Modifiche di prospetto come ristrutturazione pesante soggetta a Permesso di Costruire

Variazioni di aperture rientrano nella ristrutturazione “pesante” dell’art. 10 DPR 380/01

Credits Pixabay


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant

Blogger, YouTuber and digital communicator

logo twitter   Linkedin   Facebook    youtube


Non sarà facile spiegare questo concetto riguardante molto spesso le ristrutturazioni del patrimonio edilizio esistente.

Ho trovato molto utile un parere legale dell’Avv. Gualandi pubblicato su un sito istituzionale, da cui ho estratto i riferimenti giurisprudenziali.

A livello di Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01 le modifiche di prospetto sono menzionate espressamente nell’art. 10 comma 1 lettera C, quello riguardante la categoria di ristrutturazione edilizia c.d. “pesante”:

Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Per completezza, la citazione dei prospetti appare anche nella suddetta definizione antecedente alle più recenti modifiche apportate dal “Decreto del Fare” divenuto poi L. 98/2013. 

I prospetti non appaiono nella definizione generale di ristrutturazione edilizia contenuta nell’art. 3 comma 1 lettera D del TUE.

d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché’ quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché’ sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;

Fin dagli esordi della prima versione del Testo Unico, sono sempre esistite due versioni di Ristrutturazione edilizia:

  1. c.d. “pesante“, soggetta a Permesso di Costruire e contemplante anche modifiche di prospetto;
  2. c.d. “leggera”, in tutti i casi di ristrutturazione non rientranti in quelli pesanti;

Esiste anche la distinzione della categoria di ristrutturazione edilizia tra “conservativa” e “ricostruttiva“, operata secondo un criterio correlato alla trasformazione della sagoma o meno.

Già in un precedente articolo avevo accennato sulla rapporto tra modifiche di prospetto e l’eventuale configurabilità di manutenzione straordinaria (approfondito qui).

La definizione di prospetto riguarda le aperture sulla sagoma del fabbricato e sulle pareti esterne.

Occorre tenere distinti i concetti di sagoma e prospetto tra loro: la sagoma riguarda la configurazione planivolumetrica della costruzione ed il suo perimetro, considerato in senso verticale ed orizzontale, cosi ché solo le aperture che non prevedano superfici sporgenti vanno escluse dalla nozione stessa di sagoma (Cass. Pen. III 19034/2004).

I prospetti, in altri termini, «costituiscono un quid pluris rispetto alla sagoma, attenendo all’aspetto esterno, e quindi al profilo estetico-architettonico dell’edificio. La chiusura di preesistenti finestre e la loro apertura in altre parti, l’apertura di balconi in luogo di finestre, così come l’allargamento del portone di ingresso, essendo relativi al prospetto, non afferiscono al concetto di sagoma» (Cass. Pen. III n. 20846/2015).

Ecco alcuni esempi di modifiche di prospetto provenienti dalla giurisprudenza, rientranti in ristrutturazione “pesante” ex art. 10 TUE e soggette a Permesso di Costruire:

  • trasformazione di una finestra in portafinestra (Cass. Pen. III n. 30575/2014, Cass. Pen. III n. 38338/2013, Cass. Pen. III n. 834/2008, Cons. di Stato VI n. 5431/2011);
  • ampliamento finestra esistente o nuova apertura di essa (Cons. di Stato I n. 380/2012);
  • chiusura porticato con serramenti e vetrate (Cass. Pen. III 35577/2016);
  • trasformazione di finestra in porta (Cass. Pen. III n. 38853/2017);

La questione resta pure invariata in rapporto all’effettiva qualificazione giuridica tra luci e vedute dell’apertura, restando indifferente la loro reciproca distinzione (Cass. Pen. III n. 44319/2016, n. 30575/2014).

La modifica di prospetto equivale a ristrutturazione pesante con PdC

Quanto sopra rende evidente che semplici interventi comportanti modifica dei prospetti non rientrano nelle tipologie delle ristrutturazioni edilizie “minori” soggette a DIA (oggi SCIA), bensì rientrano nella ristrutturazione edilizia “pesante” dell’art. 10 del TUE, e come tale richiedono il preventivo rilascio di permesso a costruire (Cass. Pen. III n. 30575/2014, n. 38338/2013, n. 834/2009, n. 1893/2007).

Secondo il Consiglio di Stato VI sentenza n. 3173/2016 la modifica di prospetto con nuova apertura non può rientrare nella categoria di manutenzione straordinaria.

A quanto pare, lo stesso principio “oltransista” che equipara la modifica di prospetto a ristrutturazione pesante con PdC ha già colpito anche altri aspetti simili: il caso esemplare riguarda la famosa sentenza “Tornabuoni” che riguardava il cambio di destinazione d’uso in centro storico di Firenze.

In questa sentenza la Cassazione ha statuito che il solo cambio di destinazione nelle zone omogenee A richiede sistematicamente il permesso di costruire in quanto configurante ristrutturazione edilizia “pesante” ex art. 10 TUE.

