Conformità urbanistica negli atti di compravendita

Il tema della rispondenza e conformità edilizia degli immobili è divenuto rilevante per gli atti notarili


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Abbiamo un patrimonio edilizio bello, ma abbastanza complesso e con una disciplina edilizia abbastanza articolata

Il concetto di conformità urbanistica, oltre ad avere una lunga serie di possibili declinazioni, non è chiaramente individuato dalla legislazione.

Diciamo che possiamo ricavarlo o coniarlo sulla base di alcuni presupposti e di buon senso, estrapolando gli intenti dalle normative vigente.

E questo è il punto: le normative vigenti. Molte, stratificate e sopratutto in contrasto perchè scollegate tra di loro.

Nell’ambito della commerciabilità degli immobili, non è definito il livello di precisione della conformità urbanistica, restando peraltro soggetto ad applicazioni discrezionali.

Ci sono perfino oggi professionisti tecnici e venditori che non avendo una vaga idea del confine tra conformità e legittimazione dell’immobile, non sapendo quindi neppure cosa stanno rischiando con l’atto di compravendita.

Più volte nel blog si è sottolineato che la mancanza di conformità edilizia e conformità urbanistica può cagionare conseguenze anche pesanti, vediamone alcune:

Al venditore e al compratore spetta il principale interesse di possedere e far verificare la conformità urbanistica dell’immobile

Si presentano due interessi teoricamente contrapposti tra loro, in quanto la verifica della conformità edilizia e della rispondenza immobiliare comporta inevitabilmente dilatazione tempistica, costi e con ogni probabilità perfino la necessità di dover sanare e regolarizzare l’immobile o sue porzioni.

Non c’è neppure da nascondere la più alta preoccupazione del venditore, cioè il rischio concreto che certi illeciti e difformità edilizie si configurino come abusi insanabili, cioè non trovano rispondenza con normative, discipline edilizie, norme di settore e quant’altro.

In definitiva venditore e acquirente rischiano di trovarsi su due piatti della bilancia:

  • il venditore “tira via” la compravendita: ad egli interessa principalmente vendere l’immobile, senza porsi il problema di cosa stia vendendo e delle possibili conseguenze derivanti da incongruenze, difformità e abusi. Cercherà senz’altro di glissare e omettere tutte le informazioni al riguardo della conformità urbanistica, sempre che ne abbia avuto lui stesso un preciso quadro conoscitivo, prodotto esclusivamente da un tecnico professionista qualificato (geometra, architetto, ingegnere);
  • il compratore vorrebbe acquistare (in teoria) senza problemi: anche ad egli preme fare in fretta, tuttavia questo soggetto subentra intanto a tutti gli effetti, conseguenze e responsabilità per abusi, difformità e problematiche relative alla mancanza di conformità urbanistica dell’immobile. I problemi sono destinati ad esplodere in seguito e rinviati al successivo atto di compravendita o al prossimo intervento edilizio (sempre che il professionista tecnico sia sensibile e preparato sull’argomento). Può sembrare contraddittorio, ma è così.

In tema di commerciabilità, la conformità urbanistica diventa un requisito essenziale per il corretto svolgimento dell’atto notarile.

Mi permetto di illustrare una prima definizione di conformità urbanistica:

piena rispondenza di tutte le consistenze e porzioni dell’immobile nei confronti di tutti gli atti e titoli autorizzativi edilizi.

Si tratta di una definizione sommaria in quanto va integrata con una serie di ulteriori possibilità. Mi riferisco in particolar modo ad accertare la preesistenza del manufatto a certe epoche e zone urbanistiche, anche nei confronti di tutte le discipline edilizie e di settore.

Ne parlo in particolar modo sulla questione della dichiarazione “Ante ’67” resa negli atti di compravendita.

Nello svolgimento delle operazioni di verifica della conformità urbanistica è quanto meno necessario compiere approfondimenti e accertamenti di livello assai superiore, per i quali è necessaria un’elevata preparazione e qualificazione professionale.

Al termine delle relative indagini di accertamento il professionista tecnico deve assolutamente sintetizzare i risultati in una apposita relazione tecnica di compravendita, in certe aree del bolognese chiamata relazione tecnica integrata, quale supporto alla preparazione per l’atto notarile di compravendita.

All’interno di essa, la relazione tecnica deve contenere una formula di attestazione di rispondenza immobiliare, cioè una dichiarazione attestante la regolarità e conformità urbanistica dell’immobile e di tutte le porzioni.

Grazie alla produzione della relazione tecnica, e delle indagini svolte per la conformità urbanistica, è possibile avere una chiara cognizione dell’oggetto di compravendita. Sarebbe quanto meno opportuno che fosse prodotta assai prima di stipulare qualunque preliminare di vendita.

Concludo il post con un semplice consiglio: verificare la conformità urbanistica richiede una vasta preparazione multidisciplinare dell’urbanistica

 

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