Fatevi consegnare l’Abitabilità alla firma del Compromesso

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva è giustificato in assenza dei certificati di Abitabilità, Agibilità e di conformità alla concessione edilizia.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Ancora una volta la Cassazione definisce alcuni dettagli utili su come tutelarsi nelle compravendite immobiliari e sulla conformità urbanistica.

Con ordinanza della VI sezione civile, la Cassazione n. 622/2019 entra in merito su alcuni aspetti attinenti il preliminare di vendita, ma sopratutto dell’atto notarile di compravendita.

In particolare il nodo che viene affrontato è la mancata produzione di alcuni documenti essenziali per l’uso e verifica dello stato legittimo dell’immobile.

Torniamo infatti sopra l’argomento dell’Agibilità, e della conformità urbanistica automaticamente connessa a tale certificazione.

Nell’Ordinanza c’è un passo che preferisco riportare integralmente perchè significativo e chiaro:

<<Peraltro è consolidato orientamento di questa Corte quello per cui il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché anteriore all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000). Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, come ricorda Cass. n. 1514/2006, al punto tale che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. D’altronde, ed anche prima della formale stipula del definitivo, si è affermato che ( cfr. Cass. n. 13969/2006) nel caso in cui il preliminare preveda la consegna anticipata del bene, rientra tra le obbligazioni gravanti sul promittente venditore anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell’immobile contestualmente alla consegna dell’appartamento, nel caso in cui sia anche anticipato il pagamento del prezzo (conf. Cass. n. 4513/2001). >>

Sostengo da anni che Agibilità e titoli edilizi debbano essere esibiti già alla firma del preliminare di vendita.

Di solito comprate un’automobile senza verificare se abbia libretto di circolazione e revisioni periodiche? Penso proprio di no.

Nell’ordinanza di Cassazione, che fa riferimento ad un caso specifico, emerge un principio condivisibile a livello generale, fondato sulla buona fede. Il promittente acquirente di un immobile deve aver diritto di verificare quanto gli è stato promesso.

Al contrario (si legge nell’ordinanza) in caso di mancata esibizione o produzione di questa documentazione il promittente acquirente si trova ad essere giustificato ad addivenire all’atto definitivo, sopratutto in presenza di clausole o frasi in cui il venditore assicura la regolarità urbanistica del bene promesso.

Dalla stessa ordinanza emerge chiaramente il valore e significato dell’acquisto immobiliare, e della funzione economico-sociale che assolve l’immobile. Ed è per questo che è fortemente consigliato chiedere prima certi documenti, è essenziale per avere un quadro iniziale di riferimento da cui avviare eventuali riscontri.

Dopo il preliminare, e peggio ancora dopo l’atto definitivo, rischia di essere troppo tardi.

VIDEO: Agibilità e Abitabilità

Indubbiamente l’Agibilità (un tempo rilasciata con certificazione e oggi depositata con Segnalazione Certificata) è un documento essenziale per l’uso dell’immobile acquistato sotto molti punti di vista:

  • presenza di collaudo statico strutturale (se dovuto, ndr);
  • presenza di accatastamento;
  • presenza dichiarazioni di conformità e rispondenza impianti;
  • presenza requisiti igienico sanitari;
  • conformità dell’opera al progetto approvato;
  • ecc.

Si ricorda che prima dell’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia), esisteva in parallelo anche la certificazione di Abitabilità, che valeva solo per immobili residenziali, mentre l’Agibilità riguardava quelli non residenziali.

Col T.U.E. queste due procedure sono state fuse assieme nell’Agibilità per qualsiasi categoria immobiliare.