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Carlo Pagliai ingegnere urbanista
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Commerciabilità immobiliare

Il mancato sanzionamento della DIA non legittima lo stato di rappresentazione
10/10/2016

Il mancato sanzionamento della DIA non legittima lo stato di rappresentazione

La Denuncia di Inizio Attività è una pratica edilizia di tipo comunicativo e non permette di farla franca col decorso del tempo.

L’istanza di sanatoria rende quiescente l’ordine di demolizione
26/09/2016

L’istanza di sanatoria rende quiescente l’ordine di demolizione

L’efficacia dell’ordine di demolizione resta sospesa all’indomani della presentazione della domanda di sanatoria, e riacquista effetto col diniego.

Onere di datazione degli abusi
19/09/2016

Onere di datazione degli abusi

Incombe all’autorità che adotta l’ingiunzione di demolizione l’onere di comprovare adeguatamente la propria pretesa demolitoria

Demolizione e ricostruzione integrale dopo il crollo e scelta del titolo abilitativo
12/09/2016

Demolizione e ricostruzione integrale dopo il crollo e scelta del titolo abilitativo

Ricostruire un volume edilizio crollato può comportare difficoltà nel reperire il suo stato legittimo derivante da titoli o da precise epoche di realizzazione.

Agibilità e implicita conformità edilizia al progetto
02/09/2016

Agibilità e implicita conformità edilizia al progetto

Immobili realizzati con parziali difformità rispetto ai permessi originari sono spesso dotati di regolare certificato di agibilità / abitabilità

Quanti vincoli ci sono in Italia ?
02/08/2016

Quanti vincoli ci sono in Italia ?

La parola Vincolo evoca brutti sogni a chi ha studiato scienza delle costruzioni; ai proprietari di immobili vincolati, invece pure!

Legittimazione urbanistica fondata sul tempo e Affidamento
25/07/2016

Legittimazione urbanistica fondata sul tempo e Affidamento

Non esiste la prescrizione dell’abuso edilizio con l’automatica sanatoria di esso, salvo come rara “valvola di sicurezza” per rarissime situazioni del tutto particolari

[Webinar]: Commerciabilità degli immobili Lun. 18 Luglio
15/07/2016

[Webinar]: Commerciabilità degli immobili Lun. 18 Luglio

Webinar: Commerciabilità degli immobili – Lun. 18 Luglio ore 11.00 – 11.30 Relatore: Carlo Pagliai Partecipazione gratuita ⇒ Iscriviti

Destinazione d’uso prevalente in termini di superficie
12/07/2016

Destinazione d’uso prevalente in termini di superficie

L’utilizzo dell’immobile può essere caratterizzato da funzioni diverse senza mutare la destinazione d’uso nominale risultante dall’agibilità

Doppia nullità degli atti di trasferimento immobiliare
09/07/2016

Doppia nullità degli atti di trasferimento immobiliare

Il principio assume duplice valenza formale e sostanziale in relazione alla regolarità dell’immobile nelle compravendite

Rettifica elaborati per inesatta rappresentazione grafica
05/07/2016

Rettifica elaborati per inesatta rappresentazione grafica

Le tecniche di rappresentazione utilizzate in passato possono creare difficoltà di lettura grafica con l’attuale impianto normativo

Regolarità urbanistica nelle aste immobiliari
29/06/2016

Regolarità urbanistica nelle aste immobiliari

Le procedure esecutive seguono un profilo leggermente diverso in materia di commerciabilità immobiliare, ruotando tutto in capo al perito stimatore.

Destinazione d’uso e Categoria catastale, due binari separati
23/06/2016

Destinazione d’uso e Categoria catastale, due binari separati

La divergenza tra destinazione d’uso e categoria catastale può dare luogo ad Aliud pro alio nei contratti.

