Preliminare di vendita e nullità per abusi edilizi: regola ed eccezione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

31/05/2016
Preliminare vendita

La nullità riguarda esclusivamente i contratti ad effetto traslativo e non ad effetto obbligatorio

La Cassazione ha ritenuto non applicabile l’estensione della nullità dei contratti con immobili abusivi anche ai preliminari di vendita

Per un’efficace comprensione del testo e per evitare di incorrere in facili errori interpretativi sipremettono due aspettidi questo articolo:

Premessa n. 1:distinzione contratti aventi immobili per oggetto.

preliminaredi vendita ( c.d. “Compromesso” ): contratto tipico, temporaneo e con effetti di obbligazione;
contratto definitivodi vendita (c.d. “rogito notarile”): contratto tipico, definitivo, con effetto traslativo;

Premessa n. 2 : considerareogni fattispecie distintae senza generalizzare;

La Cassazione Civ. sez. VI ha pubblicato il 29/04/2016 la sentenza n. 8483/2016 con cui ha ribadito il suocostante orientamentosu cui invece c’era stato discostamento con la sentenza n. 23591/2013.

Il caso di specie riguarda unapromessa di vendita del 1996per un appartamento con garage, per i quali successivamente è intervenuta concessione in sanatoria per l’abitazione, mentre per il garage veniva presentata domanda di condono ex L. 326/2003 con i relativi pagamenti dell’oblazione, ritenendone quindi operabile la stipula del contratto definitivo.

In particolare ha ritenuto infondata la tesi dinullità formale del preliminare di venditaoperando l’estensione normativa dellacommerciabilità immobiliarecon abusi edilizi, ovvero ex art. 40 L. 47/85.

Secondo il consolidato principio la nullità riguarda esclusivamente i contratti ad effetto traslativo, e non riguarda i preliminari di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo.

Con questa sentenza la S.C ha ripreso il suo precedente orientamento, distaccandosi dalla precedentesentenza n. 23591 del 17 ottobre 2013esprimente il principio in cui

« il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’art. 40, secondo comma, della L. 28/02/1985 n. 47 che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norme imperative».

Ilmotivo di questo scostamento, con ritorno al precedente orientamento, è attribuito al fatto che trattasi di fattispecie diverse e che al contratto preliminare può interveniresuccessiva concessione in sanatoriadegli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione ove si tratti di immobili costruitianteriormente al 1 settembre 1967; comunque in tale ipotesi rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (Cass. n. 59/2002, n. 6018/1999, n. 1501/1999, n. 8335/1997).

è necessario distinguere se gli abusi siano rilevanti o minori, e soprattutto regolarizzabili

La S.C. fornisce unulteriore motivodel principio espresso eanche una eccezione:
lanullità del preliminaredi vendita per un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, può essere tutt’al più sostenuta di fronte ad unairregolarità urbanistica grave(rilevante) come l’assenza di permesso a costruire (o i casi di equiparata totale difformità), attesa l’impossibilità giuridica dell’oggettoe quindi la suasostanzialità.
Infatti in base al combinato disposto degli art. 1346 e 1418 cc. tale fattispecie è sufficiente per giustificare illegittimo rifiuto del promittente acquirentea concludere l’atto definitivo di compravendita.

Circoscrivere i campi di applicazione della nullità dei trasferimenti immobiliari è da tempo oggetto di fibrillazioni giurisprudenziali; per una migliore comprensione si è descritta la differenza tranullità sostanziale e formalein precedentearticolo di approfondimento.
L’interesse va subito agli immobili aventiparziali difformità.

CARLO PAGLIAI,Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliareCONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.