Reato penale e amministrativo dell’abuso edilizio in Italia

Occorre distinguere la differenza tra reato di abuso edilizio dalla sanzione amministrativa, aspetti strettamente collegati tra loro.

paesaggio toscanocampagna toscana – foto di C. Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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L’abuso edilizio prevede la punibilità mista del soggetto sia sul versante penale che amministrativo. La materia diviene complessa soprattutto alla luce del vigente intreccio normativo regionale concorrente a quello nazionale.

nota n° 1:  le regioni non hanno potestà legislativa concorrente ne esclusiva in materia di regime sanzionatorio penale per i reati edilizi;

nota n° 2: di seguito sarà trattata la questione meramente urbanistica, tralasciando gli aspetti penali connessi ai reati di natura paesaggistica e antisismica;

simbolo spuntaD’ora in avanti prendiamo in considerazione la fascia dei reati edilizi che possiamo definire “sostanziali” o rilevanti, tralasciando la parte di reati collegati all’edilizia minore.

Il reato di abuso edilizio in Italia è molto diffuso e spesso non ottiene efficacia a causa della prescrizione. Il nostro ordinamento, in base all’art. 44 del Testo Unico dell’edilizia DPR 380/01, li assoggetta a due tipologie di sanzioni connesse tra loro:

  • Ammenda e/o reclusione penale: passibile di prescrizione;
  • Sanzione amministrativa edilizia: consiste nel provvedimento ripristinante lo stato anteriore all’abuso, quali rimessa in pristino o la demolizione delle opere, non passibile di prescrizione in quanto rivolto a rimuovere il reato permanente perpetuato verso il territorio;

Per il T.U. dell’edilizia, salvo che il reato di abuso edilizio non costituisca un reato penalmente più grave fermo restando le sanzioni amministrative di rimessa in pristino, le sanzioni penali vigenti sono:

  1. Inosservanza di norme, prescrizioni e modalità esecutive nonchè dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire: ammenda fino a 10329 euro;
  2. Opere in totale difformità o assenza del permesso di costruire o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione: arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro;
  3. Lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio: arresto fino a due anni e ammenda da 15493 a 51645 euro; la stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, effettuata con variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso di costruire;

Prima di proseguire occorre evidenziare alcuni aspetti salienti e riguardanti i reati edilizi “rilevanti” cioè quelli collegabili all’ottenimento di un ipotetico Permesso di costruire.

2Reati edilizi minori eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA/DIA: regime penale e contraddizioni

  • in prima battuta l’articolo 37 del DPR 380/01 al comma 6 dichiara espressamente che la mancata presentazione di SCIA non comporta applicazione delle sanzioni penali ex art. 44 del T.U;
  • la seconda frase dello stesso comma per essi lascia la possibilità di applicare le sanzioni penali di cui all’articolo 44;

Ecco l’estratto dall’articolo:

La mancata segnalazione certificata di inizio attività non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44.
Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36;

Cercando di fare chiarezza in questo primo indirizzo occorre andare a rileggere l’articolo 44, al comma 2/bis, dove si nota il contenuto opposto di quanto scritto all’articolo 37, ovvero che le sanzioni penali si applicano anche agli interventi effettuati in assenza o totale difformità dalla SCIA/DIA:

2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22, comma 3, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa;

Un acuto osservatore avrà senz’altro notato che i reati edilizi relativi a parziali difformità non sono espressamente contemplati sul piano penale, tuttavia potrebbero essere ricondotti alla più generica casistica del comma 1 art. 44, ovvero inosservanza di norme, prescrizioni, regolamenti edilizi e urbanistici.
Praticamente da tutto a niente.

Una volta che accertato l’abuso edilizio e avviato il procedimento giudiziario sul piano penale, in base all’art. 45 del DPR 380/01 al titolare dell’abuso si aprono queste possibilità:

  • ripristinare lo stato legittimo dell’opera rimuovendo l’abuso;
  • ottenere rilascio in sanatoria del permesso di costruire (eventualità da verificare in presenza di doppia conformità), estinguendo così il reato contravvenzionale;
  • puntare alla prescrizione in sede di processo penale;

Sulla questione della sanatoria c.d. “giurisprudenziale” si preferisce esularne da questo articolo.

Approfondimento su Prescrizione penale edilizia → 

This Post Has 38 Comments
  1. Salve,
    ho fatto domanda a marzo del 2017 di sanatoria per accertamento di conformità di una tettoia con i lati aperti costruita senza permesso sul giardino, ha passato la prima fase di verifica la mia richiesta da parte del Comune, ma a tutt’oggi ancora non mi è giunta la sanzione , ( parlo del comune di Roma ) , inoltre ci vorrà ancora tempo per l’eventuale rilascio del titolo edilizio . La mia domanda è se non volessi aspettare perchè ho esigenza di vendere casa, posso demolire la tettoia ? grazie

  2. da un punto di vista penale edilizio (vincoli a parte) ritengo che sia prescritto, anche se la pronuncia di prescrizione deve sempre emetterla il tribunale di riferimento.

