La condizione di rilascio era l’esecuzione in conformità al progetto approvato.

La presenza di questo documento rilasciato dal Comune non significa regolarità dell’immobile in automatico

In tempi andati il rilascio della licenza di Abitabilità (e stesso discorso sull’Agibilità) avveniva con molta più “scioltezza”.

L’art. 221 del R.D. 1265/34 disponeva espressamente che l’abitabilità non potesse essere rilasciata se la costruzione non fosse stata eseguita in conformità del progetto approvato.

Ergo, per questo motivo a chiunque verrebbe da pensare:

“Se il Comune mi ha rilasciato l’Abitabilità, per forza di cose è tutto a posto”

Al contrario, non funziona proprio così. E a nulla vale la risalenza del tempo della costruzione o del rilascio dei certificati di Abitabilità e Agibilità.

L’aspetto formale va sempre distinto da quello sostanziale, sopratutto quando si tratta di urbanistica edilizia.

Cosa sono Abitabilità e Agibilità: ascolta l’audio podcast gratuito

Prendiamo ad esempio un passaggio chiaro dalla sentenza n. 1996/2017 del Consiglio di Stato, che ribadisce il pacifico orientamento sulla questione:

<< …la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince del resto anche dalla piena lettura degli artt. 24, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e 35, comma 20, l. n. 47 del 1985. Tale considerazione non può, tuttavia, essere strumentalmente piegata a ragionamenti del tutto speculativi e sillogistici al fine di affermare che il rilascio dei certificati di agibilità implica un giudizio (presupposto ed implicito) circa la natura non abusiva delle opere. L’argomentazione, invero, oltre che scorretta, prova troppo: semmai, all’inverso, l’interprete si dovrebbe interrogare sulla legittimità di tali certificati, non già desumere dal rilascio di essi una qualità – la conformità edilizio-urbanistica – da essi indipendente e anzi presupposta.>>

La presenza dell’Abitabilità rilasciata dal Comune non certifica la piena conformità della costruzione

E ancora: il rilascio di questo documento non corrisponde a sanatoria implicita, a costo zero o sottintesa (e ne parlo in questo articolo).

Siamo di fronte ad un corto circuito: da una parte la Pubblica Amministrazione aveva l’obbligo di effettuare verifiche proprio sulla rispondenza delle opere compiute al progetto approvato, dall’altra abbiamo il rilascio avvenuto comunque senza questo presupposto.

E dopo decenni il proprietario sopravvenuto dell’immobile si trova l’appartamento abitabile (astrattamente) ma con difformità da regolarizzare con le procedure vigenti.

In molti casi può diventare un vero rompicapo se non si è provveduto in passato a regolarizzare tutto con la procedure straordinaria dei tre condoni edilizi.

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L’unico dato certo ad oggi è che, secondo la giurisprudenza amministrativa, il cittadino in possesso di immobile dotato di licenza/certificato di Abitabilità con irregolarità edilizie, è comunque costretto a sanarle.

Infatti, il Consiglio di Stato nella suddetta sentenza invita a riflettere e interrogarsi su quanto siano legittimi ed efficaci le licenze di Abitabilità rilasciate in questa situazione (già che ci siete, in sede di preliminare fatevi consegnare la copia di esso).

Ed effettivamente è un ragionamento condivisibile. Se pensiamo inoltre che la PA può persino arrivare a revocarlo anche in futuro, viene da rabbrividire.

Urge tuttavia un intervento di chiarimento da parte del legislatore, perchè le dimensioni del problema contano.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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