Nullità e validità del Preliminare di vendita per immobile abusivo
21/06/2016

Nullità e validità del Preliminare di vendita per immobile abusivo

La penalità è prevista solo per i contratti di trasferimento ad effetto reale e non vale per quelli con effetto obbligatorio come preliminare di vendita

Stato comparativo tra Legittimazione urbanistica e stato dei luoghi
17/06/2016

Stato comparativo tra Legittimazione urbanistica e stato dei luoghi

La verifica della conformità immobiliare attraverso moltissimi step intermedi, e si tratta di effettuare anche una valutazione comparativa tra quello che risulta essere lo stato legittimato dai titoli abilitativi e lo stato attuale dei luoghi, detto anche stato effettivo.

Concessione edilizia a sanatoria secondo la L. 10/1977 Bucalossi
15/06/2016

Concessione edilizia a sanatoria secondo la L. 10/1977 Bucalossi

L’entrata in vigore della L. 10/77 introdusse gli embrioni della futura la sanatoria edilizia a regime ordinario, cioè non soggetta a limiti temporali come invece il condono.

Varianti alla CILA di Inizio Lavori? No puede ser
10/06/2016

Varianti alla CILA di Inizio Lavori? No puede ser

A livello nazionale non esiste possibilità di effettuare varianti alla Comunicazione Inizio Lavori, non prevalendo la cultura “as built” per gli interventi edilizi minori

Datazione e ultimazione delle opere abusive a carico del privato
07/06/2016

Datazione e ultimazione delle opere abusive a carico del privato

La sussistenza di tale onere probatorio grava all’interessato in quanto può fornire inconfutabili atti ed elementi probatori capaci di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione dell’abuso.

Preliminare di vendita e nullità per abusi edilizi: regola ed eccezione
31/05/2016

Preliminare di vendita e nullità per abusi edilizi: regola ed eccezione

Secondo il consolidato principio la nullità riguarda esclusivamente i contratti ad effetto traslativo, e non riguarda i preliminari di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo

Legittimazione urbanistica con Programma di Fabbricazione Ante ’67
27/05/2016

Legittimazione urbanistica con Programma di Fabbricazione Ante ’67

Strumenti urbanistici previgenti alla Legge Ponte 1967 possono aver imposto obblighi di licenza edilizia ovunque

Modifiche interne in sanatoria ex articolo 48 L. 47/85
18/05/2016

Modifiche interne in sanatoria ex articolo 48 L. 47/85

Nella legge del condono edilizio si annida una particolare sanatoria delle opere interne effettuate prima della sua entrata in vigore

Continuità degli atti urbanistici
16/05/2016

Continuità degli atti urbanistici

Le pratiche edilizie vanno immaginate come anelli di una lunga catena, legati tra loro dal criterio della coerenza tra i disegni dell’opera compiuta tra pratiche precedente e successiva.

Interventi eseguiti in parziale difformità non doppiamente conformi
11/05/2016

Interventi eseguiti in parziale difformità non doppiamente conformi

Possono presentarsi diversi casi di parziali differenze apportate rispetto al titolo edilizio, definibili in funzione della doppia conformità e della possibile loro rimozione.

Pianta tipo nelle costruzioni civili multipiano
04/05/2016

Pianta tipo nelle costruzioni civili multipiano

Gli elaborati progettuali di una vecchia licenza edilizia potrebbe consistere in una semplice piantina generica valevole per tutti i piani di una palazzina

Cessione immobiliare con Condono edilizio da definire
27/04/2016

Cessione immobiliare con Condono edilizio da definire

L’istanza di condono non definita e pagamento di due rate dell’oblazione, pur essendo ammessa dalla normativa, pregiudica la compravendita immobiliare

Reato penale e amministrativo dell’abuso edilizio in Italia
19/04/2016

Reato penale e amministrativo dell’abuso edilizio in Italia

Tempi e termini di conteggio sono stati chiariti dalla recente sentenza di Cassazione Penale a sez. unite n. 15427/2016 pubblicata lo scorso 14 aprile.