  3. spettabile avvocato buongiorno. Sto avviando le pratiche per l’invocazione dell’usucapione di un fondo custodito dai miei genitori i quali sono deceduti nel 2016. Su tale fondo insistono dei fabbricati rurali , risalenti probabilmente al 1967 e ricostruiti abusivamente nel 2000 a causa di un incendio che li ha danneggiati nel 1990 , destinati ora al deposito di attrezzi agricoli e all’allevamento familiare di piccoli animali da cortile. Tali fabbricati sono stati accatastati d’ufficio dall’ufficio del Territorio per cui sono soggetti ad IMU. Di fronte a tale situazione vorrei sapere se il reati di abuso edilizio sia penale che amministrativo è riconducibile nelle mie responsabilità, pur non avendo costruito io i fabbricati . Ho letto la questione delle prescrizione del reato penale prescrivibile in 5 anni. E’ il caso mio ? attendo sue notizie e con la codesta la saluto cordialmente

  4. Salve, ho un quesito da porre…ho acquistato 10 anni fa un immobile che oggi devo rivendere,dall’ espletamento delle pratiche è venuto fuori che sull’immobile era stato fatto un abuso edilizio dal vecchio proprietario chiudendo una veranda senza autorizzazioni….adesso io devo mettere a posto la questione per poter vendere, cosa occorre fare? E a cosa vado incontro?

  5. Non saprei cosa suggerirle, il danno diventa di non facile dimostrazione.
    mi stupisce che i lavori siano proseguiti nonostante il sequestro.

  6. SALVE DA 3 ANNI HANNO COSTRUITO DAVNATI LA MIA CASA UN IMMOBILE ABUSIVO MALGRADO IL SEQUESTRO I LAVORI CONTINUANO…NELLO STATO IN CUI SI TROVA POSSO CHIEDERE I DANNI PER IL RISARCIMENTO DELLA MIA VISUALE?

  7. Salve,
    La contatto perché ho acquistato un “pilotis” privato che di pilotis non ha nulla in quanto gli mancano solo i tramezzi interni, finestre e parte di mattoni in paramano su facciata esterna ho provato a chiedere al comune se posso trasformarlo in abitazione ma mi è stato detto che per il momento non si può fare nulla perché manca Cubatura ed essendo una nuova costruzione non c’è una chiusura lavori antecedente al 2009 da poter rientrare nel piano casa.
    Cosa mi consiglia di fare? Se chiedo abusivamente rischio la demolizione… Se non demolisce a cosa vado incontro?

  8. Buonasera, l’ applicazione di quanto prescritto dall’art. 44 c.1 lett. a) è possibile anche per eventuale taglio di albero ad alto fusto (non in ambito di interesse paesaggistico ma assoggettato a “normale” autorizzazione da parte del Comune)
    senza autorizzazione?

  9. Buongiorno,
    come ci si dovrebbe regolare invece per il posizionamento di una casetta mobile? E’ un reato di abuso edilizio anche questo? La vorrei mettere su un terreno di proprietà ma non so comè la normativa.
    Grazie mille

  10. discorso a parte per immobili vincolati (ex 1089/39), per abusi come quello descritti non viene attivato il procedimento penale, perchè rientra nell’ambito dell’edilizia “minore” soggetta a CILA.

  11. Buongiorno, blog molto interessante ma vorrei un chiarimento se possibile. Nel caso in cui una persona costruisca un bagno senza alcun permesso, ma con modifiche solo interne, senza quindi aumentare volumetria, e senza finestra.. se questa persona viene beccata, e entro i 90 giorni di tempo rimuove l’abuso, rischia comunque condanna penale e sanzione fino a 20 mila euro?

  12. ciao Carlo, sono proprietario di un appartamento al piano terra di un condominio di 30 appartamenti, al di sotto del mio appartamento zona garace e cantinole ,il costruttore ha realizzato un appartamento di circa 85 mc, facendo l’atto notarile ha fatto firmare all’attuale occupante che lui gli vendeva un garace ed una cantina!!. quando sono arrivati i vigili hanno constatato l’abuso e l’occupante ha detto, io non so se è vero!! che dovrà rispondere penalmente di questa cosa,però il problema che io mi pongo e chiedo a te..1) ha aperto una porta di ingresso sul vano scala che va sotto le cantine( bene comune) 2) ha una bombola di gas gpl sotto la mia abitazione, e tutto ciò che ti lasci immaginare!!..come posso contestare, tramite l’amministratore. se faccio una denuncia alla procura che legge devo citare,

  13. Le sconsiglio questa strada, intanto il foro è un dispositivo di sicurezza, infine non consiglierei mai di fare abusi edilizi di nessun tipo.

