Agibilità e implicita conformità edilizia al progetto

Immobili realizzati con parziali difformità rispetto ai permessi originari sono spesso dotati di regolare certificato di agibilità/abitabilità. Come affrontare questa contraddizione ?

filo a piombo

Filo a piombo – Ph. Carlo Pagliai 


Carlo Pagliai

 

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Emerge una diffusa contraddizione della burocrazia urbanistica: immobili realizzati decenni fa, dichiarati agibili/abitabili dal comune previa ispezione in presenza di evidenti parziali difformità.

L’aspetto era già stato affrontato in due precedenti articoli relativi alla sanatoria giurisprudenziale e di alcune procedure amministrative attuate in Toscana attraverso alcuni regolamenti edilizi comunali.

Fin dalla lontana emanazione del R.D. 1265/34 (rimasto vigente con integrazioni fino a sua sostituzione col DPR 380/01) il rilascio dell’autorizzazione o certificato di Agibilità/Abitabilità era rilasciato dal Sindaco e subordinato a:

  • ispezione dell’ufficiale sanitario o ingegnere delegato;
  • riscontro della conformità della costruzione al progetto approvato;
  • prosciugatura dei muri e intonaci;
  • insussistenza di altre insalubrità;

Queste condizioni e procedure di rilascio autorizzativo di abitabilità da parte del Sindaco erano normate dai due seguenti articoli:

Art. 220. [1] 
I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del sindaco, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia.
[1] Articolo abrogato con decorrenza 30 giugno 2003, dall’art. 136, comma 2, lett. a), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Art. 221.
Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità [1].
Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lire centocinquantamila a novecentomila[2].
[1] Articolo abrogato dall’art. 5 del D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, con decorrenza 28 dicembre 1994, limitatamente alla disciplina per il rilascio del certificato di abitabilità, in attuazione dell’art. 2, comma 7 e 8 della L. 24 dicembre 1993, n. 537. Il D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, è stato abrogato, a decorrere dal 30 giugno 2003, dall’art. 136, comma 2, lett. m), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. 
[2] Questo comma è stato abrogato, a decorrere dal 30 giugno 2003, dall’art. 136, comma 2, lett. a), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Approfondimento: Agibilità e Abitabilità: storia normativa

Per esperienza personale ho riscontrato sempre la formula attestante la riscontrata conformità delle opere/costruzione al progetto approvato in tutti i certificati di Agibilità, di cui ne riporto un esempio del 1970:

agibilita

 

Non bisogna stupirsi di trovare immobili con parziali difformità al progetto e dotati di Agibilità rilasciata dopo sopralluogo dell’ente pubblico.

Tuttavia è assai frequente la casistica di immobili costruiti in luogo di licenze edilizie e concessioni realizzati con parziali difformità planivolumetriche, di prospetto e distributive interne effettuati indubbiamente in corso d’opera rispetto agli elaborati progettuali, e per i quali ciò nonostante la loro evidenza hanno ottenuto certificato di Agibilità/Abitabilità contestuale al sopralluogo di soggetti delegati dall’ente pubblico competente.
Ciò accade praticamente sempre quando si tratta di immobili realizzati prima della L. 10/77 Bucalossi, ovvero quando ancora non era assai diffusa la buona prassi della variante in corso d’opera e la variante finale.

Di fronte alla contraddizione “Agibilità/Abitabilità con sopralluogo comunale in presenza di abusi già riscontrabili” scaturiscono due posizioni:

  • Da una parte l‘oggettiva discordanza tra stato progettuale approvato e quello effettivamente realizzato dal costruttore; 
  • Dall’altra parte l’oggettivo mancato adempimento di verifica da parte dell’ente pubblico controllore quale suo dovere/potere in sede di rilascio di abitabilità;

Emerge quindi un chiaro comportamento di mancato rispetto e disattenzione da entrambe le parti in causa, ovvero committente/costruttore e l’ente pubblico controllore.

Ad oggi la normativa non prende posizione in casi simili, e nella stragrande maggioranza dei casi al proprietario non resta che avviare i relativi percorsi di regolarizzazione urbanistica (se possibili, ovviamente).

Cassazione: il formale rilascio del permesso di abitabilità implica la conformità dell’opera al progetto non solo per l’aspetto sanitario, ma anche urbanistico

Tuttavia la giurisprudenza civilistica, in maniera inusuale, ha preso particolare posizione di cui si segnala la sentenza di Cassazione Civ. sez. II n. 17498 del 2012, la quale entrando nel merito della conformità edilizia ai fini di una compravendita immobiliare, a pagina 14 statuisce che:

« nel permesso di abitabilità si dava atto dell’ispezione che aveva accertato la conformità al progetto e che pertanto il permesso assolveva entrambe le funzioni e che comunque la conformità era implicita nel rilascio del permesso di abitabilità; la conclusione è coerente con la norma – ora contenuta nell’art. 25 del D.P.R. 6.6.2001, n. 380 – che condiziona il rilascio del certificato di abitabilità non solo all’aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato (v. anche la giurisprudenza amministrativa secondo cui l’art. 25 del Testo Unico dell’Edilizia – condiziona il rilascio del certificato di abitabilità non solo all’aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato: e ciò per la innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi -: TAR Lazio, sez. II bis Roma, sent. n. 4129 del 24 marzo 2005 e, in precedenza, Cons. di Stato, Sez. VI, 15.7.1993, n. 535; T.A.R. 14 Veneto, Sez. Il, 11.12.2000, n. 2612; T.A.R. Lombardia – Brescia 30.7.2002, n. 1092). »

