Manutenzione straordinaria in edilizia: ambito applicativo e limiti

Presuppone la preesistenza del manufatto e la sua azione conservativa

Maintenance – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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E’ da troppo tempo che volevo scrivere questo articolo, leggo troppe volte di contenziosi basati su questo concetto

Il confine entro il quale si rientra in manutenzione straordinaria è di sensibile importanza tra gli operatori del settore, non tanto per dotarsi dei più idonei titoli edilizi, ma per delineare i rischi derivanti in casi di accertamento di tali opere compiute abusivamente.

Infatti, se le opere abusive rientrano nel novero della manutenzione straordinaria, fatto salvo aspetti di natura vincolistica e discipline settoriali, esse non sono sanzionate col più severo regime di repressione amministrativo (artt. 31 e segg. del TUE) e penale (art. 44 TUE).

La manutenzione straordinaria può rientrare in regimi sanzionatori più “miti” in quanto opere edilizie cosiddette “minori”.

Attualmente la definizione di manutenzione straordinaria è quella indicata nell’art. 3 c.1 del TUE:

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita’ immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita’ immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso; 

Da una prima lettura emerge che i punti che contraddistinguono la manutenzione straordinaria sono:

  • obbiettivi: contempla opere e modifiche;
  • scopo n. 1: rinnovare e sostituire parti degli edifici, anche strutturali;
  • scopo n. 2: realizzare (ex novo) e integrare (modificare) servizi igienico sanitari esistenti;
  • scopo n. 3: realizzare (ex novo) e integrare (modificare) servizi tecnologici esistenti (impianti, ndr);

Esiste una specifica categoria che è stata accodata nel 2014 col decreto “Sblocca Italia” nella definizione di manutenzione straordinaria, pure tanto criticata per via di un certo spot televisivo, e ricomprende il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, da effettuarsi con:

  • esecuzione di opere;
  • variazione delle superfici delle singole unità immobiliari;
  • variazione del carico urbanistico (dizione necessaria per gli oneri concessori);
  • assenza di modifica volumetrica complessiva degli edifici (leggi più avanti);
  • mantenimento originaria destinazione d’uso;

L’attore protagonista della manutenzione straordinaria è l’intervento su parti dell’edificio, e non la modifica parziale o integrale dell’organismo edilizio

Formano condizioni e cause di esclusione dalla manutenzione straordinaria:

  • non deve essere alterata (modificata) la volumetria complessiva degli edifici: qui sembra che la corretta chiave di lettura sia quella di una visione di insieme, globale, della modifica generale complessiva, riferita addirittura a più edifici. E’ lecito domandarsi se una trasformazione che lascia inalterato il saldo volumetrico in termini di cubaggio a mc, non si fuoriesce dalla manutenzione straordinaria; scherzi a parte, una tale ipotesi confligge sia coi punti precedenti, ma contrasta palesemente con quanto definito nel restauro e ristrutturazione edilizia in cui l’attore protagonista non sono più le parti dell’edificio, ma l’organismo edilizio nel suo insieme;
  • assenza di modifiche della destinazione d’uso: nella definizione integrale di manutenzione straordinaria il tema della destinazione d’uso compare ben due volte; nel primo periodo è prescritta l’immutabilità della destinazione d’uso, nel secondo è prescritto il mantenimento della destinazione d’uso originaria nei c.d. “frazionamenti immobiliari leggeri”;

Il termine manutenzione implica mantenere, non trasformare

Ad eccezione dei frazionamenti leggeri di cui sopra, la manutenzione non può innovare, cioè introdurre novità nell’organismo edilizio; può mantenere, sostituire e rinnovare, ma non innovare.

Il rinnovo, lo dice la parola stessa, non deve confondersi con “innovo”: rinnovare infatti consente la “resa a miglior vita” di un qualcosa che preesiste; rendere nuovo un qualcosa di vecchio.

Fin qui le similitudini. Passiamo ad un esempio: aperture su prospetti di edifici esistenti. 

Nella manutenzione straordinaria non compare menzionato la modifica di prospetto, anche se vi rientrano perfino le opere di frazionamento non comportanti modifiche volumetriche e di destinazione d’uso.

Per la giurisprudenza una nuova apertura (porta o finestra) sul prospetto non può rientrare nella manutenzione straordinaria, proprio perchè manca il presupposto della preesistenza (rinvio all’approfondimento).

Manutenzione di parti anche strutturali

L’ambito applicativo si estende e ricomprende anche il rinnovo degli elementi strutturali; qui occorre rimanere fermi ad una distinzione sotto il profilo strettamente urbanistico, senza confondersi invece sulla differenziazione operata sulla classificazione secondo NTC.

Rimane quindi disgiunta la differenziazione da riparazione locale, miglioramento o adeguamento antisismico da quello puramente urbanistico.

Nella fattispecie, la manutenzione straordinaria ex art. 3 del TUE è di tipo edilizio urbanistico e sottende opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali.

Anche qui c’è da riflettere sul limite di innovazione degli elementi strutturali; certo è che la sostituzione di un elemento strutturale deve misurarsi sull’innovazione per adeguamento nei confronti delle Norme tecniche antisismiche.

Per certi aspetti può apparire contraddittorio, però è utile sottolineare il rapporto duale urbanistico/strutturale.

Opere strutturali in manutenzione straordinaria: CILA o SCIA? 

La presenza di opere strutturali in questa categoria di intervento funziona da spartiacque tra l’assoggettamento della manutenzione straordinaria a CILA, quindi di natura “leggera”, o in SCIA.

Questi aspetti sono oggetto di rigoroso approfondimento nel corso online ‘Decreto Scia 2’:

Resta sottinteso che la manutenzione straordinaria non può invadere gli ambiti applicativi deputati al Restauro e risanamento conservativo, e del più pesante della Ristrutturazione edilizia.

 

This Post Has 2 Comments
  1. Questa è una bella domanda: a mio avviso sarebbe opportuno citarla nella pratica edilizia, in quanto di fronte ad un eventuale controllo in cantiere potrebbero contestarvi la modifica di prospetto abusiva.

  2. Buongiorno,
    In un cantiere per una Manutenzione Straordinaria, con CILA già protocollata, mi trovo nella necessità di modificare (per permettere la movimentazione di materiali e calcinacci), per la durata del cantiere, una finestra che da sulla chiostrina.
    La domanda che Le pongo è se questa modifica temporanea ha bisogno di qualche comunicazione specifica?
    Grazie
    RUGGERO

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