Preliminare di vendita condizionato a garanzia di regolarità edilizia dell’immobile

Clausole sulla conformità inserite nel compromesso aumentano la tutela a favore dell’acquirente.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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All’atto del preliminare di vendita raramente si ha un quadro esaustivo della situazione urbanistica immobiliare

Più volte in diversi contenuti ho raccomandato massima cautela nel preparare e firmare proposte di acquisto e preliminari di vendita per immobili.

Infatti finché non è ben chiara la conoscenza dello stato legittimo degli immobili e di tutti gli aspetti tecnico edilizi connessi, è meglio astenersi dalla firma.

Non è dato sapere con certezza quali irregolarità possano esservi, se e come siano sanabili, e sopratutto a quali costi.

Potrebbero essere infatti lievi difformità, per crescere di entità e complessità fino a essere qualificabili illeciti qualificabili come opere compiute in assenza o totale difformità dal permesso di costruire.

E tutto ciò, tanto per essere chiari, va a incidere sull’attuale valore dell’immobile, e anche quello futuro.

Potrebbero infatti emergere spiacevoli sorprese come l’impossibilità di regolarizzare lo stato attuale, dovendo obbligatoriamente ripristinare lo stato risultante dalle pratiche edilizie già autorizzate.

Inserite clausole sospensive o condizioni essenziali inerenti la conformità urbanistica dell’immobile

Si tratta di una condizione che fornisce un maggior grado di tutela a favore dell’acquirente in caso di emersione di irregolarità entro l’atto di compravendita definitivo.

In particolare, a fronte di un’assunzione della garanzia circa la regolarità urbanistica del bene immobile da parte del venditore, l’omessa risposta alle richieste di consegna documentale dello stessa da parte del promissario acquirente in epoca prossima alla scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo, allorquando quindi si palesava la necessità di entrarne in possesso, costituisce comportamento evidentemente contrario ai principi di buona fede, laddove allo stesso abbia fatto poi seguito la dichiarazione di recesso della promittente venditrice sul presupposto del mancato rispetto del termine de quo, e giustifica quindi l’accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento della ricorrente (Cass. Civ. 622/2019).

Vorrei quindi consigliare l’inserimento della clausola di garanzia della regolarità edilizia del’immobile quale condizione essenziale per addivenire all’atto notarile definitivo di compravendita.