Preliminare di vendita, condizione mista al rilascio titolo abilitativo

Cassazione definisce “mista” la clausola sospensiva condizionata dalla concessione dei titoli e dal promissario acquirente interessato ad essi

Interessante l’ordinanza di Cassazione Civile n. 5976/2024 riguardante una particolare fattispecie di preliminare di vendita condizionato: esso prevedeva una clausola sospensiva del contratto preliminare con cui le parti, avevano appunto sospeso l’efficacia all’ottenimento del titolo abilitativo necessario al mutamento di destinazione urbanistica dell’area.

Le parti si erano anche accordate con una scrittura privata con cui, ai fini dell’avveramento della predetta condizione, la parte promissaria acquirente portasse a termine l’attività necessaria per raggiungere tale obbiettivo e acquisendo apposito mandato.

Tra i vari punti oggetto di contenzioso, c’era anche la contestazione dell’interesse a ottenere il mutamento d’uso urbanistico, per la quale si è posto la dimostrazione dell’onere di prova dell’adempimento del soggetto controinteressato (promissario acquirente) ovvero l’incolpevolezza dell’inadempimento. Infatti si era formata una sorta di conflitto di interesse, anche potenziale, in cui la parte promissaria acquirente era onerata dall’ottenimento del titolo/variante urbanistica necessaria, e quale parte interessata all’acquisto.

Infatti tutto ruota attorno alla dimostrazione del mancato avveramento della condizione, per le quali era da stabilire se fosse dipeso da presunta inerzia della parte promissaria acquirente, o considerato che le parti nel 2013 stavano discutendo su eventuali modifiche da apportare e alla condizione sospensiva stipulata in origine.

Questa complessivo rapporto contrattuale è frutto di due negozi, in cui il secondo (mandato ad ottenere il mutamento di destinazione) era funzionale all’avveramento della condizione sospensiva, e alla conclusione definitiva del preliminare stesso. Per questo motivo va qualificata come condizione sospensiva potestativa mista: in questa ipotesi l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, che, invece, deve escludersi per l’attività di attuazione dall’elemento potestativo in una condizione mista (vedi anche Cass. Civ. n. 17919/2023;n. 25025/2022, n. 22046/ 2018).

In definitiva l’ordinanza di Cassazione menzionata in premessa ha confermato il seguente principio:

«Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione, sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell’obbligo di considerare avverata la condizione».

Occorre pertanto prestare attenzione a stabilire questo tipo di condizione sospensiva nei preliminari di vendita, per cui può diventare difficoltoso per la parte promissaria acquirente (e il suo Tecnico incaricato) dimostrare un incolpevole inadempimento, ad esempio attribuibile alla Pubblica Amministrazione: la prima cosa da valutare è se il professionista abbia impostato e gestito male il progetto, per esempio.

Diciamo che è un potenziale conflitto di interessi difficile da gestire, perchè normalmente è proprio la parte promittente l’acquisto che, interessata ad ottenere il titolo abilitativo per la trasformazione, sceglie e incarica un Tecnico di sua fiducia. Una sentenza che ha aiutato a rammentare questa difficile configurazione e possibile conflittualità contrattuale.

Clausola mista anche per ottenimento mutuo

Analogamente, si configura come condizione mista la clausola risolutiva che subordina l’efficacia del preliminare di vendita dell’immobile all’ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente, come stabilito anche dall’ordinanza di Cassazione Civile n. 18919/2024.

Sono casistiche in cui l’avveramento della condizione risolutiva di efficacia del “compromesso” dipende contemporaneamente da due fattori:

  1. il comportamento del promissario acquirente, per avviare la procedura di mutuo bancario e nel parteciparvi con diligenza, cioè attivandosi fattivamente per ottenere il mutuo;
  2. dalla concessione o meno del mutuo bancario da parte dell’istituto in base alla “bancabilità” del richiedente.

L’ordinanza di Cassazione ha anche stabilito che la mancata erogazione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 Codice Civile, un possibile comportamento omissivo dello stesso promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (c.d. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire, perciò, fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, ragion per cui la sussistenza di un siffatto obbligo va esclusa per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista (cfr., ad es., Cass. n. 22046/2018 e Cass. n. 25085/2022).

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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