Nullità e validità del Preliminare di vendita per immobile abusivo

La penalità è prevista solo per i contratti di trasferimento ad effetto reale e non vale per quelli con effetto obbligatorio 

paesaggio cerreto guidi

campagna toscana, loc. Cerreto Guidi (Fi) – foto di C. Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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La Cassazione ritorna sullo scottante tema della regolarità urbanistica degli immobili in sede di compravendite immobiliari

La sentenza n. 9318/2016 emessa dalla Cass. Civ. II e pubblicata il 09 maggio 2016 affronta il nodo della validità/nullità del Preliminare di vendita o Compromesso relativamente alla mancanza del requisito della conformità urbanistica.

Oggetto di contestazione della fattispecie riguardava l’assenza degli estremi della concessione edilizia nel preliminare di vendita, con cui un privato prometteva in vendita un terreno agricolo con soprastante civile abitazione abusiva oggetto di condono.
La corte ha confermato la propria linea giurisprudenziale in merito alla sanzione di nullità prevista dall’art. 40 L. 47/85 confermando che:

  • vale esclusivamente per i contratti definitivi di compravendita;
  • non trova applicazione con quelli ad efficacia obbligatoria come i preliminari di vendita;

La Cassazione motiva la sua sentenza in quanto le relative dichiarazioni e/o documentazioni relative alla sua legittimazione possono essere rese all’atto della stipula del contratto definitivo di trasferimento, ovvero in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza di esecuzione specifica ex art. 2932 C.C. che produce gli effetti del contratto (cfr. Cass. Civ. sez. II n. 13117/2010).

Ergo, ai soli fini della nullità formale prevista ex L. 47/85, essa non trova applicazione nei compromessi o preliminari di vendita, quindi l’assenza degli estremi dei titoli edilizi non inficia i presupposti di validità, ripeto, formale.

Sulla questione della risoluzione del preliminare per questioni di sostanzialità invece si apre un altro aspetto più complesso sul piano della risoluzione per inadempimento, già trattato in altri precedenti approfondimenti.

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