Cambio Destinazione D’uso Urbanisticamente Rilevante

Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

La destinazione d’uso qualifica la connotazione dell’immobile e la congruenza con l’interesse pubblico della pianificazione urbanistica.

Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

La destinazione d’uso è un elemento sostanziale caratterizzante il rapporto tra immobile e contesto territoriale chiamato “carico urbanistico”.

Gli atti di pianificazione e governo del territorio prevedono e prescrivono diverse tipologie di destinazione d’uso da effettuare all’interni dei rispettivi ambiti territoriali, alla ricerca di un delicato rapporto d’equilibrio tra gli stessi city users e la fruizione del luogo.

Le destinazioni d’uso ammissibili in una zona sono prefissate allo scopo di pianificarne le funzioni compatibili, sostenibili e capaci di conferire qualità alla normale vita dei fruitori.

Eligible use functions about property are planned in order to schedule compatible functions, sustainable and capable to reach high quality goal of life for citizens

Essa individua sotto l’aspetto funzionale la caratteristica del bene immobile nei confronti della differenziazione infrastrutturale del territorio, degli standard e delle dotazioni, componenti che vanno a confluire nella definizione di carico urbanistico.
Il cambio destinazione d’uso degli immobili ha una enorme valenza sul territorio circostante, e influenza sostanzialmente il suo progetto pianificatorio previsto dalle istituzioni competenti.
Il perseguimento di obbiettivi qualitativi per raggiungere un efficace “land use” spetta agli strumenti di pianificazione generale e attuativi, e solo essi possono decidere le destinazioni d’uso degli immobili e dei suoli, assegnando per ciascuno di esse secondo criteri di qualità e quantità di servizi.
Questo coordinamento è indispensabile per non creare condizioni tale da creare squilibri sull’organizzazione dei servizi e sulla gestione ottimale del territorio, concetto tra l’altro ribadito da due sentenze di Cassazione Pen. sez. III n. 22269/2016 e n. 38005/2013.

Nel settembre 2014 il provvedimento “Sblocca Italia” ha definito un nuovo concetto di “Mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante“, andando a riscrivere il capitolo della possibilità di utilizzo degli immobili.
Fu introdotto col nuovo art. 23/ter del Testo Unico dell’edilizia DPR 380/01, definendo in via generale le categorie funzionali (modificate durante la conversione del decreto Sblocca Italia):

  • residenziale;
  • turistico-ricettiva;
  • produttiva e direzionale;
  • commerciale;
  • rurale;

Il provvedimento configura come cambio di destinazione d’uso rilevante il passaggio tra diverse categorie funzionali, con o senza opere edilizie

Lo stesso articolo disponeva un’importante distinzione sull’ammissibilità di mutamento d’uso in relazione alle categorie funzionali:

  • mutamento tra diverse categorie funzionali: condizionato dalle previsioni degli strumenti urbanistici generali e attuativi;
  • mutamento all’interno della stessa categoria funzionale: sempre consentito;

Alle regioni è stato consentito adeguare la propria legislazione ai principi descritti fin sopra, consentendo loro di emanare previsioni in merito.

L’art. 23/ter appare scritto in maniera contraddittoria, in particolare ritengo ci siano reciproche incongruenze:

  • al comma 3 viene disposto che le regioni debbano adeguarsi e conformarsi ai seguenti principi entro novanta giorni, decorsi i quali la disposizione nazionale prevale su quelle regionali; 
  • al comma 1 vengono fatte salve diverse previgenti previsioni regionali; 
  • al comma 3 vengono nuovamente fatte salve diverse previsioni di leggi regionali e strumenti urbanistici comunali;

Questo post si conclude con una massima interrogativa:

il principio della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante prevale sulle norme regionali oppure no ?



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