Adesso occorre aggiungere una attenta riflessione:

Mi spiego meglio: può una semplice creazione di una sola apertura in un prospetto configurare il famoso “insieme sistematico di opere che portano l’organismo in tutto o in parte diverso dal precedente”?

Tutto nasce dal fatto che esiste la congiunzione “e” che unisce gli interventi di ristrutturazione edilizia che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e (congiunzione “e”) che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

Occorre fare distinzione su modifiche sui prospetti “sostanziali” e leggere.

Esistono una serie di interventi compiuti sulle facciate che devono essere ricondotti nell’alveo della manutenzione ordinaria e straordinaria, vediamone alcuni:

  • solo ispessimento delle pareti petrimetrali (25 cm) per nuovo rivestimento esterno (Cons. di Stato VI n. 9/2015);
  • installazione di tenda parasole facilmente amovibile (TAR Basilicata n. 57/2015);
  • tinteggiatura facciata esterna;

Tuttavia, la giurisprudenza sembra confermare che in assenza di specifiche variazioni agli articoli 3 e 10 del TUE, soltanto le «opere che non siano di valenza e consistenza tale da provocare una concreta modifica dell’edificio originariamente autorizzato» non possono essere ricondotte nella categoria di manutenzione; in caso contrario le variazioni di prospetto comportano ristrutturazione edilizia.

Diciamo che la giurisprudenza amministrativa sembra aprire un distinguo, facendo riferimento ai principi di proporzionalità e ragionevolezza, una visione un pò più mite di quella che fuori esce dalla giurisprudenza penale.

La sola modifica di prospetto è sufficiente a configurare la definizione di ristrutturazione edilizia?

La giurisprudenza amministrativa sembra infatti più propensa a non considerare l’automatica classificazione della modifica di prospetto in ristrutturazione edilizia.

Ancora una volta è raccomandata prudenza e valutazione discrezionale da compiere ad ogni casistica.

In via prudenziale, a maggior ragione in caso di interventi comportanti variazioni o modifiche dei prospetti è consigliata la presentazione della SCIA alternativa al Permesso di Costruire, utilizzabile per le ristrutturazioni edilizie “pesanti” ex art. 10.

Diciamo che è più prudente scegliere il titolo più alto in ordine di valenza e gerarchia, proprio per evitare qualunque incertezza e future contestazioni. E ciò detto, vale anche a prescindere da norme regionali “apparentemente” più semplificate rispetto al TUE.

In conclusione, gli interventi comportanti modifiche dei prospetti non rientrano nelle tipologie delle ristrutturazioni edilizie “minori” e come tali richiedono il rilascio di permesso a costruire, non essendo sufficiente il mero rilascio della vecchia DIA (oggi SCIA), come emerge dalla giurisprudenza (Cass. Pen. III n. 38853/2017,  n. 30575/2014, n. 38338/2013,  n. 834/2009, n. 1893/2007.)

Ne parlo anche in questo video:

 

This Post Has 9 Comments
  1. Riterrei di no: mi metto nei panni della Soprintendenza che si vede arrivare la contestazione. Per loro tutto corrisponde a quanto autorizzato, quindi l’illecito o difformità paesaggistica non sussiste.

  2. Un caso un po’ complicato (forse):
    Domanda di pdc in area vincolata;
    Successiva richiesta di autorizzazione paesaggistica, poi rilasciata, il cui elaborato grafico presenta l’apertura di una finestra sulla facciata, non prevista nell’elaborato allegato alla domanda di p.d.c.;
    Rilascio del p.d.c. il cui elaborato NON prevede l’apertura di quella finestra;
    Realizzazione della finestra.
    Dunque:
    L’intervento (apertura della finestra) è difforme dal progetto assentito. D’altra parte, l’apertura della finestra è nell’autorizzazione paesaggistica, e, comunque, l’apertura stessa non è soggetta ad autorizzazione paesaggistica in quanto compresa nell’allegato A del dpr 31 del 2017.
    La domanda è: l’apertura, in quanto difforme dal progetto approvato, ed essendo l’intervento effettuato in area vincolata, costituisce una variazione essenziale?
    Grazie e cordialità.
    Marco

  3. Due considerazioni:
    1) l’art. 10 comm 1 lettera c del TUE prevede la variazione dei prospetti contestualmente ad intervento di ristrutturazione ediizia (soggetto a PDC o SCIA in alternativa a PDC ex art. 23 comma 01 del TUE)
    2) se la variazione di prospetto non è contestuale ad intervento di ristrutturazione edilizia allora dipende dalla calssificazione dell’intervento stesso. Es. Comune di Torino la nuova apertura costituisce intervento di restauro e risanamento conservativo ed è eseguibile previa presentazione di CILA (a seguito delle modifiche introdotte dal Dl.gs 22272016)
    Ultima considerazione: Per la conservazione dell’amliamento di 5 cm di finestra presentate un accertamento di coonformità a secondo procedura art. 36 del TUE? con tutti i risvolti annessi e connessi? Direi prorpio di no.

