Ristrutturazioni “leggere” in Manutenzione straordinaria senza cambio di destinazione d’uso

Le famigerate ristrutturazioni fattibili con semplice comunicazione inizio lavori non possono modificare l’originaria destinazione d’uso

NOTA BENE: ARTICOLO SUPERATO DALL’ENTRATA IN VIGORE DEL D.L. 76/2020, LEGGI POST AGGIORNATO.

Il decreto Sblocca Italia ha introdotto una sorta di “ristrutturazione leggera” con cui è possibile perfino frazionare, con molte condizioni.

Particolarmente interessante è l’aspetto innovativo del provvedimento, che ha portato all’attuale definizione di manutenzione straordinaria oggi inquadrata dall’art. 3 comma 1 lettera B del DPR 380/01:

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita’ immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita’ immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso; 

Ovviamente anche in questo caso occorre una premessa necessaria: tutto quanto espresso è fatto salvo norme regionali e delle specifiche norme settoriali, come antisismica, vincolistica, beni culturali, e quant’altro.

Il legislatore nazionale col decreto Sblocca Italia ha deciso di estendere l’ambito applicativo della manutenzione straordinaria, fino a consentirvi il frazionamento o accorpamento di unità immobiliare mediante opere edilizie.

Fintanto che non entrerà in efficacia gli effetti del Decreto ‘Scia 2’ D. Lgs. 222/2016, e fatto salvo eventuali recepimenti regionali, tale tipologia di intervento edilizio è fattibile a certe condizioni ed escluso per altre.

Per effettuare un intervento di “ristrutturazione leggera”, se così posso chiamarla, esistono alcune

cause di esclusione:

E’ imprescindibile la necessità di mantenere l’originaria destinazione d’uso caratterizza gli “interventi di manutenzione straordinaria“, anche se oggi è consentito effettuare interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con opere pur comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico (Cass. Pen. III n. 6873 del 14 febbraio 2017).

Addirittura appare assai più estensiva la dizione che esclude la modifica volumetrica; è possibile affermare quindi che la modifica di sagoma, a parità di volume, sia fattibile in estremis con demolizione e ricostruzione? No, perchè comunque la definizione e l’ambito applicativo della categoria di ristrutturazione edilizia è ben specificato.

Il concetto di manutenzione sottintende il mantenimento di un oggetto, non la sua alterazione sostanziale in altro.

Inoltre, a ridurre de facto i margini applicativi della “ristrutturazione leggera” rientrante nella manutenzione straordinaria ci pensa l’aspetto strutturale.

Infatti nella definizione di manutenzione straordinaria, come si leggerà a breve, sono consentite le opere/modifiche per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici: è chiaro e indiscutibile che riguardi parti strutturali, ma non l’intera struttura e il suo comportamento globale; non solo, si parla di rinnovare e sostituire, da intendersi (con buon senso) confinate nell’ambito della manutenzione.

ambiti applicativi consentiti della manutenzione straordinaria:

  • variazione superfici delle singole unità immobiliari nonchè del carico urbanistico;
  • esecuzione contestuale di opere;
  • frazionamento o accorpamento unità immobiliari;
  • esecuzione opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;

A sgombrare il campo dai dubbi interviene la descrizione della categoria di ristrutturazione edilizia, in cui nelle prime parole risulta descritta come un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

La manutenzione straordinaria non può sovrapporsi o sconfinare nella ristrutturazione edilizia

Comparando la manutenzione straordinaria alla ristrutturazione edilizia, salta subito all’occhio la differenza dei rispettivi indirizzi, anche se quello della manutenzione straordinaria può apparire “audace” da una prima lettura.

Intendiamoci: sostengo fermamente che l’ambito della manutenzione straordinaria, per quanto “elastico” sia, non può assolutamente sovrapporsi a quello della ristrutturazione edilizia, e tanto meno superare quello del restauro e risanamento conservativo.

Notare bene che la definizione di restauro e risanamento conservativo contiene un “et”, quindi è da intendersi come una categoria di intervento che ne racchiude a sua volte ben due.

Quale pratica edilizia utilizzare per la “ristrutturazione leggera” e a quali condizioni?

Premesso ancora che a breve avranno efficacia gli effetti del decreto ‘Scia 2’, ed escluso gli interventi rientranti nella ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3 comma 1 lettera D del DPR 380/01 (leggi approfondimento), le ristrutturazioni “leggere” rientranti nella manutenzione straordinaria possono essere effettuate come segue:

  • senza opere strutturali: mediante CILA, una comunicazione inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato;
  • con opere strutturali: mediante SCIA in quanto previsto attualmente per residualità dall’art. 22 del TUE;

Con questa breve disamina ritengo di aver inquadrato la tematica, certo di aver fatto cosa gradita ai colleghi.

Prossimamente incrementerò i contenuti in formato video, per cui consiglio di iscriverti al mio canale YouTube dove potrai commentare e porre quesiti in merito
===>

Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved

carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
CONTATTI E CONSULENZE

Articoli recenti

Articoli correlati

Torna su