Edifici non più compatibili col PRG: convalidata legittimità costituzionale dello Sblocca Italia
16/04/2016

Edifici non più compatibili col PRG: convalidata legittimità costituzionale dello Sblocca Italia

Lo strumento urbanistico può individuare edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi di esso, quindi in attesa di sua attuazione il proprietario dell’immobile può eseguire qualsiasi intervento conservativo

CILA: durata e validità dalla presentazione
30/03/2016

CILA: durata e validità dalla presentazione

L’attuale impianto normativo nazionale non prevede durata di validità delle Comunicazioni Inizio Lavori; i titoli edilizi “tipici” come SCIA e PdC hanno efficacia tre anni, come stabilito dal TUE DPR 380/01.

Della sanatoria edilizia condizionata
22/03/2016

Della sanatoria edilizia condizionata

A prescindere da eventuali provvedimenti normativi regionali, non è possibile procedere al rilascio di provvedimenti in sanatoria inserendo la condizione di adeguamento postumo alla richiesta.

Lottizzazione abusiva e mutamento di destinazione d’uso territoriale
18/03/2016

Lottizzazione abusiva e mutamento di destinazione d’uso territoriale

Il suo concetto non si limita alla materiale trasformazione urbanistica dei luoghi, e va inteso sempre in un’ottica globale delle opere.

Legittimazione urbanistica vs Ordinanza di demolizione: come operarne la dimostrazione
15/03/2016

Legittimazione urbanistica vs Ordinanza di demolizione: come operarne la dimostrazione

Dimostrare la preesistenza dell’immobile a una certa epoca diventa necessario per impugnare l’ordinanza di demolizione

Direttore Lavori responsabile della Conformità urbanistica dell’opera
09/03/2016

Direttore Lavori responsabile della Conformità urbanistica dell’opera

In ogni intervento di trasformazione edilizia il D.L. assume ruolo di “controllore privilegiato” per raggiungere il risultato dell’opera compiuta.

Real estate investment in Italy and the risk of urban and construction regularity
06/03/2016

Real estate investment in Italy and the risk of urban and construction regularity

The practice of checking the building regularity of the property before the final sale is very common only in Tuscany, while the remaining Italian territory is a fairly uncommon practice

L’Abitabilità come requisito essenziale nella compravendita immobiliare
27/02/2016

L’Abitabilità come requisito essenziale nella compravendita immobiliare

Sul venditore grava l’obbligazione della consegna in quanto incide sostanzialmente sull’uso contrattualmente previsto.

Esproprio e Legittimazione urbanistica: requisito necessario per l’indennità
23/02/2016

Esproprio e Legittimazione urbanistica: requisito necessario per l’indennità

La quantificazione dell’indennità di esproprio comportante demolizione di un immobile è legata al suo valore venale che non può prescindere dalla sua legittimazione urbanistica.

Aliud pro alio: compravendita immobiliare con difformità edilizie
12/02/2016

Aliud pro alio: compravendita immobiliare con difformità edilizie

Chiave di lettura sulla annullabilità di carattere formale e sostanziale degli atti di trasferimento immobiliare.

Aerofotogrammetria per la legittimazione urbanistica
09/02/2016

Aerofotogrammetria per la legittimazione urbanistica

Spesso nelle fasi di ricerca e ricostruzione della storia edilizia di un immobile si rende necessario non solo verificare la sua esistenza a certe epoche, ma anche quantificare con un certo grado di precisione la sua consistenza planivolumetrica.

Parziali difformità e possibili casi di regolarizzazione edilizia
02/02/2016

Parziali difformità e possibili casi di regolarizzazione edilizia

La fiscalizzazione della mancata demolizione o rimessa in pristino delle parziali difformità non legittima l’intervento abusivo ma consente la sola permanenza.

Differenza tra conformità urbanistica e catastale
29/01/2016

Differenza tra conformità urbanistica e catastale

Spesso i criteri di regolarità catastale ed edilizia vengono confusi o scambiati tra loro. Meglio chiarire le definizioni utili in materia contrattuale immobiliare.

