Avevo deciso da tempo di produrre un libro sulla disciplina dei cambi d’uso, perchè continua ad essere una materia complessa da applicare nelle ristrutturazioni e scelta permessi edilizi.

Il testo consiste nell’analisi critica di normative e giurisprudenza sulla disciplina dei cambi di destinazione d’uso con uno sguardo al passato e uno al presente. Nel redigere questo libro ho cercato di affrontare la materia dei cambi d’uso seguendo un approccio il più possibile semplice. Auguro a tutti una lettura formativa e soddisfacente.

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INDICE
1. INTRODUZIONE
2. CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO IMMOBILIARE, VANTAGGI E PROFILI URBANISTICI
2.1 Della finalità della Destinazione d’uso negli immobili
2.2 Destinazione d’uso immobili, ruolo nel D.P.R. 380/01
2.3 Carico urbanistico, principale parametro comparativo
2.4 Incremento di carico urbanistico, un quadro complesso
2.5 Distinzione tra cambio d’uso urbanistico ed edilizio
2.6 Nuove destinazioni d’uso del PRG ed effetto espulsivo
3. QUADRO LEGISLATIVO STORICO SUL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO
3.1 Introduzione generale
3.2 Raccordo destinazioni funzionali del passato con odierne
3.3 Prima dell’entrata in vigore della Legge n. 1150/1942.
3.4 Dalla Legge n. 1150/1942 alla Legge “ponte” n. 765/1967
3.5 Dalla Legge “ponte” n. 765/1967 alla Legge n. 10/1977
3.6 Le Leggi n. 10/1977, n. 457/1978 e n. 94/1982.
3.7 Le innovazioni della Legge n° 47/1985
3.8 L’assestamento con L. 662/96
3.9 Il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001
4. MUTAMENTI FUNZIONALI AVVENUTI IN PASSATO, L’EVOLUZIONE NORMATIVA
4.1 Cambi d’uso ante 1977
4.2 Il complesso intreccio tra normativa e giurisprudenza
4.3 Introduzione regime concessorio L. 10/1977 – L. 457/78
4.4 Il primo chiarimento: Cass. Penale SS.UU. n. 7102/1982
4.5 Il diverso orientamento del Consiglio di Stato al 1982
4.6 La nascita (timida) dei cambi d’uso con L. 47/85
4.7 Il chiarimento della sentenza Corte Costituzionale n. 73/1991
4.8 La delega alle Regioni rafforzata con L. 662/1996
4.9 La trasfusione del regime dei mutamenti nel D.P.R. 380/01.
4.10 Categorie urbanisticamente rilevanti D.L. 133/2014
5. MUTAMENTO DI DESTINAZIONE URBANISTICAMENTE RILEVANTE
5.1 La provenienza giurisprudenziale
5.2 La “conversione” in legge del mutamento rilevante
5.3 Ulteriori categorie rilevanti rispetto a quelle nazionali.
5.4 Cambio destinazione, quando è urbanisticamente rilevante
5.5 Criticità e limiti della nuova disciplina funzionale
5.6 Cambi d’uso interni alla categoria funzionale
6. MUTAMENTO DESTINAZIONE D’USO RILEVANTE E MANUTENZIONE STRAORDINARIA
6.1 Un’altra riflessione sull’incremento di carico urbanistico.
6.2 Prime pronunce giurisprudenziali
6.3 Esclusi mutamenti rilevanti dalla manutenzione straordinaria?
7. TITOLI ABILITATIVI NECESSARI
7.1 Mutamenti d’uso urbanisticamente rilevanti
7.2 Mutamenti di destinazione all’interno della stessa categoria
7.3 Quando la modifica funzionale avviene con opere
7.4 In centro storico occorre Permesso di costruire (o Super-SCIA)
7.5 Restauro e Risanamento conservativo, riforma L. 96/2017
8. ONERI URBANIZZAZIONE E DISCIPLINA FUNZIONALE
8.1 Sintesi sulla debenza degli oneri concessori
8.2 Invarianza e incrementi di carico urbanistico nei cambi d’uso
8.3 Criteri differenziali degli oneri concessori
9. RUOLO DELLE LEGISLAZIONI REGIONALI E DEI COMUNI
9.1 Limiti imposti dalla pianificazione territoriale locale
9.2 Regolamentazione funzionale, tra i fondamenti dello sviluppo
10. STATO LEGITTIMO E MUTAMENTI FUNZIONALI
10.1 Destinazione d’uso in atto degli immobili
10.2 Casi di indeterminatezza urbanistica
10.3 Destinazione d’uso prevalente in termini di superficie
10.4 Categoria catastale non è la destinazione d’uso edilizia
11. MUTAMENTI DI DESTINAZIONE D’USO ILLECITI E REGIME REPRESSIVO SANZIONATORIO
11.1 Sanabilità mutamenti d’uso, tra conformità e contrasto alla disciplina urbanistico edilizia.
11.2 Cambi destinazione abusivi in variazione essenziale
12. MUTAMENTO DESTINAZIONE D’USO IMPLICANTE VARIAZIONE A STANDARDS URBANISTICI
12.1 Rapporto tra standards, urbanizzazioni e dotazioni territoriali
12.2 Modifiche funzionali rientranti in variazioni essenziali
12.3 Relazioni tra variazioni essenziali e cambi d’uso rilevanti
12.4 Gerarchie sanzionatorie e repressive
13. LOTTIZZAZIONE ABUSIVA E MUTAMENTO DESTINAZIONE TERRITORIALE
13.1 Tipologie di lottizzazioni abusive, tra norma e giurisprudenza 13.2 Quando può configurarsi lottizzazione abusiva funzionale
14. PASSAGGIO DA SUPERFICI ACCESSORIE A PRIMARI
14.1 Sottotetto, cambio d’uso abitativo è trasformazione urbanisticamente rilevante
14.2 Tipologie di sottotetti
14.3 Cambiare natura al sottotetto
14.4 Rendere abitabile un sottotetto crea nuova volumetria virtuale
14.5 Recupero abitativo dei sottotetti nelle legislazioni regionali
14.6 Taverna abitabile o pertinenziale
14.7 Taverne regolari (urbanisticamente parlando)
14.8 Taverne abusive
15. REGIMI SPECIALI E RAPPORTO NORME SETTORIALI
15.1 Verifiche statiche e antisismiche preventive al cambio funzionale di edifici e unità immobiliari
15.2 Vincolo di destinazione d’uso: il bene culturale
15.3 Vincoli paesaggistici, da non sottovalutare
15.4 Destinazione d’uso alberghiera
15.5 Limiti ai cambi funzionali nelle zone “bianche” non pianificate
15.6 Associazione promozione sociale
15.7 Rigenerazione urbana di tessuti insediativi esistenti
15.8 Zone rischio allagamento e vincolo idrogeologico
15.9 Limiti imposti dall’esaurimento della capacità edificatoria
15.10 Edilizia convenzionata e superfici a parcheggio
15.11 Zone a rischio incidente rilevante, esclusioni e limiti funzionali
15.12 Magazzino e attività logistica
15.13 Regime condominiale, limitazioni ai cambi d’uso
15.14 La “non destinazione” degli affitti brevi col bed & breakfast
15.15 Deruralizzazione, quando pagare oneri d’urbanizzazione per cambio d’uso edifici agricoli a civile abitazione
15.16 Immobili gravati da mutui ipotecari
15.17 Usi temporanei in deroga al Piano Regolatore
15.18 Agibilità da certificare per cambi funzionali
16. CONCLUSIONI E CONSIGLI
17. GLOSSARIO TERMINI E NORMATIVE CITATE