  4. Analisi molto interessante.
    Di fatto la semplice e sola modifica dei prospetti è contemplata solo nell’art.10 pertanto l’interpretazione non ha margine di errore, e per quanto il regime autorizzativo possa sembrare eccessivo, lo ritengo cautelativo.

    Auspico comunque una ulteriore semplificazione.

  5. A me sembra che ci sia un errore di interpretazione della norma nell’inserire la semplice modifica dei prospetti nella ristrutturazione pesante,
    Ho scritto una memoria sulla quale mi piacerebbe avere commenti.

    Dottrina e giurisprudenza – sia amministrativa, sia penale – sembrano concordare sulla necessità del permesso di costruire per interventi che comportano modifica dei prospetti degli immobili.

    Tale conclusione sembra discendere dalla interpretazione dagli stessi data alla lettera c), comma 1, dell’art. 10 del DPR 380/2001 e s.m.i. che li qualificherebbe quali interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e, come tali, subordinati a permesso di costruire a differenza degli interventi di ristrutturazione edilizia definiti dall’art. 3, comma 1, lettera d) dello stesso decreto per i quali è sufficiente, oggi, una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).

    Ad una attenta analisi delle citate disposizioni non sembra potersi condividere detta interpretazione.

    A tal fine, per favorirne l’esame, si riportano, a seguire, le parti delle stesse che interessano in questa sede.

    Art. 3, comma 1, lettera d)

    d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

    Art. 10, comma 1, lettera c)

    1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
    …………………….
    c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

    Così come formulato l’art. 10, comma 1, lettera c) individua, nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia già definiti all’art. 3, comma 1, lettera d) una sottocategoria particolare di interventi che, pur appartenendo alla stessa categoria, appartenenza confermata dalla presenza del pronome relativo “che” dopo la congiunzione “e”, sono caratterizzati dal fatto che, oltre a portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, comportino, anche e contemporaneamente, modifiche della volumetria complessiva dell’edificio o, sempre anche e contemporaneamente, modifiche dei prospetti.

    A tale conclusione si perviene per la presenza della congiunzione “e” fra le due parti della disposizione, congiunzione con funzione coordinante copulativa con il chiaro significato di stabilire una stretta correlazione (copula, accoppiamento) tra la prima e la seconda parte della disposizione nel senso che le modifiche della volumetria complessiva degli edifici o anche la modifica dei prospetti – modifiche alternative ed eventualmente concorrenti – non sono da considerarsi isolatamente ma devono aggiungersi agli interventi che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente per spostare gli interventi di ristrutturazione edilizia dall’ambito di cui all’art. 3, comma 1, lettera d) a quello di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio di cui all’art. 10, comma 1, lettera c) e, come tali, soggetti a permesso di costruire.

    A miglior chiarimento, quanto riportato sopra per l’art. 10, può essere così riformulato in tre parti:

    Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

    1) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e
    2) che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o
    3) che comportino modifiche dei prospetti.

    Appare immediatamente evidente che con la sola prima parte della disposizione si ricadrebbe, automaticamente, negli interventi di cui all’art. 3 comma 1, lettera d) e, quindi, nella CILA. Solo aggiungendo alla prima parte della disposizione, sopra riportata al n. 1), una delle due parti successive o entrambe – la 2) e/o la 3 – si può ricadere nella definizione di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio di cui all’art. 10, comma 1, lettera c) e, ovvero interventi soggetti a permesso di costruire.

    In merito si fa altresì rilevare che la congiunzione “o” posta immediatamente prima delle parole “dei prospetti” ha funzione alternativa e non concorrente per cui basta il verificarsi di una sola delle ulteriori condizioni – modifica dei volumi o modifica dei prospetti – per far ricadere l’intervento fra quelli di cui all’art. 10, comma 1, lettera c); ovviamente vi rientra ancora di più se ci sono entrambe le condizioni.

    L’interpretazione di cui sopra consente di fare un’ulteriore osservazione:

    la semplice e sola modifica dei prospetti non è contemplata da alcuna disposizione nel DPR 380/2001 per cui sembrerebbe impossibile individuare a quale tipologia di intervento ascriverla ai fini della individuazione del titolo necessario per la sua esecuzione.

    E’ tuttavia da escludere che possa considerarsi rientrante nell’ambito degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio di cui all’art. 10, comma 1, lettera c) in quanto, in detto articolo, la modifica dei prospetti è contemplata ed assume rilievo di modificazione urbanistica ed edilizia del territorio solo se aggiuntiva agli altri interventi di ristrutturazione edilizia.

    Perciò, la modifica dei prospetti dovrebbe ricadere nell’ambito degli interventi soggetti a SCIA, CILA o di edilizia libera.

    Tuttavia, è lo stesso DPR 380/2001 che lascia alle regioni ampio spazio per inserirla in una tipologia specifica oppure inserirla, ad esempio, nell’ambito degli interventi di cui all’art. 6-bis comma 4.

    In conclusione, allo stato della normativa non sembra che la semplice ed unica modifica dei prospetti di un edificio debba qualificarsi quale modificazione urbanistica ed edilizia del territorio e necessitare, perciò, del permesso edilizio.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *