Opere non soggette a Sanatoria nei Regolamenti Edilizi: il quadro generale toscano • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

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A oltre 70 anni dall’approvazione della Fondamentale, almeno nel panorama toscano, tutti i Comuni risultano dotati di Regolamenti edilizi contenenti le disposizioni e aspetti imposti dalla vigente normativa urbanistica, quali l’igiene, il decoro, indici e parametri planivolumetrici, le distanze legali, prevenzione incendi; molti Comuni li hanno adeguati introducendo appendici relative all’edilizia biosostenibile, altri invece si sono (coraggiosamente) evoluti sul piano puramente amministrativo e giurisprudenziale, ed è questo l’aspetto che tratterò appresso.

Per esperienza professionale maturata finora ho potuto riscontrare che tutti i Regolamenti edilizi dedicano un apposito capitolo al regime amministrativo, con cui descrivono le procedure e atti abilitativi dei rispettivi titoli edilizi, quali Permessi di Costruire, Scia, Edilizia Libera, Sanatorie e Accertamenti di conformità; si rileva inoltre come un buon 30% dei regolamenti consultati sia obsoleto e non aggiornato alle vigenti norme nazionali e regionali, riportando in essi procedure e titoli caduti in disuso oltre 10 anni fa quali ex “Art. 26” per modifiche interne, Autorizzazioni e Concessioni edilizie, mentre un buon 50% cita ancora le DIA tra gli atti abilitativi.

Svolgendo alcuni incarichi in Toscana ho riscontrato Regolamenti edilizi aggiornati diligentemente, alcuni dei quali presentando modifiche procedurali innovative e di pura semplificazione burocratica, meritevole di approfondimento divulgativo.

COMUNE DI FIRENZE
Ha fatto da apripista approvando la Del. n° 40/2012 modificante il Reg. Edilizio, in particolare l’allora vigente l’Art. 9/bis (oggi rimodulato nel Art. 12), con cui dettagliava le casistiche di opere/abusi non suscettibili di sanatoria, e pertanto legittime sul piano urbanistico e sanzionatorio.
L’ente approvò tale modifica a seguito di un’importante sentenza del Tar Toscana Sez. III n. 263 del 11/02/2011 e da allora ritiene legittime le seguenti opere:

IL QUADRO TOSCANO
Se Firenze è stata capofila di questa novità sostanziali, bisogna notare che altri Comuni hanno adeguato i propri Regolamenti edilizi introducendo modifiche in linea col suddetto Art. 12 del R.E. fiorentino.
Ne citiamo alcuni:

– Pistoia, Modifica al R.E. con Del. C.C. n° 14 del 11/02/2013 introducente l’Art. 16:
identico testo dell’Art. 12 del R.E. di Firenze;

– Poggibonsi, modifica al R.E. con Del. C.C. n. 6 del 01/03/2013 introducente l’Art. 20/BIS:
identico testo dell’Art. 12 del R.E. di Firenze; (N.B. mi risulta sia stato impugnato con insuccesso al TAR Toscana)

– Rosignano M.mo, R.E. approvato con Del. C.C. 94 del 30/09/2013, Art. 16 comma 9:
«Le opere realizzate in corso di edificazione in variante dalla licenza edilizia, ma non costituenti totale difformità ai sensi dell’art. 32 della LRT. 1/2005, eseguite in data anteriore all’entrata della L.10/77 e per le quali sia stato rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità ai sensi del RD. 1265 del 27/07/1934, costituendo il certificato stesso attestazione di conformità di quanto realizzato, non sono sanzionabili. In tali situazioni è sufficiente che sia depositato l’elaborato grafico dell’edificio ed una relazione tecnica asseverata da un tecnico abilitato nella quale sia dimostrato che le opere sono state realizzate in corso d’opera e che le stesse sono conformi agli strumenti urbanistico-edilizi vigenti al momento della loro esecuzione.»

– San Casciano, modifica al R.E. con Del. C.C. n. 110 del 12.12.2013 con l’Art. 32:
identico testo dell’Art. 12 del R.E. di Firenze;

Si conclude anticipando che tra pochi giorni pubblicherò un ulteriore approfondimento.

Note e Riferimenti:
[1] Cassazione Civ. Sez. II n. 17498 del 12/10/2012, la quale afferma in sintesi finale che <<nel regime degli art. 221 t.u.l.s e D.p.r. 22 aprile 1994, n. 425, art. 4 — vedi ora artt. 24 e 25, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 — il rilascio del certificato di abitabilità era subordinato alla richiesta del certificato di collaudo, alla certificazione dell’iscrizione dell’immobile al catasto e ad una dichiarazione dei direttore dei lavori che doveva certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato (originario o in sanatoria), l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti e che gli atti amministrativi godono di una presunzione iuris tantum di legittimità. Di conseguenza con il rilascio del certificato di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, le suddette condizioni senza necessità della produzione di un certificato ulteriore tanto più che, come rilevato dal giudice di primo grado con motivazione condivisa dal giudice di appello, dal permesso di abitabilità risultava che era stata effettuata dall’ufficio Tecnico del comune che aveva certificato la Conformità dell’opera alla concessione edilizia>>.