Differenza tra Condono edilizio e Sanatoria • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Spesso confuse tra loro, le due discipline hanno applicazioni ed effetti assai diversi

La prima disciplina organica della regolarizzazione edilizia risale alla ben nota legge del primo Condono edilizio n. 47/85

L’argomento è consolidato, e per maggior chiarezza facciamo riferimento anche alla recentissima sentenza di Cassazione a S.U. n. 15427 pubblicata lo scorso 16 aprile 2016 relativo alla sospensione dei termini prescrittivi penali per il reato edilizio, su cui ci torneremo sopra presto.

In Italia sono vigenti due distinti regimi di regolarizzazione degli abusi edilizi presenti negli immobili, ovvero:

Condono edilizio;
Accertamento di Conformità (c.d. Sanatoria ordinaria);

Vediamo nel dettaglio come si distinguono tra loro.

Condono edilizio

Ha natura straordinaria ed efficacia limitata nel tempo poiché finalizzato alla legittimazione di determinati abusi realizzati entro fasce temporali individuati dalla norma.

Non è un provvedimento automatico, piuttosto è un provvedimento sottoposto alla presentazione di specifica istanza.

Non è una specie di “prescrizione generalizzata” ma una specifica finestra aperta per alcune casistiche oggetto di domanda del cittadino

Esso ha efficacia legittimante anche per gli abusi in contrasto con tutti gli strumenti urbanistici approvati e adottati vigenti al momento dell’abuso e al momento della presentazione della domanda di condono.

In Italia abbiamo avuto tre provvedimenti di Condono edilizio con le leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e n. 326/2003. Ognuno di essi prevedeva distinte definizioni degli illeciti edilizi condonabili, requisiti e formalità differenti. Gli ultimi due in fanno comunque riferimento alle disposizioni di cui ai capi IV e V della prima legge sul Condono, la vera pietra miliare in materia.

Il Condono ha effetti estintivi per l’aspetto sanzionatorio legati al pagamento dell’oblazione, formalizzati attraverso attestazione emessa dall’autorità comunale circa la congruità dell’importo corrisposto a tale titolo.

Tra l’altro il condono edilizio può produrre effetti estintivi anche verso reati conseguenti alla violazione delle norme strutturali e antisismiche.

Sugli aspetti vincolistici e paesaggistici occorre fare un distinguo che rimandiamo a specifica trattazione, in particolare per i vincoli apposti dopo la domanda di condono.

In materia di Agibilità/Abitabilità c’era la possibilità di ottenerla in deroga mediante le procedure di condono edilizio, aspetto dichiarato incostituzionale nell’anno 1996.

Accertamento di Conformità (sanatoria edilizia ordinaria)

Con la legge sul primo Condono edilizio fu istituita anche la procedura operante a regime ordinario, quindi fuori dai casi consentiti dai provvedimenti di natura straordinaria dei tre Condoni edilizi L. n. 47/85, n. 724/94 e 326/2003.

Tale procedura, in gergo detta “sanatoria edilizia“, è disciplinata dagli articoli 36 e 45 del DPR 380/01 (in precedenza dagli articoli 13 e 22 della L. 47/85) e consente la regolarizzazione per i soli interventi abusivi condizionata alla sussistenza di determinati requisiti di legge, in particolare alle seguenti condizioni necessarie (e non sufficienti).

1° Criterio, doppia conformità ai strumenti urbanistici approvati:

conformità agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati vigenti al momento di realizzazione dell’opera;
conformità agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati vigenti alla presentazione della domanda;

2° Criterio: assenza contrasto con strumentazione urbanistica adottata:

assenza di contrasto con strumenti urbanistici generali e di attuazione adottati al momento della realizzazione dell’opera;
assenza di contrasto con strumenti urbanistici generali e di attuazione adottati al momento della presentazione della domanda;

Tutti e quattro i criteri devono essere soddisfatti, pena impossibilità di rilascio della Sanatoria edilizia.

Si capisce bene che il solo rispetto di queste condizioni produce difficoltà non indifferenti, a volte insormontabili perchè si configurano come una condizione rara: infatti la mancanza di rispetto di un requisito, anche minoritario, preclude la regolarizzazione.

Esempio di fantaurbanistica.

Abuso edilizio consistente nel rialzamento della copertura in gronda di 30 cm passando da 6,50 m a 6,80. Al momento della data di abuso c’era un PRG approvato che ammetteva l’altezza in gronda di 7 metri, e lo stesso dicasi per il PRG vigente ad oggi; ammettiamo inoltre che alla data dell’abuso vi fosse stata anche l’adozione di una proposta di variante (poi non approvata) che ammetteva l’altezza in gronda di 6 metri.
Incredibilmente la sanatoria ordinaria non potrebbe essere rilasciata; al massimo potrebbe essere percorribile la strada della più costosa fiscalizzazione del mancato ripristino o l’improbabile strada della sanatoria giurisprudenziale.

Anche nella procedura di Accertamento di conformità, o sanatoria ordinaria, gli aspetti di vincolistica e paesaggistica esulano dalla presente trattazione. Il rilascio della sanatoria estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche, con esclusione di altri reati eventualmente concorrenti.

Differenze tra Condono e Sanatoria

Hanno ambiti applicativi profondamente differenti, e non possono essere confusi come tra l’altro rilevato dalla giurisprudenza (Cass. Civ. III n. 6331/2007).
La specialità del Condono edilizio rispetto a quella della sanatoria è prevalente, considerato le condizioni richieste per entrambi gli istituti.

Sono due differenti istituti aventi effetto di regolarizzazione, producono effetti simili ma non uguali.

In estrema sintesi:

il Condono può legittimare interventi non assentibili in nessuna ipotesi dagli strumenti urbanistici e Piani regolatori, ad esempio la costruzione di manufatti oltre gli indici edificatori, cioè una sanatoria anche sostanziale;
la Sanatoria può regolarizzare solo certi interventi rispettosi della doppia conformità, cioè che avrebbero astrattamente ottenuto il relativo permesso nell’ipotesi di loro richiesta sia all’epoca di abuso che ad oggi, costituendo soltanto una sanatoria formale;

L’unica eccezione, o meglio precisazione, riguarda il regime di sanzionamento “monetizzato” delle parziali difformità non ripristinabili per evidenti motivi tecnici.

E’ conosciuta anche la “sanatoria imperfetta”, ovvero la Sanatoria giurisprudenziale già affrontata in apposito articolo di approfondimento, una procedura di natura pretoriana ed eccezionale, non essendo normata da nessun provvedimento.