Deruralizzazione e legittimazione urbanistica in base al Catasto
19/01/2016

Deruralizzazione e legittimazione urbanistica in base al Catasto

Prima di operare possibili trasformazioni e operazioni commerciali sugli immobili occorre analizzare vari aspetti, in particolare quello della destinazione d’uso ufficiale in atto, e quindi legittima, relativa all’immobile

Le parziali difformità negli atti di trasferimento non comportano nullità formale
13/01/2016

Le parziali difformità negli atti di trasferimento non comportano nullità formale

L’immobile con irregolarità urbanistica non superante la soglia della parziale difformità non impedisce la conclusione della compravendita.

Ante ’67 in assenza di rilievi aerofotogrammetrici
04/01/2016

Ante ’67 in assenza di rilievi aerofotogrammetrici

Può succedere che l’edificio realizzato prima del 01 settembre 1967 non compaia nei volati aerei effettuati in epoca antecedente, in quanto la banca data aerofotogrammetrica prodotta tra il 1942 e 1967 non presenta uniformità di copertura e di esecuzione tecnica.

Sottacere vizi e difetti in sede di compravendita può configurare reato di truffa
28/12/2015

Sottacere vizi e difetti in sede di compravendita può configurare reato di truffa

Il promittente venditore consapevole della non regolarità edilizia dell’immobile può andare contro a serie conseguenze

Un caso di Autotutela relativo ad un Condono edilizio rilasciato
22/12/2015

Un caso di Autotutela relativo ad un Condono edilizio rilasciato

Nella valutazione di procedibilità in autotutela occorre verificare le condizioni al contorno, in particolare la rilevanza di pubblico interesse.

Mappe catastali e foto aeree: il connubio è fattibile con la cartografia digitale
18/12/2015

Mappe catastali e foto aeree: il connubio è fattibile con la cartografia digitale

Nell’ambito di riconfinamenti, usucapioni e servitù è necessario sovrapporre cartografie con diversi sistemi di riferimento. Ecco le soluzioni strategiche.

Ante ’42 e Ante ’67:  Legittimazione urbanistica nei Comuni dotati di previgenti Reg. Edilizi (agg. 2020)
09/12/2015

Ante ’42 e Ante ’67: Legittimazione urbanistica nei Comuni dotati di previgenti Reg. Edilizi (agg. 2020)

Alcune grandi città esistenti prima del 1942 e del 1967 si erano dotate di Piani regolatori e regolamenti edilizi, e può capitare che sia richiesta la verifica di legittimazione fino alla loro epoca di adozione

Epoca di ultimazione dell’intervento: onere a carico del privato
30/11/2015

Epoca di ultimazione dell’intervento: onere a carico del privato

In sede di pratica edilizia spetta al proprietario dell’immobile dimostrare le consistenze e stato dei luoghi a determinate epoche

Irregolarità edilizie e risoluzione del compromesso
30/11/2015

Irregolarità edilizie e risoluzione del compromesso

Stavolta illustro una Cassazione 2010 che affronta un caso neanche raro: oggetto del compromesso è un fabbricato esistente prima del 1967, a cui erano state apportate successive modifiche non documentabili.

Mediatore responsabile per situazione urbanistica irregolare dell’immobile
24/11/2015

Mediatore responsabile per situazione urbanistica irregolare dell’immobile

La Cassazione spiega che in caso di omessa comunicazione di circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale si configura la sua responsabilità verso le parti contraenti.

Corso: La conformità urbanistica attraverso l’aerofotogrammetria applicata, 4 e 5 Dicembre 2015 Empoli(Fi)
19/11/2015

Corso: La conformità urbanistica attraverso l’aerofotogrammetria applicata, 4 e 5 Dicembre 2015 Empoli(Fi)

LA CONFORMITA’ URBANISTICA ATTRAVERSO L’AEROFOTOGRAMMETRIA APPLICATA

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