Preliminare di vendita e nullità per abusi edilizi: regola ed eccezione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La nullità riguarda esclusivamente i contratti ad effetto traslativo e non ad effetto obbligatorio

La Cassazione ha ritenuto non applicabile l’estensione della nullità dei contratti con immobili abusivi anche ai preliminari di vendita

Per un’efficace comprensione del testo e per evitare di incorrere in facili errori interpretativi si premettono due aspetti di questo articolo:

Premessa n. 1 : distinzione contratti aventi immobili per oggetto.

preliminare di vendita ( c.d. “Compromesso” ): contratto tipico, temporaneo e con effetti di obbligazione;
contratto definitivo di vendita (c.d. “rogito notarile”): contratto tipico, definitivo, con effetto traslativo;

Premessa n. 2 : considerare ogni fattispecie distinta e senza generalizzare;

La Cassazione Civ. sez. VI ha pubblicato il 29/04/2016 la sentenza n. 8483/2016 con cui ha ribadito il suo costante orientamento su cui invece c’era stato discostamento con la sentenza n. 23591/2013.

Il caso di specie riguarda una promessa di vendita del 1996 per un appartamento con garage, per i quali successivamente è intervenuta concessione in sanatoria per l’abitazione, mentre per il garage veniva presentata domanda di condono ex L. 326/2003 con i relativi pagamenti dell’oblazione, ritenendone quindi operabile la stipula del contratto definitivo.

In particolare ha ritenuto infondata la tesi di nullità formale del preliminare di vendita operando l’estensione normativa della commerciabilità immobiliare con abusi edilizi, ovvero ex art. 40 L. 47/85.

Secondo il consolidato principio la nullità riguarda esclusivamente i contratti ad effetto traslativo, e non riguarda i preliminari di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo.

Con questa sentenza la S.C ha ripreso il suo precedente orientamento, distaccandosi dalla precedente sentenza n. 23591 del 17 ottobre 2013 esprimente il principio in cui

« il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’art. 40, secondo comma, della L. 28/02/1985 n. 47 che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norme imperative ».

Il motivo di questo scostamento, con ritorno al precedente orientamento, è attribuito al fatto che trattasi di fattispecie diverse e che al contratto preliminare può intervenire successiva concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967; comunque in tale ipotesi rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (Cass. n. 59/2002, n. 6018/1999, n. 1501/1999, n. 8335/1997).

è necessario distinguere se gli abusi siano rilevanti o minori, e soprattutto regolarizzabili

La S.C. fornisce un ulteriore motivo del principio espresso e anche una eccezione:
la nullità del preliminare di vendita per un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, può essere tutt’al più sostenuta di fronte ad una irregolarità urbanistica grave (rilevante) come l’assenza di permesso a costruire (o i casi di equiparata totale difformità), attesa l’impossibilità giuridica dell’oggetto e quindi la sua sostanzialità.
Infatti in base al combinato disposto degli art. 1346 e 1418 cc. tale fattispecie è sufficiente per giustificare il legittimo rifiuto del promittente acquirente a concludere l’atto definitivo di compravendita.

Circoscrivere i campi di applicazione della nullità dei trasferimenti immobiliari è da tempo oggetto di fibrillazioni giurisprudenziali; per una migliore comprensione si è descritta la differenza tra nullità sostanziale e formale in precedente articolo di approfondimento.
L’interesse va subito agli immobili aventi parziali difformità.