prima, più restrittiva verso le modifiche di prospetto per cercare di garantire un trattamento organico e coerente del prospetto nella sua interezza, cercando di tutelare il famigerato decoro del fabbricato limitando quindi il margine di azione del privato/condòmino rispetto all’edificio, e infine per cercare di tutelare i prospetti di contesti urbanistici più delicati come centri e nuclei storici;
  • la seconda, più libertaria, tende a privilegiare il diritto di migliorare il godimento del bene privato rispetto alle ragioni espresse al punto precedente;

A mio avviso entrambe hanno un peso praticamente equivalente. Resta il fatto che purtroppo tutto si traduca in contenzioso amministrativo e penale, aspetto che non giova alla PA e al cittadino.

Modifiche aperture soggette a Permesso di costruire: approfondimento in questo articolo.

Bonus video: definizione manutenzione straordinaria.

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This Post Has 32 Comments
  1. Buongiorno ingegnere,
    a suo avviso la chiusura di una porta finestra, come deve essere considerata? E’ una modifica di prospetto? Quale pratica è necessara?
    Grazie

  2. Buonasera Ing., nel mio caso vorrei fare della mia finestra una portafinestra per avere un altro accesso al mio balcone cosa devo fare??cila o scia??ho bisogno di un tecnico

  3. Capisco benissimo il senso della tua osservazione e credo anch’io sia necessario semplificare veramente.
    Resta il fatto che una parola “sbagliata” in fondo ad una norma sia in grado di alterare il significato.
    Per esempio, nell’Allegato del Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs. 222/2016 esclude espressamente le modifiche di prospetto dalla CILA in caso di manutenzione straordinaria: https://www.studiotecnicopagliai.it/tabella-decreto-lgs-2222016-scia-2-sez-ii-edilizia/

  4. Scusate, errore di battitura
    “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente –>EO<— dei prospetti

  5. Scusate ma da tecnico comunale non sono d’accordo con alcuni aspetti. Mi pare un fossilizzarsi su posizioni equivoche e fuori contesto edilizio, anche perchè allora la SCIA “immediata” non esiste più. Io vorrei soffermarmi sulla definizione dell’art. 10 comma 1°, lett. c) (ovvero quelli della SCIA alternativa ex DIA)”gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente —> E O <—- dei prospetti,OVVERO CHE, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.
    Quindi secondo me la SCIA (ex DIA ovvero comunicazione 30 gg prima) è SOLO se c'è una ristrutturazione E CONTEMPORANEAMENTE una modifica dei prospetti, oppure una ristrutturazione E una modifica delle volumetrie, oppure cambi d'uso in zone a vincolo e centri storici.
    La sola modifica dei prospetti è soggetta semplice SCIA immediata (chiaramente modifica e non ristrutturazione completa del prospetto con modifica sostanziale dell'organismo edilizio).
    E questo credo che dovrebbe essere il pensiero serenamente dominante tra chi si occupa di questo, tra gli addetti ai lavori diciamo, sopratutto tra noi tecnici e tecnici comunali oltre che essere per me il chiaro intento della legge e direi ben definito. Cerchiamo di essere coerenti e semplificare, potrà mai essere che per aprire una finestra si debba fare un permesso di costruire??? No, oltre a non essere scritto così sulle norme.
    In ultimo pensiero mio e personale, sarebbe ora di farla finita (e lo dico a chi scrive queste leggi assurde) di fare filosofia sulla forma, ma si dovrebbe guardare di più la sostanza, ovvero se l'intervento rispetta i parametri urbanistici ed igienico-sanitari e fare due soli titoli edilizi, uno per nuova edificazione ed interventi di modifiche planivolumetriche (pdc) e uno per tutto il resto (CILA). Anche perchè quando poi si finisce in un tribunale comunque si salvi chi può….cordialità.

  6. Diciamo che quella del consiglio di stato è circoscritta al fatto che le modifiche di prospetto siano qualificabili come manutenzione straordinaria, mentre quella citata di cassazione ha un respiro diverso, che peraltro condivido.