  14. Buongiorno, vorrei chiudere una loggia di 4 m2 con una vetrata con apertura tipo finestra.
    La stanza che termina con questa loggia è la cucina, con foro di areazione sulla parete interna della loggia. Chiudendola andrei ad eliminare la funzionalità del foro. Sono al secondo ed ultimo piano, ho l’ok dei condomini. Mi hanno consigliato di farla senza interpellare il comune per evitare spese eccessive ed eventuale veto.
    1) nel caso di segnalazione a che tipo di sanzione/pena andrei in contro?
    2) nel caso venissero i vigili sarei soggetto a controlli di altri locali?
    Grazie

  15. La ringrazio per la risposta molto esaustiva. Visto che tutto ciò deriva da una divisione ereditaria (anno 2008) tra fratelli, e qualcuno MOLTO probabilmente sapeva di questa difformità (abuso) non sanabile e nonostante questo ha fatto “orecchio da mercante”, ho dato mandato ad un legale di avviare una causa per questo “sottotetto”, primo: per interrompere i termini di decadenza, che non vada in prescrizione, e secondo: visto che mi è stato alienato un sottotetto che non era a norma, non ha nessun valore e il tutto può essere oggetto da parte del comune di un’ordinanza di demolizione, rifacimento, multa e quant’altro, e nella eventualità che ci fosse da parte del comune questa ordinanza, io chiederò: 1) la copatercipazione alle spese per l’abbattimento e rifacimento del tetto per riportarlo a norma, 2) il risarcimento delle somme che ho corrisposto per il solo sottotetto, un conto è pagare da solo, un altro conto è dividere per 4! Credo che anche Lei convenga con me, e Le vorrei chiedere cortesemente un parere a riguardo di quanto scritto, anche se Lei non è un legale ma sicuramente in grandi linee può darmi una risposta anche se approssimativa. Grazie ancora per l’attenzione, cordialmente, Giuseppe

  16. Buongiorno,
    abito in un immobile di proprietà e da accertamenti con il tecnico sono venuto a conoscenza che il sottotetto in reltà è una mansarda con altezza fuori norma (non abitativa, è solo adibita a ripostiglio), neppure più sanabile. Da quello che ho potuto sapere il comune, in caso di accertamento dell’abuso, mi ordinerebbe il ripristino di come al disegno presentato al catasto, e quindi l’abbattimento della mansarda. Quello che mi sfugge, che non so, è che se oltre al ripristino, dovrei pagare una sanzione pecuniaria oppure no, visto che se nel caso la riporterei a norma abbattendola. Voi potreste dirmi qualcosa in più in merito? Grazie e cordiali saluti. Giuseppe

  17. Grazie infinite sia per la chiarezza che per la sollecititudine. Provvederò a richiedere la demolizione al venditore.
    Colgo l’occasione per inviarLe i migliori auguri per l’anno in arrivo 🙂
    Francesco

  18. diciamo che c’è il rischio che comunque si debba accollare i costi di assistenza tecnica e legale derivanti dalle procedure di demolizione che le verranno comminati con ordinanza.

    Inoltre c’è la seria possibilità che oltre a questi aspetti, si possa sobbarcare anche la sanzione pecuniaria che, in zona a vincolo idrogeologico, si attesta a 20.000 euro.

    La rimando a questo specifico articolo:
    http://www.studiotecnicopagliai.it/sanzioni-pecuniari-per-abusi-edilizi-dal-2014/

  19. Buongiorno,
    sto trattando l’acquisto di un terreno agricolo per il quale ho stipulato il compromesso di vendita ed entro metà gennaio 2017 debbo stipulare l’atto notarile.
    Sul terreno c’è un piccolo fabbricato di ca. 15 mq da utilizzare come locale appoggio, giusto ieri ho appurato che è abusivo, sulla cartografia storica del comune è riportato almeno dal 2000. Nelle norme edilizie è prevista la possibilità di edificare un locale di max 20 mq per locali al servizio dell’attività agricola, ma attualmente nella zona vige il divieto assoluto di edificabilità perchè ricadente in zona di pericolo idrogeologico, di recente apposizione.
    Debbo richiedere al venditore la demolizione pena l’inadempienza del compromesso di acquisto? Se invece procedo con l’acquisto senza evidenziare l’abuso a parte la demolizione che sanzione mi potrebbe essere comminata? La sanzione penale è prescritta essendo passati più d 5 anni dalla sua esecuzione?
    Grazie dell’attenzione
    Francesco

