Notaio, commerciabilità immobile con abusi edilizi minori

Esclusa la nullità e incommerciabilità degli atti traslativi in presenza di difformità lievi.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant

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Il combinato disposto della Legge sul primo condono edilizio e il Testo Unico per l’edilizia impone alcune divieti sulla commerciabilità degli immobili.

Prendiamo in esame gli atti di compravendita e l’ipotesi di loro nullità se aventi per oggetto immobili abusivi.

Ci sono due importanti sparti acque temporali in questo senso da ricondurre alle due suddette norme, e riguardano gli immobili realizzati prima del 17 marzo 1985 e del 1° settembre 1967 (da qui il famoso Ante ’67).

Tra queste, prendiamo la sola ipotesi di nullità (formale) prevista dall’art. 46 comma 1 del D.P.R. 380/01, la quale sanziona la nullità formale del contratto notarile di compravendita qualora non siano menzionati i titoli abilitativi “pesanti”, come spesso li amo definire , cioè concessioni edilizie, permessi di costruire, e le relative versioni omologhe rilasciate in sanatoria.

Dei relativi titoli abilitativi e pratiche edilizie ne parlo in questi video su YouTube, che puoi commentare nel mio canale:

Nullità formale anche per estremi di DIA e SCIA alternative ai permessi di costruire e concessioni edilizie.

La stessa ipotesi di nullità formale dell’atto di compravendita notarile emerge anche qualora non siano citati gli estremi delle delle pratiche edilizie di DIA alternativa al permesso di costruire e SCIA alternativa al permesso di costruire.

Se non sai cosa sono questi due particolari forme di titoli abilitativi, ne parlo in questo articolo.

Non si tratta delle “normali” procedure di DIA (oggi abrogata dal Decreto ‘Scia 2’) e SCIA.

Infatti sia la pensionata Denuncia Inizio Attività e la vigente Segnalazione certificata inizio attività sono titoli abilitativi taciti che riguardano l’ambito della c.d. “edilizia minore”, cioè quella non penalmente rilevante.

Negli atti notarili di compravendita si devono menzionare i titoli abilitativi “pesanti” a pena di nullità.

La quinta sezione della Cassazione Penale, con sentenza n. 22200/2017 ha avuto modo di confermare quanto sopra, specificando la esclusione dell’applicabilità delle norme di commerciabilità negli atti traslativi in presenza di interventi edilizi “minori”, cioè esclusi dall’art. 44 del D.P.R. 380/01.

Di conseguenza, non ricorrendo la nullità dell’atto di compravendita, il notaio rogante non stipula un atto proibito dalla legge.

Nella sentenza emerge pure che il notaio non ha l’obbligo di dichiarare (o meglio, far dichiarare alle Parti) l’esistenza di difformità e interventi edilizi “minori”, in quanto non incidenti sul regime della commerciabilità dell’immobile.

Il divieto al notaio di stipulare l’atto di compravendita è imposto ai sensi dell’art. 28 comma 1 L. 89/1913, il quale vieta di ricevere atti «espressamente proibiti dalla legge» e riguarda ogni vizio che dia luogo ad una nullità assoluta dell’atto, escludendo quindi i vizi comportanti annullabilità o inefficacia dell’atto.

Mi ritengo concorde sotto il profilo giuridico di questa sentenza. Se posso aggiungere, è consigliato far svolgere attente verifiche prima e dopo l’atto stesso.

Infine, quanto sopra non esclude o incide gli aspetti privatistici relativi a risarcimento danni o risoluzione contrattuale per inadempimento.

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