  7. Buongiorno Ingegnere.
    Ho letto con interesse quanto da Lei riportato, rilevando solamente un passaggio non chiaro, ovvero quando specifica che la normativa impone la ristrutturazione solo per le nuove finestre e non per la modifica di quelle esistenti.
    Nei commenti qui riportati fa giustamente riferimento alla sentenza del Consiglio di Stato n. 4267/2016. Tuttavia, come spesso accade in Italia, la giurisprudenza si esprime negli stessi argomenti in direzioni pressochè opposte; infatti, la precedente sentenza della Cassazione n. 20846/2015 qualificava indubbiamente nella ristrutturazione e quindi nel permesso di costruire lo spostamento (ovvero chiusura e riapertura) di forometrie esistenti.
    A suo sapere vi sono ulteriori “appigli” oltre che la sola sentenza del 2016? Grazie per la cortese risposta.
    Geom. Federico Dal Maso

  8. Per concludere la questione, forse, ho trovato questa sentenza (sentenza 26 novembre 2015 n. 5365 della sezione IV del Consiglio di Stato) che dovrebbe permettermi di aprire la nuova porta finestra in cucina nella parete già finestrata.

  9. Grazie per la sua risposta, anche se immaginavo una cosa simile. Sono un architetto urbanista e non riesco a trovare una soluzione al mio problema. Purtroppo, gli strumenti urbanistici regionali e comunali affermano che è proibito la apertura di nuove finestre in casi di 1)nuova costruzione 2)ricostruzione previa demolizione dell’esistente 3)ampliamento o modifica della volumetria 4)sopraelevazione. Prendendo alla lettera quello che dicono, nulla impedirebbe la realizzazione di nuova finestra. Infatti alcuni tecnici sostengono che si possa fare ed altri no, e rimbalzano il problema dal punto di vista civilistico. Se riuscissi a trovare una sentenza che permetta la modifica della forometria della facciata il progetto verrebbe accolto, altrimenti son costretto a realizzare una sorta di loggia interna alla cucina con la porta finestra ruotata di 90 gradi ed apertura verso l’esterno (soluzione accettata in parere preventivo).

  10. con massima riserva credo ci siano profili diversi da tenere distinti: quello civilistico relativo ai diritti delle vedute e quello urbanistico amministrativo.
    Non conoscendo la legislazione regionale del vostro territorio (che possono prevedere diversamente, come anche lo strumento/regolamento locale) le dico che il comune deve esprimersi formalmente sulla sua richiesta, come prevede il recente D.Lgs. 222/2016.

  11. Cerco di spiegarmi meglio: nella porzione di immobile dove vorrei eseguire le modifiche, la casa presenta un bagno e cucinino aventi rispettivamente finestra e porta-finestra nella medesima facciata ed una sala da pranzo con finestra in altra facciata. Io vorrei trasformare il cucinino in un secondo bagnetto e modificare la sua porta-finestra in finestra, mentre la sala da pranzo diventerebbe la nuova cucina/pranzo. In quest’ultima, vorrei realizzare una nuova porta-finestra con affaccio nella predetta facciata già finestrata (vedi bagno e vecchio cucinino) anche se in questa è già presente una finestra.
    Spero di essere stato più chiaro.

  12. Buonasera Ingegnere,
    sto acquistando una casa indipendente in zona B, è un immobile ante ’67 con regolare documentazione comunale e catastale. Vorrei avviare una manutenzione straordinaria della casa con pochissime modifiche interne e conseguente modifica della forometria in una delle facciate laterali già finestrata (è presente una porta fienstra ed una finestra), che dista 9 metri dalla facciata laterale del vicino. La domanda è la seguente: è possibile spostare la portafinestra e aprire una nuova finestra nella suddetta facciata? L’ambiente dove risulterebbe traslata la portafinestra è già dotata di una finestra nelll’altro lato. Nel mio comune non mi hanno dato risposta certa e non riesco a trovare Sentenze o altra documentazione che vada contro l’ipotesi di progetto.
    La ringrazio,
    Alessandro.