  20. Sono interessata ad un’immobile che ha un problema, è un piano terra (unico piano) e una parte della casa è unita all’altra da un loggiato, che è stato chiuso e trasformato in una stanza vera e propria con cartongesso e finestre. Vorrei sapere se per tale abuso si prefigura un reato penale.
    Grazie

  21. Grazie Carlo per il feedback.
    In realtà non ho apportato nessuna modifica interna, tutti i muri del seminterrato, nonché il bagno, mi sono stati consegnati, così come sono, dal costruttore (la casa è stata comprata sulla carta e nulla è stato modificato) e al catasto risultano. L’unica mia perplessità è che al catasto nel locale dove è stato realizzato il bagno c’è scritto cantina.
    Grazie e saluti.
    Marco

  22. Sicuramente non c’è cambio di destinazione d’uso rilevante, al massimo cambio d’uso. Il suo principale problema potrebbe derivare dall’aver realizzato il bagno e modifiche interne. Con massima riserva di visionare il tutto.

  23. Salve Carlo, sono proprietario di un appartamento posto al piano terra di una palazzina di 11/12 unità abitative. Dal mio appartamento (composto da salotto, cucina, disimpegno, due camere da letto, due bagni) si accede, tramite scala interna ad utilizzo esclusivo, ad un seminterrato (altezza 2,40 m.) composto da un piccolo sgabuzzino ricavato nel sottoscala, da una taverna arredata con divanetto, poltrona, parete attrezzata con televisore, stufa a pellets, da un locale lavanderia con pozzo di luce per l’aerazione, doccia e water, da un locale varie (scarpe, aspirapolvere, frigo a pozzo, oggetti vari). Potrei incappare in problemi di abusivismo edilizio a causa della taverna arredata e del locale lavanderia/bagno realizzati nel seminterrato?

  24. Non sono sicuro di aver compreso il quesito. La prescrizione dei provvedimenti di demolizione vale per alcuni casi specifici e non è quindi generalizzabile in quanto gli abusi edilizi sono reati di natura permanente.
    Se ha acquistato qualche mese fa, le consiglio subito di interpellare un avvocato e rivalersi sul venditore.

  25. Buonasera Carlo,
    ho acquistato qualche mese fa (il 14/6/16) un piccolo locale uso C2 di circa 8 metri quadri, sul quale, a mia insaputa, insiste un abuso edilizio riguardante il servizio igienico.

    Avevo dato in locazione per un mese questo piccolo locale uso C2 a una persona e questa mi ha fatto la segnalazione ai Vigili e a seguito della loro venuta ho appreso che nella mia proprietà era stato commesso anni fa un abuso edilizio !!!

    A cosa vado incontro?

    Ho letto che per il provvedimento di demolizione, se è trascorso del tempo dall’abuso edilizio, occorrerebbe una motivazione ‘forte’ da parte della pubblica amministrazione che va oltre il mero ripristino della legalità.

    Dal fronte penale, poi, credo sia oramai prescritto e poi sono completamente estranea ai fatti.

    Attendo in ansia….
    Grazie in anticipo!

  26. Buona sera Carlo vorrei porti un quesito. Ho ricevuto una missiva raccomandata AR da parte del comando dei vigili urbani che mi avvisavano di aver ricevuto una segnalazione di possibile abuso edilizio, nella fattispecie un piccolo magazzino di mt 2,5 x 2, insistente nella mia propoetá ad una distana inferiore a 3mt dal confine.
    Effettviamente è vero, non avevo badato al fatto che ero troppo vicino al confine, anzi lo avevo occupato quasi tutto.
    Quello che ti chiedo è questo: cosa devo fare, demolire prima che vengano i vigili a fare il sopralluogo, evitando di far costatre l’esistenza del magazzino oppure far fare il verbale di accertamento, pagare la sanzione ed ottemperare la richiesta sicura di demolizione.
    Io vorrei evitare il possibile insorgere del procedimento penale.
    Ti preciso che la segnalazione fatta al comando dei vigili è supportata da fotografie.
    Grazie, il giorno 10/11/2016 ho il sopralluogo.

  27. Salve, ho letto l’articolo molto interessante, e’ nel caso di abusivismo edilizio per rilascio irregolare della concessione edilizia?Nel senso, se il comune ha rilasciato erroneamente per scarsa valutazione del contesto urbanistico una licenza edilizia ne risponde comunque chi l’ha richiesta o il comune? E x le terze parti, cioe’ chi si e’ costituito parte civile al processo chi gli corrisponde il danno?

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