Occorre sottolineare che nella fattispecie i titoli edilizi non sono stati oggetto di annullamento; in tal caso l’annullamento di un permesso di costruire travolge conseguentemente anche l’efficacia dell’abitabilità rilasciata (Cons. Stato IV n. 02781/2014).
Altro aspetto: dopo la promulgazione del DPR 425/1994 la conformità dell’opera non veniva più riscontrata e dichiarata suo tramite dall’ente pubblico competente, bensì dal Direttore dei lavori.

Premesso ciò, è il caso di evidenziare che in assenza di un provvedimento normativo specifico su questo aspetto al momento non esiste, e sarebbe auspicabile; si evidenzia pure che alcune legislazioni regionali in tal senso si siano già mosse, applicando un “regime attenuato” in materia di sanzioni per edifici realizzati con parziali difformità dai permessi e dotati di abitabilità oltre certe soglie temporali, ad esempio Toscana, Liguria ed Emilia Romagna.

 

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This Post Has 7 Comments
  1. In suo soccorso potrebbe intervenire la normativa regionale, qualora prevedesse sanzioni ridotte in base all’epoca.
    Consiglio di rivolgersi ad un tecnico professionista per il vostro caso.

  2. Buongiorno sig. Pagliai,
    ho letto con molto interesse i suoi articoli . La sottoscritta avrebbe una problematica edilizia e magari Lei potrebbe aiutarmi. Il mio papà ha iniziato con dei lavori edilizi nel 1968 presentando ed approvato da un comune di Vicenza il disegno per il sotteraneo ( avendo la conformità dal comune) . Sucessivamente continuò a costruitire presentando nel 1974 al comune le varianti con la costruzione del piano terra e del primo piano con la mansarda: infatti solo il funzionario ricevente ha timbrato la presentazioni delle varianti del progetto , ma successivamente non è stato più mandato avanti il catasto edilizio. Tengo a precisare che a queste varianti di costruzione fu data nel 1974/75 comunque l’abitabilità e l’agibitalità delle varianti da parte del comune , ( c’era stato pure un sopralluogo dal tecnico del comune che aveva rilasciato l’autorizzazione ) . Ora il comune dice che l’unico modo per sistemare è o un condono edilizio oppure una sanatoria che si aggira circa di 1000 al m3. Considerando che la variante di ampliamento è di circa 220 m3, capisce bene che le cifre sono imponenti. Chi calcola la cifra corretta di sanatoria? E soprattutto leggendo i suoi articoli non è possibile fare altro , tipo regime attenuato? Attendo gentilmente se possibile un suo riscontro .Grazie

  3. Sul fatto che vi sia agibilità “automatica” va inquadrato meglio la questione, soprattutto se sia stata rilasciata contestualmente al rilascio del condono.
    Ad ogni modo è necessario dare un’occhiata ai documenti.
    Se gradisce, possiamo assisterla anche in questa fase conoscitiva dell’immobile, operiamo anche in Liguria.
    Mi contatti pure da questo modulo:
    https://www.studiotecnicopagliai.it/chi-sono/

  4. Buongiorno,
    vorremmo acquistare un immobile come casa per le vacanze in liguria
    L’appartamento è accatastato come civile abitazione (cat. A2) a seguito di condono del 1994.
    L’appartamento può aver ottenuto l’agibilità anche in presenza di un’altezza inferiore ai 2,70 nelle camere ed in assenza dei valori minimi di 1/8 di rapporto aeroilluminante in una di esse?
    Il professionista della parte venditrice ci dice che il condono sana qualsiasi irregolarità e che l’agibilità è automatica mentre noi non siamo convinti di ciò ed abbiamo il dubbio che gli allegati progettuali presentati riportino dati difformi alla realtà proprio per l’ottenimento dell’agibilità.
    Grazie per l’eventuale cortese risposta

  5. Buonasera,
    mi ritrovo a dover redigere una relazione tecnica.
    L’immobile è ante 67. Nessun atto all’edilizia.
    Nel 65 risulta censito come fabbricato rurale al catasto terreni. Nel 1992 accatastato come civile abitazione. Attualmente non è in zona rurale, ma in borgo urbano.
    Nel 1980 in un atto di divisione è descritto privo di gabinetto, benchè nella planimetria catastale del 1992 e attualmente è presente.
    Non saprei come muovermi. Occorre fare un cambio di destinazione d’uso, sanare il bagno bagno, oppure essendo ante 1967 e senza titoli puà essere considerato urbanisticamente conforme e commerciabile?

  6. Salve. Volevo sapere se ha un link relativo alla legge regionale dell´Emilia Romagna in merito al regime sanzionatorio attenuato cui fa riferimento nella parte finale dell´articolo

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