  13. se la pratica riguardava solo l’apertura di nuove finestre, con quale criterio hanno proposto il conteggio degli oneri e costo di costruzione, posto che essi fanno solo riferimento all’aumento di volume e di superfici utili (mica vetrate!).

  14. buongiorno, ho di recente depositato un progetto che prevede l’apertura di nuove finestre in un fabbricato con destinazione commerciale ed artigianale, pertanto ho individuato l’intervento nella casistica della ristrutturazione pesante. fatto tutto questo è arrivata la sorpresina finale ovvero la richiesta da parte dell’amministrazione del costo di costruzione. ho chiesto su cosa dovevo calcolarlo visto che sono solo delle finestre, ma questo non è argomento non è trattato nel calcolo, quindi conti alla mano avendo circa 1000 mq. il costo finale da pagare si aggira sui 20000€ . vi sembra possibile? qualcuno mi sa rispondere? ciao a tutti

  15. Grazie molte.
    L’unico dubbio che però mi rimane è per l’acquisto diretto da me committente dei sanitari, nel caso di ristrutturazione posso usufruire dell’iva al 10%, nel caso di manutenzione straordinaria no (o almeno è quanto ho capito).
    Grazie ancora,
    Magda

  16. Buongiorno ingegnere,
    le scrivo per un quesito per il quale non riesco ad avere risposta certa.
    Nella prima casa appena acquistata ho aperto una nuova finestra presentando una SCIA; oltre alla finestra ho eseguito modifiche alla disposizione delle pareti interne e un’apertura di una porta interna su muro portante. Le nuove aperture (porta interna e finestra esterna) hanno richiesto cerchiatura e realizzazione di intonaco armato, con rete elettrosaldata ecc.
    Ora non capisco se ho diritto alle agevolazioni IVA del 10%, perché il mio geometra dice di sì, definendo l’intervento manutenzione straordinaria pesante, però nelle varie autocertificazioni che mi chiedono di firmare i rivenditori/appaltatori, la manutenzione straordinaria non rientra nelle agevolazioni e non viene citata la manutenzione straordinaria “pesante”.
    Dal suo articolo mi sembra che con la modifica prospettica rientrerei nella ristrutturazione edilizia, quindi potrei firmare l’autocertificazione dichiarando ristrutturazione edilizia e quindi lettera D dell’Art.3 del DPR del 6/6/2001 art 380 che sostituisce l’Art. 31 della legge 457 del 5/8/1978?
    La ringrazio moltissimo,
    Magda

  17. Sicuramente dipende dalla legislazione regionale da cui mi scrive, specificando dal 30 giugno è entrato in efficacia il tanto atteso Decreto ‘Scia 2’.
    Detto questo, nel suo intervento leggo una modifica “innovativa” del prospetto e per il quale ritengo prevalga il concetto di ristrutturazione. Un possibile sgambetto che può portare perfino alla richiesta del Permesso di Costruire è l’attuale definizione di ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’art. 10 comma 1 lettera C, che coinvolge anche le sole modifiche dei prospetti di un organismo edilizio. https://www.studiotecnicopagliai.it/dpr-3802001-testo-unico-in-materia-edilizia/

  18. Salve Ingegnere
    leggo sempre con interesse i suoi articoli. circa le modifiche di prospetto, in genere si fa riferimento all’apertura di nuove finestre. IO avrei necessita’ invece di chiudere delle porte-finestre che danno accesso al balcone del mio appartamento (situato in condominio).

    anche in questo caso non rientriamo nella manutenzione straordinaria? cosa consiglia di utilizzare? una SCIA?
    grazie

  19. Buongiorno ingegnere, ho bisogno di essere rassicurata. Devo costruire una veranda sul balconcino esposto alla bora. Mi rivolgo ad un architetto e mi dice che eseguira’ la pratica per la comunicazione di edilizia libera.

    Io ho visto che la trasformazione di balcone in veranda rientra nelle opere che beneficiano delle agevolazioni fiscali del 50% e nella categoria ristrutturazione edilizia.

    Forse e’ piu’ semplice di quello che penso, ma quando ho a che fare con faccende rispetto le quali non ho alcuna competenza, comincio a preoccuparmi. Non servono altri documenti sia per le agevolazioni fiscali che per il Comune (Trieste)? La ristrutturazione edilizia mi consente anche di accedere al bonus mobili ed effettuerei degli acquisti proprio in virtu’ di queste agevolazioni. Poche idee e ben confuse… grazie

  20. Salve Massimo,
    Lo spostamento di una forometria esistente è ritenuta manutenzione straordinaria dalla sentenza n. 4267/2016 della IV sezione del Consiglio di Stato.
    Inoltre le modifiche di prospetto innovative non possano rientrare nella semplice manutenzione straordinaria.
    Nei due esempi che ha indicati li riterrei non innovativi, pertanto inquadrabili nella manutenzione straordinaria piuttosto che nella ristrutturazione.
    Ma non dimentichi che esiste anche la categoria del Restauro e Risanamento conservativo…

  21. Salve ingegnere,
    da avvocato specializzato in diritto urbanistico leggo sempre con attenzione i suoi articoli, in relazione al tema affrontato in questa pagina Le chiedo la sua opinione nell’ipotesi in cui si esegua una modifica di prospetto riduttiva.
    Ad esempio per un balcone a tre ante ridotto a due ante o una finestra ridotta in altezza larghezza, siamo fuori dal perimetro della ristrutturazione edilizia?
    Il discorso potrebbe essere diverso per interventi eseguiti in aree sottoposte a vincolo paesaggistico dove è obbligatorio il parere della soprintendenza che, eventualmente, si potrebbe acquisire anche in sanatoria ex art. 167 D.Lgs 42/2004.
    Qual è la sua opinione?

  22. Nel tuo caso mi sembra kafkiana la richiesta di Scia alternativa al PdC, al massimo SCIA (sei però in centro storico?).
    Quello della modifica di prospetto è un tema sempre scottante in quanto coinvolge il decoro e l’architettura del fabbricato, che a sua volta partecipa al decoro del contesto.
    Ecco perchè la modifica di prospetto “innovativa” supera la linea della manutenzione straordinaria, la quale presuppone la preesistanza e il mantenimento dell’opera.
    In passato, per esempio, le modifiche di prospetto erano soggette ad autorizzazione edilizia.

  23. Interessante ma non esaustiva la trattazione sulle modifiche di prospetto.
    Vorrei conoscere la tua (mi permetto di usare il “tu”) opinione sulla DEFINIZIONE di variazione di prospetto. Esempio: ho chiesto all’ufficio tecnico (S. Casciano V.P.) se l’apposizione di infisso vetrato nel vano scale condominiale attualmente aperto sul fronte di ingresso (quindi soggetto alle intemperie ed intromissione di animali) poteva essere trattato in edilizia libera (CILA o addirittura nulla) poichè ritenevo che questa non potesse considerarsi variazione di prospetto e quindi in ambito di manutenzione straordinaria.
    Mi è stato risposto di presentare la SCIA, quindi, evidentemente non viene considerata Manut. Straord., e a norma di legge la SCIA richiesta è quella alternativa al Permesso di costruire con inizio dopo 30 gg. Non ti sembra un po’ assurdo tutto ciò, specie se rapportato al principio di semplificazione che ha dettato le ultime variazioni normative.
    Il Comune di Scandicci per esempio ha incluso le “modifiche puntuali ai prospetti, sempre che non sistematiche” nella manutenzione straordinaria.
    Vorrei conoscere il tuo parere e se possibile reperire notizie o pronunciamenti che definiscano meglio l’ambito della modifica di prospetto.
    Grazie e cordiali saluti
    Arch. Paolo Ungari

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